Как устроено страхование ипотеки и сколько оно стоит

Коротко. Страхование ипотеки — это набор полисов, которые на время кредита защищают банк и заемщика. Закон требует страховать заложенное жилье от утраты и повреждения на сумму не ниже долга (ст. 31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ). Банки обычно принимают полис на конструктив. Страхование жизни и титула добровольное, но без них банк, как правило, повышает ставку. Купить полис можно не только в банке, но и у любой страховой компании, которую банк аккредитовал.

Конструктив — это стены, перекрытия, перегородки, окна и входные двери, а у частного дома еще крыша и фундамент. Внутренняя отделка, инженерное оборудование и мебель в обязательный полис не входят, их страхуют отдельно и по желанию. Подробнее о границах покрытия — в материале про страхование конструктива.

Титул чаще требуют при покупке квартиры на вторичном рынке. Срок полиса задает банк. Ориентир — 3 года: это срок исковой давности по ничтожным сделкам (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Подборка полисов — на странице титульное страхование при ипотеке.

Права заемщика при отказе от добровольных полисов разобраны в отдельной статье: отказ от страхования ипотеки.

Если заемщик умрет или получит инвалидность I или II группы, страховая направит выплату на погашение долга перед банком. Семье не придется гасить ипотеку из своих денег, а квартира останется у наследников без обременения. Без полиса долг переходит к наследникам вместе с квартирой: они отвечают по нему солидарно, каждый в пределах стоимости полученного наследства (ст. 1175 ГК РФ).

Банку этот полис снижает риск, поэтому за отказ от него банк поднимает ставку. Размер надбавки у разных банков разный:

• Сбербанк — +1 п. п. к ставке по семейной ипотеке (карточка продукта на Финуслугах, данные на 9 октября 2026 года);
• Банк ДОМ.РФ — +1 п. п. по семейной ипотеке на строительство (карточка продукта на Финуслугах, данные на 9 октября 2026 года);
• Банк Финсервис — +0,5 п. п. по семейной ипотеке (карточка продукта на Финуслугах, данные на 9 октября 2026 года).

Итоговые условия определяет банк. Надбавку в вашем банке ищите в кредитном договоре или индивидуальных условиях: там прописано, на сколько вырастет ставка без личного страхования.

Надбавка 1 п. п. при остатке долга 5 000 000 ₽ — это 5 000 000 × 1% = 50 000 ₽ переплаты за первый год. Реальная сумма немного меньше: за год долг уменьшается. При надбавке 0,5 п. п., как у Банка Финсервис по семейной ипотеке (данные на 9 октября 2026 года), переплата около 25 000 ₽.

С этой переплатой мы сравнили цену полиса жизни. Посчитали ее в калькуляторе Финуслуг для трех заемщиков с остатком долга 5 000 000 ₽ в Сбербанке (данные на 9 октября 2026 года):

В 35 лет даже самый дорогой полис из выдачи дешевле переплаты при надбавке 0,5 п. п. В 50 лет картина другая: медианный полис за 37 110 ₽ дороже переплаты при надбавке 0,5 п. п., но дешевле переплаты при 1 п. п. А у 3 страховых из 15 полис стоит 50 500–51 850 ₽, то есть дороже и этой переплаты. Это цены калькулятора до анкеты о здоровье, итоговую цену назначит страховая.

Полис залога нужен в любом случае, на этот выбор он не влияет. Посчитать полис для своего возраста можно на странице страхование жизни и здоровья при ипотеке. Как допполисы меняют ставку, разобрано в материале про надбавку к ставке за отказ от страховки.

Цену полиса считают от остатка долга, а не от стоимости квартиры. Поэтому каждый год база для расчета уменьшается. Например, в Сбербанке полис на конструктив каменной квартиры стоит 0,23% от остатка долга, то есть 2 300 ₽ на каждый 1 млн ₽ (сайт банка, данные на 9 октября 2026 года).

От чего зависит цена:

1. Остаток долга.Чем он меньше, тем дешевле полис.
2. Возраст и пол заемщика.В нашем замере полис жизни для мужчины 50 лет по медиане в 4,3 раза дороже, чем для мужчины 35 лет (37 110 против 8 650 ₽). Для женщины 35 лет он на 41% дешевле, чем для мужчины того же возраста (5 100 против 8 650 ₽; калькулятор Финуслуг, 9 октября 2026 года).
3. Тип дома.На цену влияют тип объекта, материал стен и перекрытий, год постройки.
4. Набор рисков.Комплексный полис стоит дороже, чем один полис на залог.

Посчитать свой полис можно в калькуляторе страхования ипотеки, там собраны предложения страховых компаний.

Полисы обычно оформляют на год и продлевают каждый год до полного погашения ипотеки. Пропуск продления ведет к санкциям по договору.

• Полис залога.Он обязателен: если страховки нет и договор не говорит иного, банк вправе потребовать досрочно вернуть кредит (п. 2 ст. 351 и ст. 343 ГК РФ). В Сбербанке, например, это право прямо записано в общих условиях кредитования. Кроме того, договор может предусматривать неустойку: ее размер указан в индивидуальных условиях кредита.
• Полис жизни.Если страховка не продлена дольше 30 календарных дней, банк вправе повысить ставку, но не выше уровня ставки без страхования (ч. 11.1 ст. 7 закона № 353-ФЗ). Когда вы принесете новый полис, ставку, как правило, возвращают, но не задним числом. Проверьте это условие в договоре.

