Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости – способ решения проблем нескольких лиц, участвующих сделке. Для прежнего заёмщика (продавца недвижимости) это возможность расплатиться с банком по выданному кредиту, для нового (покупателя) – выгодная сделка, а для банка-кредитора – смена прежнего проблемного заёмщика на нового, более надёжного, то есть минимизация рисков, связанных с неисполнением обязательств клиента по погашению кредита.

Схема сделки заключается в следующем. Заёмщик, у которого возникли в силу тех или иных обстоятельств проблемы с погашением долга или появилось желание избавиться от приобретённой недвижимости в силу определённой жизненной ситуации, договаривается с банком о продаже объекта, который был приобретён в ипотеку, чтобы рассчитаться по кредиту. Чем быстрее будет продан объект, тем меньше штрафов за просрочки будет начислено прежнему заёмщику. С учетом того, что прежний заёмщик успел выплатить какую-то часть основного долга и процентов, то после продажи объекта он получает разницу между суммой сделки и оставшейся частью своего общего долга перед банком, включая пени за просрочку платежей, если таковые начислялись.

Покупатель такой залоговой недвижимости становится новым заёмщиком и получает кредит, но уже на новых условиях. Прежнее обременение в виде залога снимается и регистрируется новое. Для нового заёмщика, кроме возможности приобрести жилье по цене ниже рыночной (правда, такое, как показывает практика, удаётся не всегда), плюсом являются более привлекательные условия ипотеки, например, сниженный размер процентной ставки или размер первоначального взноса.