Налог с продажи квартиры: проверяем сумму до сделки

Сначала установите, освобождена ли продажа от налога. Если освобождения нет, определите учитываемый доход, уменьшите его на допустимый вычет или подтвержденные расходы и рассчитайте НДФЛ.

Ниже разобраны правила для налоговых резидентов России, которые продают квартиру вне предпринимательской деятельности и не имеют специальных налоговых ограничений.

По общему правилу доход освобождается от НДФЛ, если квартира находилась в собственности не меньше пяти лет. В предусмотренных законом случаях достаточно трех лет.

Трехлетний срок применяется, в частности, если квартира:

• получена по наследству;

• подарена членом семьи или близким родственником;

• приобретена в результате приватизации;

• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;

• считается единственным жильем продавца.

Для единственного жилья учитывается и совместная собственность супругов. При этом новое жилье, приобретенное продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до регистрации продажи старого, не мешает применить трехлетний срок.

Для недвижимости, приобретенной в собственность до 1 января 2016 года, действует прежний трехлетний срок. Регионы вправе сокращать минимальный срок владения для определенных ситуаций.

Освобождение наступает, когда минимальный срок уже истек. Продать квартиру можно и раньше, но тогда потребуется проверить другие основания освобождения или рассчитать налог.

Дата получения выписки из ЕГРН не определяет начало срока. Важны основание приобретения и соответствующие документы.

Для ДДУ дополнительная оплата из-за увеличения площади после ввода дома в эксплуатацию не сдвигает начало срока владения.

При продаже детских долей, выделенных в связи с использованием маткапитала, действуют специальные правила отсчета срока. Поэтому дата регистрации доли ребенка может не быть исходной датой для налогового расчета.

Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно выполняют условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ.

В частности, проверяются возраст и статус детей, приобретение другого жилья в установленный срок, увеличение площади или кадастровой стоимости, стоимость проданного объекта и наличие другой недвижимости у семьи. Новое жилье нужно приобрести в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года. Для новостройки предусмотрена возможность выполнить условие полной оплатой по соответствующему договору.

Сама покупка другой квартиры после продажи не отменяет налог. Освобождение действует только при выполнении всей совокупности условий.

В расчете участвуют три величины:

• Цена продажи — сумма по договору с покупателем.

• Учитываемый доход — сумма, принимаемая для налогообложения с учетом кадастровой стоимости.

• Налоговая база — учитываемый доход после уменьшения на вычет или допустимые расходы.

Последовательность расчета:

Учитываемый доход − вычет или подтвержденные расходы = налоговая база.

Если расходы превышают учитываемый доход, база по этой продаже равна нулю. Разницу нельзя произвольно вычесть из зарплаты или других доходов.

Налоговая сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый коэффициент. Для расчета принимается большая сумма.

Базовый коэффициент — 0,7. Однако регион может изменить его, в том числе увеличить до 1. Поэтому правило «достаточно продать не дешевле 70% кадастровой стоимости» подходит не для всех случаев.

По разъяснениям ФНС применимость регионального коэффициента определяется с учетом места жительства налогоплательщика, а не только расположения квартиры. Например, ФНС отдельно указывает это правило для жителей Калининградской области, где коэффициент увеличен до 1.

По общему правилу используется кадастровая стоимость, подлежащая применению с 1 января года продажи. Для объекта, образованного в течение этого года, учитывается стоимость на дату постановки на кадастровый учет. Если соответствующая кадастровая стоимость не определена, кадастровый порог не применяется.

Условный пример. Квартира продается за 5 000 000 ₽. Предположим, применимый кадастровый порог составляет 5 500 000 ₽. Тогда учитываемый доход для дальнейшего расчета будет равен 5 500 000 ₽, хотя покупатель заплатит меньше.

После этого доход можно уменьшить на допустимый вычет или подтвержденные расходы.

Если продажа не освобождена от налога, сравните два варианта: имущественный вычет при продаже и расходы на приобретение квартиры.

При продаже квартиры доход можно уменьшить на сумму до 1 млн ₽.

Это годовой лимит, который применяется в совокупности к соответствующим проданным объектам. Если за год проданы две квартиры, фиксированный вычет не увеличивается автоматически до 2 млн ₽.

При продаже квартиры в общей долевой собственности единым объектом вычет распределяется между собственниками пропорционально долям. Для совместной собственности он распределяется по договоренности.

Вычет уменьшает налоговую базу. Он не означает, что налоговая вернет продавцу 1 млн ₽.

Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с приобретением продаваемой квартиры.

Основной пример — оплаченная цена покупки. Для подтверждения понадобятся договор и платежные документы: банковские выписки, платежные поручения, расписка продавца или другие документы об оплате.

По одной квартире нельзя одновременно вычесть и 1 млн ₽, и расходы на ее приобретение. Расчеты нужно сравнить отдельно.

Условный пример. Квартира продана за 5 000 000 ₽, учитываемый доход совпадает с ценой договора. Документы подтверждают расходы на покупку в размере 4 500 000 ₽.

При фиксированном вычете база составит:

5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 ₽.

При учете расходов:

5 000 000 − 4 500 000 = 500 000 ₽.

В этой ситуации учет расходов дает меньшую базу. Если документы о покупке отсутствуют, заявить неподтвержденную сумму нельзя.

Дополнительные расходы, включая ипотечные проценты и отделку, требуют проверки оснований и документов. Затраты на содержание квартиры или любой ремонт не становятся расходами приобретения автоматически.

Для наследства, дарения и детских долей предусмотрены отдельные условия учета расходов. Например, в установленных законом случаях можно учитывать документально подтвержденные расходы наследодателя или дарителя. Для такого расчета понадобятся документы прежнего владельца.

