Перед тем как считать налог, проверьте льготы. Государство освобождает от НДФЛ целые категории сделок — возможно, вы сэкономите десятки тысяч рублей.

Например, если вы владеете жильем в течение пяти лет и больше, то налог не платите. Срок уменьшают до трех лет, если вы получили квартиру:

• По наследству.
• В подарок от близких родственников — родителей, детей, супругов, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер.
• При приватизации — в долях или полностью.
• По договору пожизненной ренты.

По общему правилу отсчет идет с даты регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При расчете периода для отдельных случаев действуют специальные правила.

• Так, если квартира была получена в рамках столичной программы реновации, то срок, в течение которого у вас в собственности было предыдущее жилье в доме под снос, включается в общий период владения новой квартирой.
• Аналогичный принцип применяют и в других ситуациях: если ваша доля в объекте недвижимости увеличивается, отсчет минимального срока владения начинается с даты, когда вы приобрели первоначальную долю.
• Если же жилье приобретали по договору долевого участия (ДДУ), то срок исчисляют с момента полной оплаты договора, независимо от источника средств — собственных накоплений или ипотечного кредита.
• При наследстве — с даты смерти наследодателя, а не с момента вступления в наследство. Если наследодатель умер в 2022, а наследство оформили в 2023 году — трехлетний срок истекает в 2025-м.

Когда определяют статус «единственного», не учитывают дом или квартиру, которые были куплены в течение 90 дней до даты продажи старого жилья. Если в ЕГРН записаны апартаменты, комнаты или доля в другом жилье — правило может не работать.

Семьи с двумя и более детьми полностью освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Главное условие — улучшение жилищных условий.

Кто имеет право: родители (усыновители) не менее двух детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении). Также может применить сам ребенок из такой семьи.

Обязательные условия для льготы:

• Купить новое жилье в том же году или до 30 апреля следующего года.
• Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше старого.
• Кадастровая стоимость продаваемого жилья не выше 50 млн ₽.
• Семье не принадлежит более 50% в другом жилье с площадью больше покупаемого.

Эта льгота работает вместе с обычными вычетами — можете применить и то и другое одновременно.

Обратите внимание:

• Все расходы нужно подтверждать документами. Федеральная налоговая служба (ФНС) стала строже — без чеков, договоров и выписок вычеты не дадут. Сохраняйте все бумаги, подтверждающие факт платежа, от покупки до продажи.
• Чтобы проверить свои данные, перед продажей жилья закажите выписку из ЕГРН на свое имя — она покажет всю недвижимость в собственности. Часто люди забывают про долю в квартире родителей или старые дачи.

Пример. Купили квартиру в новостройке 15 марта 2020, зарегистрировали право 22 марта 2020 года. Продаете 25 марта 2025-го. Срок владения — пять лет и три дня. Налог не платите.

Если льгот нет, значительно сократить выплату можно с помощью налоговых вычетов.

Государство дает два вида вычетов — фиксированный и расходный. Выберите тот, что сэкономит больше денег.

Фиксированный вычет — 1 млн ₽. Просто отнимите миллион от цены продажи и платите налог с разности. Если продали квартиру за 3 млн ₽ — облагаться налогом будет только 2 млн ₽. Этот вычет выгоден, когда подтвержденные расходы меньше 1 млн ₽ или их нельзя документально подтвердить.

Расходный вычет учитывает ваши траты. Принцип простой: из суммы продажи вычитают все документально подтвержденные расходы. Налог платят только с чистой прибыли.

Какие расходы можно вычесть:

• Цену покупки квартиры по договору.
• Проценты по ипотеке за весь срок.
• Стоимость работ, связанных с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, если изначально жилье покупалось без отделки, а также на разработку проектной и сметной документации по отделочным работам.

Расходный вычет выгоден, когда общие траты на квартиру больше 1 млн ₽. Особенно при дорогой отделке или больших ипотечных процентах — если за годы владения переплатили банку 500 000 – 800 000 ₽, эти деньги существенно уменьшат налог.

Учитывайте все фактические расходы. Главное — сохранить все документы, подтверждающие факт оплаты: чеки, договоры, расписки. Пример: купили квартиру без отделки за 2 млн ₽, потратили на сметы и отделку 550 000 ₽. Общие расходы — 2,55 млн ₽. Если продали за 6 млн ₽, налог платите только с 3,45 млн ₽.

