Ипотечный кредит – это один из ключевых банковских продуктов, предназначенный для финансирования приобретения недвижимости клиентами, которая передаётся в залог кредиторам. Как правило, такие кредиты берутся на длительный срок, вплоть до 30 лет. Термин «ипотека» впервые появился в античной Греции для обозначения обязательств должников перед кредиторами при покупке земельных участков.

Схема ипотечного кредитования заключается в следующем:

• желающий приобрести недвижимость, не располагая для её покупки достаточным количеством собственных средств, обращается в банк за кредитом;
• банк на основании представленных заявителем документов принимает решение о выдаче кредита (либо об отказе в его выдаче) с указанием индивидуальных параметров – суммы, срока, процентной ставки, размера первоначального взноса;
• заёмщик, согласный с условиями кредитования, подбирает недвижимость и предоставляет пакет документов для оформления;
• составляются кредитный и ипотечный договоры. Первым оформляются отношения между банком-кредитором и покупателем-заёмщиком, а вторым – между банком в качестве залогодержателя и залогодателем (им может быть не только сам заёмщик, но и третье лицо);
• в органе Росреестра регистрируется право собственности покупателя на приобретённую недвижимость;
• осуществляются расчёты покупателя с продавцом (эта операция может осуществляться на разных этапах сделки);
• в органе Росреестра регистрируется обременение в виде ипотеки (залога) на приобретённый объект;
• заёмщик производит погашение кредита в соответствии с установленным графиком платежей;
• после полного погашения долга заёмщиком перед банком орган Росреестра снимает обременение, и недвижимость переходит в полное распоряжение собственника.

Эта базовая схема может дополняться оформлением закладной, получением разрешения банка на проведение перепланировки ипотечного жилья, регистрации в нём других лиц и прочими процедурами.

Ипотечный кредит – это самый «тяжёлый» банковский продукт, ориентированный на физических лиц. Он характеризуется пониженными процентными ставками и сложностью оформления по сравнению с другими видами кредитов. Финучреждения предъявляют к потенциальным заёмщикам и документам, необходимым для рассмотрения заявки и оформления ипотечного кредита, повышенные требования, а также требуют заключения договора страхования минимум от рисков порчи или утраты предмета залога.

Основное требования банка к заёмщику – подтверждение его надёжности и платёжеспособности. Ведь если кредит выдаётся на немалую сумму и длительный срок, то риски для банка достаточно велики. Поэтому залог (ипотека) приобретаемого объекта является своего рода страховкой для финучреждения при возникновении непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к неисполнению должником своих обязательств. При определении параметров кредита банки, как правило, исходят из того, что долговая нагрузка на заёмщика (размер ежемесячных выплат по кредиту) на должна превышать 40-50% месячного дохода.

Одним из основных способов подтверждения финансовой состоятельности заёмщика является его способность мобилизовать средства на выплату первоначального взноса. Поэтому в подавляющем большинстве ипотечных программ внесение такого взноса является обязательным, а его размер может варьироваться от 5% до 90%. Также на рынке представлены предложения оплаты первоначального взноса средствами материнского капитала, а также без первоначального взноса.

Ипотечные кредиты предоставляют многие финучреждения, в том числе крупнейшие (Сбербанк, ВТБ 24 и другие). Многие банки сотрудничают с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В партнёрстве с АИЖК финучреждения реализуют программы ипотечного кредитования с господдержкой, в рамках которых кредиты выдаются на льготны по сравнению с базовыми предложениями условиях.