По данным Банка России (обзор ипотечного рынка за август 2026 года, предварительные данные), средневзвешенная ставка по выданным рублевым ипотечным кредитам составила 10,1% годовых, а по ипотеке на рыночных условиях 18,0%. Разрыв объясняется долей господдержки в выдачах: на программы с ней пришлось 56% объема выдач, поэтому средняя ставка не ориентир для вашей заявки.

Средняя ставка снизилась потому, что вырос вес льготных кредитов, а не потому, что банки стали выдавать ипотеку дешевле. В июле, по данным Банка России, средневзвешенная ставка по всем выдачам составляла 10,5%, в августе стала 10,1%. Сам регулятор объясняет снижение увеличением доли кредитования по программам господдержки. Ставка на рыночных условиях за тот же месяц, наоборот, повысилась с 17,8% до 18,0%.

Средневзвешенная ставка считается с учетом объема: чем больше денег выдано по льготным программам, тем сильнее они тянут общий показатель вниз. В августе 2026 года, по данным Банка России, банки выдали ипотеку на 380,6 млрд ₽. На программы господдержки пришлось 213,6 млрд ₽, на рыночные условия 167,0 млрд ₽.

Средние ставки по сегментам отличаются так же сильно. По кредитам на новостройки по ДДУ (договору долевого участия, то есть покупке квартиры в строящемся доме) ставка в августе составила 7,3%. На готовом жилье она была 12,5% против 12,8% месяцем раньше. Банк России отдельно оговаривает, что показатель считается с учетом кредитов по программам, где ставка субсидируется.

18,0% это средняя по уже выданным кредитам, а ставка в вашем предложении зависит от программы банка и параметров заемщика. Показатель ЦБ описывает то, что было выдано в августе. Банк называет ставку под конкретную заявку.

Разброс видно на примере одного банка. По данным документа об условиях жилищных кредитов на сайте Сбера (дата документа не указана, файл проверен 07.10.2026), ставка по ипотеке на покупку готового жилья (кроме готовых домов) указана в диапазоне 15,50–21,50%, а по ипотеке для семей с детьми 6,00–16,75%. Даже внутри одной программы крайние значения различаются на 6 п. п. Банк может предложить персональную ставку, но не выше базовой по продукту плюс 1,5 п. п. (по тому же документу). Итоговые условия определяются банком по результатам рассмотрения заявки.

Поэтому по одной ставке ипотеку сравнивать нельзя. Смотрите еще на ПСК (полную стоимость кредита, она включает ставку и все обязательные расходы по договору), первоначальный взнос и ежемесячный платеж. Как это делать на практике, разбирали в материале как сравнивать ипотеку разных банков.

Если ориентироваться на 10,1% вместо 18,0%, платеж по кредиту в 5 000 000 ₽ окажется занижен примерно на 28 600 ₽ в месяц. Это условный расчет: сумму и срок мы взяли как вводные читателя, ставки взяты из данных ЦБ за август 2026 года.

Допустим, вы берете 5 000 000 ₽ на 20 лет с аннуитетными (равными) платежами. Платеж считается по формуле P × r / (1 − (1 + r)^−n), где P сумма кредита, r месячная ставка (годовая, деленная на 12), n число месяцев, здесь 240.

• При 10,1% платеж составит 48 583 ₽ в месяц, переплата за весь срок около 6,7 млн ₽.
• При 18,0% платеж составит 77 166 ₽ в месяц, переплата около 13,5 млн ₽.

Обе ставки это средние ЦБ, а не предложения банков, поэтому расчет показывает масштаб ошибки, а не платеж по конкретной программе. Страховка и комиссии в нем не учтены. Он не доказывает, что у большинства заемщиков платеж именно такой: средняя смешивает разные программы.

Сначала определите, к какому типу относится ваш кредит: с господдержкой или на рыночных условиях. От этого зависит, с какой цифрой его сравнивать.

Если программа рыночная, ориентиром может служить 18,0% по данным ЦБ за август. Ставка заметно ниже или выше повод проверить условия: страхование, первоначальный взнос и ПСК. Как вели себя ставки предложений банков в конце августа, мы разбирали в материале про ипотеку в сентябре 2026 года.

Если программа льготная, сравнивать ее с рыночной ставкой не нужно. Условия, лимиты и сроки там задает сама программа, а Минфин меняет их своими решениями. Актуальные правила читайте в материале про условия семейной ипотеки с 1 октября.

Средняя ставка ЦБ показывает состояние рынка за прошлый месяц, а не предложение, на которое можно рассчитывать сегодня. ЦБ публикует показатель с задержкой: данные за август вышли 30.09.2026 как предварительные.

По данным Банка России, рыночная ставка за период с июля по август 2026 года выросла с 17,8% до 18,0%, то есть на 0,2 п. п. По одному месяцу тренд не определить, а ставка у конкретного заемщика зависит от банка, программы, дохода и суммы. Прогнозом для вашей заявки ни одна из двух цифр не служит.

Три шага помогут не ошибиться с ориентиром:

1. Выясните, льготная у вас программа или рыночная.
2. Попросите в банке ПСК и ежемесячный платеж при вашей сумме и сроке.
3. Сравните ПСК нескольких банков на одну дату, а не ставки из рекламы.

Если вы сравниваете ипотечные предложения, на Финуслугах, маркетплейсе Московской биржи, можно посмотреть предложения банков по сумме кредита и ежемесячному платежу и выбрать вариант под свою цель.