Перед окончанием полиса проверьте:

• дату окончания текущего полиса — она есть в самом полисе и в графике банка;
• срок продления: в общих условиях Сбербанка полис залога нужно продлить не позднее даты окончания предыдущего, в других банках срок указан в кредитном договоре;
• способ передачи: личный кабинет банка, электронная почта или отделение;
• подтверждение, что банк получил и принял полис.

Подробно о последствиях просрочки — в материале «Ипотека без страховки: что будет, если не продлевать полис».

Полис не обязательно продлевать там же, где его купили в первый год. Сменить страховую можно при каждом продлении:

1. Найдите на сайте своего банка список аккредитованных страховых компаний. Полис неаккредитованной компании банк может не принять.
2. Посчитайте полис с теми же рисками, что и у текущего. Страховая сумма должна быть не ниже остатка долга: для залога этого требует ст. 31 закона № 102-ФЗ, для полиса жизни в Сбербанке — общие условия кредитования банка.
3. Купите новый полис до окончания старого, чтобы не было дня без страховки.
4. Передайте полис в банк в срок из договора.
5. Откажитесь от автоматического продления старого полиса, если оно было подключено.

Банк проверяет, соответствует ли новый полис его требованиям. Почему полис иногда не принимают и что тогда делать — в материале «Почему банк не принимает страховку». Сравнить предложения перед продлением можно на странице страхование ипотеки на Финуслугах.

Долг с каждым годом меньше, а полис может стоить больше. Причины три.

Первая — возраст. Тариф по страхованию жизни растет с возрастом заемщика: в нашем замере полис для мужчины 50 лет по медиане в 4,3 раза дороже, чем для мужчины 35 лет, при том же остатке долга (калькулятор Финуслуг, 9 октября 2026 года).

Вторая — тарифы страховщика. Компания пересматривает их, и при продлении действует новая цена, а не прошлогодняя.

Третья — новые риски. Часть банков начала требовать страховку ипотеки от повреждений беспилотниками, подробнее — в материале про страховку ипотеки от БПЛА.

Если полис жизни оформлен при получении ипотеки, от него можно отказаться в течение 30 календарных дней со дня согласия на страховку (ч. 2.5–2.6 ст. 7 закона № 353-ФЗ, редакция на 9 октября 2026 года). Деньги вернут полностью, если не было событий, похожих на страховой случай, — не позднее 7 рабочих дней. Для любого другого добровольного полиса период охлаждения — не меньше 14 календарных дней со дня заключения договора (п. 1 Указания Банка России № 3854-У).

Если вы полностью погасили ипотеку досрочно, по заявлению вернут премию за вычетом части за время, пока действовала страховка, — не позднее 7 рабочих дней, если не было событий с признаками страхового случая (ч. 10, 12 и 13 ст. 11 закона № 353-ФЗ). Порядок разобран в материале про возврат страховки при досрочном погашении.

Нет, по закону обязательно только страхование залога. Но без полиса жизни банк повышает ставку: у Сбербанка по семейной ипотеке, например, на 1 п. п. (данные на 9 октября 2026 года). Во что это обходится в рублях — в расчете выше.

От полиса залога — нет, его нужно продлевать до конца ипотеки. От полиса жизни можно отказаться, но тогда ставка вырастет на надбавку из договора. Другой вариант — сменить страховую на ту, где полис дешевле.

За полис залога банк может начислить штраф по договору. Если полис жизни не продлен дольше 30 календарных дней, банк вправе поднять ставку до уровня без страхования. Чем быстрее вы оформите новый полис, тем меньше санкций.

Полис залога продлевают каждый год до полного погашения кредита. Полис жизни — столько, сколько вы хотите сохранять ставку без надбавки. Титул обычно оформляют на первые 3 года.

Тариф по страхованию жизни, как правило, растет с возрастом, страховщики пересматривают цены, а банки добавляют новые риски. Подробнее — в разделе «Почему полис дорожает каждый год».

Да. Подойдет любая страховая компания из списка аккредитованных вашим банком, если полис соответствует требованиям договора.

Если полис оформлен при получении ипотеки — 30 календарных дней со дня согласия на страховку (ч. 2.5–2.6 ст. 7 закона № 353-ФЗ). Для остальных добровольных полисов — не меньше 14 календарных дней со дня заключения договора (Указание Банка России № 3854-У). От полиса залога отказаться нельзя.

Да, если вы погасили кредит полностью: вернут премию за неиспользованный срок, не позднее 7 рабочих дней после заявления (ст. 11 закона № 353-ФЗ). Подробности — в разделе «Как вернуть деньги за полис».

Ипотечный полис, где выгодоприобретатель — банк, вычета не дает. Вычет за страхование жизни теперь входит в вычет на долгосрочные сбережения (ст. 219.2 НК РФ). Он положен по договору, заключенному с 1 января 2025 года на срок от 5 лет (для договоров 2024–2026 годов) в свою пользу или в пользу семьи. Лимит — 400 000 ₽ в год, общий с ИИС и негосударственными пенсионными взносами. Разбор — в статье про налоговый вычет за страхование жизни.

Требование устанавливает банк. Например, в Сбербанке для пониженной ставки страхуют жизнь заемщика или титульного созаемщика (общие условия кредитования банка).

Перед каждым продлением сверьте три вещи: дату окончания текущего полиса, надбавку к ставке в вашем договоре и цену того же полиса у других аккредитованных страховых. Если надбавка в рублях больше цены полиса жизни, по деньгам полис обходится дешевле. Если меньше, посчитайте разницу на своих цифрах.

Сравнить цены страховых компаний и оформить полис онлайн можно на странице страхование ипотеки. Окончательные условия зависят от страховой компании и договора, поэтому перед покупкой проверьте цену для вашего остатка долга.