Налог с продажи квартиры: где расчет ломается и что проверить до подписания договора

Налог платят не со всех продаж. Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года).

• Срок 5 лет действует по общему правилу, например при покупке по договору купли-продажи (по данным ФНС на 4 августа 2026 года).
• Срок 3 года действует, если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации или по договору ренты, а также если на дату регистрации перехода права у вас нет другого жилья, включая совместную собственность супругов. Жилье, купленное в течение 90 календарных дней до этой даты, не учитывается (по данным ФНС на 4 августа 2026 года).
• Если срок не истек, налог считают по ставке 13% с налоговой базы за год до 2,4 млн ₽ и по ставке 15% с суммы сверх этого порога (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года). Для нерезидентов ставка 30% (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года).
• Базу уменьшают одним из двух способов: имущественным вычетом 1 млн ₽ в год или подтвержденными расходами на покупку этой квартиры (по данным ФНС на 4 августа 2026 года). Выбирают что-то одно.
• Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог платят до 15 июля. Для продажи в 2026 году это 30 апреля 2027 года и 15 июля 2027 года (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года).

Дальше то, что в коротком ответе не помещается.

Расходы на покупку и вычет не складываются, поэтому выбирать нужно по цифрам. Для примера возьмем условную квартиру: продана за 8 000 000 ₽, куплена за 6 000 000 ₽, срок владения меньше минимального.

В первой строке вся база укладывается в порог 2,4 млн ₽, поэтому работает только ставка 13%: 2 000 000 ₽ × 13% = 260 000 ₽. Во второй строке первые 2 400 000 ₽ облагаются по ставке 13% (312 000 ₽), оставшиеся 4 600 000 ₽ по ставке 15% (690 000 ₽). Разница между строками 742 000 ₽.

Важно: цифры в примерах условные и не привязаны к конкретной сделке. Пересчитайте на своих числах.

Поэтому документы на покупку (договор, расписки, банковские выписки) стоит найти до сделки, а не после нее.

Доход для налога не может быть ниже определенной доли кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для налога принимают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (по данным ФНС на 4 августа 2026 года). В части регионов порог другой.

Условный пример: квартира продана за 5 000 000 ₽, ее кадастровая стоимость 8 000 000 ₽, куплена за 4 000 000 ₽, срок владения меньше минимального.

• При пороге 70% он равен 5 600 000 ₽, то есть выше цены в договоре, поэтому доход 5 600 000 ₽. После вычета расходов база 1 600 000 ₽, налог 13%: 208 000 ₽.
• Если в вашем регионе порог повышен до 100%, он равен 8 000 000 ₽. После вычета расходов база 4 000 000 ₽, налог 312 000 ₽ + 15% от 1 600 000 ₽ (240 000 ₽) = 552 000 ₽.

Разница 344 000 ₽ при той же цене в договоре.

Регион может также сократить минимальный срок владения.

Когда квартиру продают несколько собственников, каждый считает налог со своей доли. При общей долевой собственности вычет 1 млн ₽ делится между совладельцами пропорционально долям, при общей совместной собственности — по договоренности между ними (по данным ФНС на 4 августа 2026 года).

До сделки выясните, в долях или в совместной собственности находится квартира и на кого оформлены документы о покупке. От этого зависит, кто и какую сумму сможет вычесть.

Если вы выбираете расходы вместо вычета, налоговая принимает расходы, которые подтверждены документами и непосредственно связаны с покупкой этой квартиры (по данным ФНС на 4 августа 2026 года). Заранее соберите договор покупки, платежные документы и банковские выписки: без подтверждения расходы не засчитают.

Налог и срок декларации привязаны к году, в котором получен доход. Если деньги по продаже пришли в 2026 году, декларацию подают до 30 апреля 2027 года, а налог платят до 15 июля 2027 года (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года).

Спорный случай возникает на границе года: договор подписан в ноябре, деньги пришли по аккредитиву или в рассрочку, регистрация прошла в январе. В таком случае выясните дату получения денег до подписания договора: от года получения дохода зависит, в какой декларации его показывать.

Налога может не быть по двум причинам: срок владения истек, либо вы продали квартиру по цене покупки или дешевле. Если срок владения истек, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года). Если срок не истек и доход превышает вычет, декларацию 3-НДФЛ подают (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года). Цена продажи при этом не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости, иначе доход считают от кадастровой стоимости (по данным ФНС на 4 августа 2026 года).

