Договор ипотеки – соглашение между двумя сторонами (залогодателем и залогодержателем) о передаче в залог объекта недвижимого имущества. Правила его заключения, требования к содержанию, проведение регистрационных действий регламентируются федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке».Ипотека (залог объекта недвижимости) является способом обеспечения обязательств заёмщика по выданному банковскому кредиту. Поэтому договор ипотеки является неотъемлемой частью пакета документов, которые оформляются после принятия решения банка о предоставления ипотечного кредита. При этом в качестве заёмщика и залогодателя могут выступать разные лица (если банк-кредитор, он же залогодержатель, согласен на такой вариант).В соответствии с положениями ст. 9 закона 102-ФЗ, в договоре ипотеки должны указываться: предмет (описание объекта недвижимости, передаваемого в залог, включая его оценку), существо, размер и срок исполнения должником своих обязательств.Объект недвижимости, являющийся предметом залога, должен быть описан в договоре таким образом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. Для этого в договоре указывается вид, название, адрес объекта, а также его кадастровый номер (если он присвоен). Также в документе должно быть обозначено право залогодателя на объект, наименование органа Росреестра, осуществившего государственную регистрацию права и оценка предмета ипотеки в денежном выражении.Ещё одной существенной частью договора ипотеки является описание обязательств залогодателя перед залогодержателем-кредитором, включающей основания возникновения обязательств, его сумму, срок и условия исполнения.Документ составляется в письменной форме и вступает в силу после проведения государственной регистрации (для договоров этого типа она обязательна). В реестр недвижимости вносится запись об обременении в форме ипотеки.Наличие такого обременения даёт возможность собственнику пользоваться принадлежащим ему объектом, но залог обязывает его при проведении ряда операций (перепланировка, регистрация лиц по адресу объекта и пр.). Также залогодатель обязан обеспечить сохранность объекта, внесение коммунальных платежей и предоставление доступа залогодержателю для контроля состояния объекта. Банк-залогодержатель имеет право обращать взыскание на объект при неисполнении заёмщиком-должником своих обязательств.Действие договора ипотеки прекращается после погашения заёмщиком долга по ипотечному кредиту, а в орган Росреестра стороны подают заявление о снятии обременения, после чего запись об ипотеке в реестре недвижимости погашается.