Для рассматриваемых доходов налоговых резидентов действует двухступенчатая шкала:

• 13% с налоговой базы в пределах 2,4 млн ₽;

• 15% с части базы сверх 2,4 млн ₽.

Повышенная ставка применяется только к превышению.

Если база не больше 2,4 млн ₽:

Налог = база × 13%.

Если база больше 2,4 млн ₽:

Налог = 312 000 ₽ + (база − 2 400 000 ₽) × 15%.

При этом порог проверяется по совокупности налоговых баз, перечисленных в пункте 6 статьи 210 НК РФ. К этой группе относятся, в частности, доходы от продажи имущества, дивиденды, определенные доходы от операций с ценными бумагами и проценты по банковским вкладам. Зарплату автоматически прибавлять к этой группе нельзя.

Поэтому расчет одной продажи без учета остальных соответствующих доходов может отличаться от окончательного годового расчета.

Вернемся к условной продаже за 5 000 000 ₽ с подтвержденными расходами 4 500 000 ₽. Учитываемый доход совпадает с ценой продажи, освобождения нет, другие базы из той же группы отсутствуют.

База:

5 000 000 − 4 500 000 = 500 000 ₽.

Налог:

500 000 × 13% = 65 000 ₽.

Предположим, после проверки дохода и допустимого уменьшения база составляет 3 000 000 ₽. Других учитываемых баз нет.

Превышение порога:

3 000 000 − 2 400 000 = 600 000 ₽.

Налог:

312 000 + 600 000 × 15% = 402 000 ₽.

Применять 15% ко всей сумме 3 000 000 ₽ в этом примере неправильно.

В таблице приведены условные расчеты. Во всех случаях освобождения нет, расходы допустимы и подтверждены, других баз, влияющих на порог, нет.

Первые две строки показывают влияние учитываемого дохода. Третья — влияние суммы подтвержденных расходов. Даже при одинаковой цене в договоре результат может различаться.

Каждую исходную величину должно быть возможно подтвердить.

Договор с ценой и документ об оплате выполняют разные задачи. Первый подтверждает условия покупки, второй — передачу денег.

Если подтверждение оплаты потеряно, попробуйте восстановить банковскую выписку, платежное поручение или другие документы. Сумма, которую вы помните, сама по себе не подтверждает расходы.

Если доход от продажи получен в 2026 году и его нужно задекларировать:

• декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля 2027 года;

• налог уплачивают не позднее 15 июля 2027 года.

Это сроки для дохода 2026 года. Они следуют из общего правила подачи декларации и уплаты налога в следующем году.

Нулевая сумма налога не всегда освобождает от декларации. Если доход уменьшен до нуля за счет расходов, обязанность подать 3-НДФЛ, как правило, сохраняется.

Декларировать продажу не нужно, если доход освобожден от налогообложения. Кроме того, предусмотрено исключение для доходов в пределах установленного имущественного вычета: при продаже квартиры нужно учитывать годовую совокупность соответствующих доходов и кадастровые правила.

Сроки из налогового уведомления нельзя автоматически переносить на продажу квартиры. В уведомление входят другие обязательства, по которым расчет делает ФНС. Как проверить такие сведения, объясняем в материале «Как проверить свой НДФЛ в 2026 году».

Для личного бюджета составьте отдельный расчет:

Поступление от покупателя − погашение ипотечного долга − расходы сделки − налог = доступный остаток.

Этот расчет отличается от определения налоговой базы. Погашение остатка ипотеки уменьшает деньги, доступные после продажи, но само по себе не определяет расходы приобретения для НДФЛ.

Условный пример. Покупатель перечисляет 5 000 000 ₽. На погашение ипотечного долга уходит 1 200 000 ₽, на расходы сделки — 100 000 ₽. Налог по проверенному расчету составляет 65 000 ₽.

Остаток:

5 000 000 − 1 200 000 − 100 000 − 65 000 = 3 635 000 ₽.

Если деньги направляются на следующую покупку, налог все равно нужно включить в бюджет сделки.

Отдельно учитывайте налог на имущество за период владения. Он рассчитывается по другим правилам. Подробности — в статье о налоге на имущество физических лиц.

Обязательно ли ждать три или пять лет, чтобы продать квартиру?

Нет. Продать можно раньше. Минимальный срок влияет на освобождение от НДФЛ: если он не истек, проверяют другие основания освобождения, вычет и расходы.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?

Пенсионный статус сам по себе не освобождает от НДФЛ с продажи. Применяются правила о сроке владения, освобождении и уменьшении базы. Льготы по налогу на имущество не заменяют эти правила.

Почему калькуляторы показывают разные суммы?

Проверьте исходные данные и допущения: учитывается ли кадастровый порог, выбран ли нужный налоговый период, введены ли расходы и другие соответствующие доходы. Если условия расчета различаются, суммы тоже могут отличаться.

Что делать, если документы о покупке не сохранились?

Попробуйте восстановить договор и подтверждение оплаты. Если расходы подтвердить невозможно, проверьте право на фиксированный имущественный вычет. Неподтвержденную цену покупки включать в расчет нельзя.

Нулевой налог означает, что декларация не нужна?

Не всегда. Освобождение дохода и уменьшение базы до нуля — разные основания. Если налог отсутствует благодаря учету расходов, декларация может оставаться обязательной.

До сделки установите начало срока владения и основания освобождения. Если налог возникает, определите учитываемый доход, сравните вычет с подтвержденными расходами и рассчитайте обязательство с учетом других соответствующих доходов за год.

Сохраните расчет вместе с документами. Это поможет заполнить декларацию и подтвердить каждое значение.

Если часть денег останется свободной до следующей покупки, при выборе способа хранения сопоставьте срок размещения с датой, когда они понадобятся. Для денег на уплату налога особенно важны условия доступа и последствия досрочного снятия.