С 26 июня 2026 года (закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ) штраф не назначают за просрочку нулевой декларации. Кроме того, граждан не привлекают к ответственности за непредставление декларации по НДФЛ с продажи или дарения недвижимости: налог в таком случае рассчитывает налоговая по сведениям регистрирующих органов (по данным ФНС на 3 августа 2026 года, страница обновлена 27 октября 2026 года).

Правительство предлагает пересмотреть штрафы за 3-НДФЛ с 2027 года. Законопроект № 617–9 внесен 30 сентября 2026 года, его рассмотрение в первом чтении запланировано на 29 октября 2026 года (карточка в СОЗД на 27 октября 2026 года).

Семьи с двумя и более детьми не платят налог при продаже жилья независимо от срока владения, если выполнены условия льготы. Среди них — кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн ₽ (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года). Условий несколько, их полный перечень приведен на сайте ФНС.

Если вы продаете квартиру, чтобы купить другую, деньги от продажи могут какое-то время ждать сделки.

Один из вариантов — вклад на срок до даты покупки. Проценты по нему считаются так: сумма × ставка × число дней ÷ 365 (без учета капитализации).

Для примера возьмем условные цифры: 5 000 000 ₽, условная ставка 10% годовых, 120 дней. Проценты составят около 164 400 ₽ (5 000 000 × 0,10 × 120 ÷ 365). Реальная ставка зависит от банка, срока и условий вклада.

С процентов по вкладам тоже может возникать НДФЛ: как он считается, разобрано в материале про налог на проценты по вкладам.

Если дата покупки жилья пока неясна, сравнивайте не только ставку, но и возможность пополнения и условия досрочного снятия.

Если хотите сравнить вклады по сроку и ставке и условиям досрочного снятия, это можно сделать на Финуслугах.

По сообщениям СМИ (публикация от 26 сентября 2026 года), Минфин предложил включить доходы от продажи имущества в общую базу НДФЛ и облагать их по прогрессивной шкале от 13% до 22%. Затронуть изменения могут около 4 млн человек — такую оценку Минфина приводят СМИ. Предложение входит в бюджетный пакет на 2027–2029 годы. По сообщениям, изменения могут коснуться доходов с 2027 года, но параметры шкалы пока не утверждены.

Пока это инициатива, а не закон: все расчеты выше сделаны по действующим ставкам 13% и 15%. Как тот же прогрессивный НДФЛ 13–22% затронет инвесторов, мы разбирали отдельно.

Какую сумму писать в договоре?

Реальную цену сделки. Если она ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доход для налога посчитают от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (по данным ФНС на 4 августа 2026 года). Занижение цены налог не уменьшит.

Кто платит налог с продажи квартиры: продавец или покупатель?

Налог платит продавец: это НДФЛ с его дохода от продажи. Покупатель налог с продажи не платит, и декларацию подает тоже продавец.

Если продать квартиру дешевле, чем купил, нужен ли налог?

Налога не будет: база нулевая. Цена продажи при этом не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости (по данным ФНС на 4 августа 2026 года), а расходы на покупку нужно подтвердить документами. Если срок владения не истек и доход превышает вычет, декларацию подают (по данным ФНС на 11 февраля 2026 года).

Вычет делится между супругами?

Если квартира в общей совместной собственности, вычет распределяют по договоренности между совладельцами. При долевой собственности он делится пропорционально долям (по данным ФНС на 4 августа 2026 года).

Будет ли штраф за неподачу декларации по продаже квартиры?

С 26 июня 2026 года за непредставление декларации по продаже недвижимости граждан не привлекают к ответственности, а за просрочку нулевой декларации штраф не назначают (по данным ФНС на 3 августа 2026 года). Подробности в разделе про декларацию.

• Основание и дату, с которой считается срок владения, и какой срок подходит: 3 или 5 лет.
• Кадастровую стоимость квартиры и порог своего региона.
• Есть ли документы на покупку: от этого зависит, что выгоднее, расходы или вычет.
• В долях или в совместной собственности квартира и как делится вычет.
• Дату получения денег, особенно если сделка идет на границе года.
• Нужна ли декларация и к какому сроку ее подать.

Базовые правила и расчет по шагам есть и в материале «Налог с продажи квартиры: проверяем сумму до сделки». Для квартиры по ДДУ отсчет срока владения имеет свои особенности: они разобраны в материале про продажу квартиры в новостройке. Квартиру, полученную по наследству, можно продать без налога через 3 года владения; про налог при получении наследства есть отдельный материал: налог на наследство.

Ставки, пороги и сроки могут измениться, а по региональному порогу, составу расходов и дате получения денег лучше свериться с налоговой до сделки.