Сэкономленные на налоге средства — это отличный стартовый капитал для новых целей. Например, их можно направить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту на более просторную квартиру или дом. Подберите условия будущего кредита заранее, чтобы точно знать, какую сумму вам нужно сохранить на Финуслугах.

Помимо вычетов, есть и другие способы уменьшить налогооблагаемую базу.

Если вычеты не покрывают весь налог, есть дополнительные способы его снизить. Многие продавцы о них не знают и переплачивают.

Оспорьте завышенную кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость квартиры намного выше рыночной, обратитесь в комиссию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или подайте в суд. Снижение кадастровой стоимости автоматически уменьшит налог.

Разделите продажу между родственниками. Если квартира оформлена на несколько членов семьи, каждый может применить вычет в 1 млн ₽. Семья из трех собственников сэкономит больше, чем один владелец.

Выделите движимое имущество, которое находилось в собственности более трех лет. В договоре отдельно пропишите стоимость мебели, техники, кондиционеров. Таким способом можно снизить налогооблагаемую базу на 200 000 – 500 000 ₽.

Все расчеты отражайте в декларации 3-НДФЛ. Без правильного оформления ФНС откажет в льготах и начислит пени.

Чтобы налоговая приняла расчеты, нужно правильно оформить документы и сдать декларацию.

Продать квартиру без декларации можно только в одном случае: если у вас есть законное право для освобождения от уплаты налогов — например, по праву минимального срока владения.

Налоговая может отказать в льготах из-за неправильно оформленных бумаг. Следуйте пошаговой инструкции, чтобы не допустить ошибок.

1. Соберите документы. Вам понадобятся: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, все чеки и платежные документы по квартире, справка о доходах, документы, подтверждающие расходы. Сканируйте в высоком качестве — размытые копии могут не принять.

2. Рассчитайте вычет. Определите, какой вычет выгоднее — фиксированный 1 млн ₽ или расходный.

3. Зарегистрируйтесь в системе ФНС. Получите доступ к Личному кабинету налогоплательщика на nalog.ru. Понадобится электронная подпись или код доступа через Госуслуги.

4. Заполните декларацию 3-НДФЛ. Укажите доходы от продажи, выберите вычет, приложите сканы документов. Проверьте все цифры: арифметические ошибки — частая причина отказов.

5. Подайте до 30 апреля. Если продали жилье в 2025 году — срок до 30 апреля 2026-го. Подписывайте декларацию электронной подписью и отправляйте через Личный кабинет налогоплательщика.

6. Отслеживайте проверку. Камеральная проверка длится до трех месяцев. Статус смотрите в личном кабинете. Если потребуют дополнительные документы — подавайте быстро.

7. Доплатите налог до 15 июля. Если после вычетов остался налог к доплате — перечислите до 15 июля. Если налоговая должна вернуть переплату — деньги поступят на карту в течение месяца.

Начинайте готовить документы сразу после сделки. За просрочку подачи ФНС начислит штраф 5% за каждый месяц, но не больше 30% от суммы налога.

Некоторые категории сделок попадают под специальные правила налогообложения. Их часто упускают из виду и в итоге переплачивают.

Продажа доли в квартире. При продаже доли льготные сроки владения работают так же, как для целой квартиры — три года для наследства, дарения и приватизации, пять лет для покупки. После истечения срока налог платить не нужно.

Нерезиденты, владеющие недвижимостью меньше минимального срока, платят 30%. Если вы не являетесь налоговым резидентом России — никаких вычетов не предусмотрено. Резидентство подтверждают проживанием в РФ не менее 183 дней в году.

Альтернативные сделки с ипотекой. При схемах «продажа-покупка с ипотекой», когда покупатель гасит ваш кредит напрямую, требуется специальное юридическое оформление. Без него возникают налоговые риски — ФНС может не зачесть такие расходы.

Частые ошибки в расчетах. Многие думают, что могут перепродавать жилье без НДФЛ, хотя предусмотренные законом условия не выполнены. Проверьте перед сделкой: точный срок владения, статус жилья — единственное или нет, право на вычеты, свое резидентство.

Уплаты налога при продаже квартиры можно избежать полностью или существенно ее снизить — для этого есть множество законных способов. Льготные сроки владения, статус единственного жилья, семейные льготы, правильный выбор вычетов и учет всех расходов помогают сэкономить от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей.

Не полагайтесь на интуицию — проверьте все условия еще до подписания договора. Правильная подготовка документов и своевременная подача декларации защитят от штрафов и лишних вопросов от налоговой. Потратьте время на изучение своих прав — это окупится сэкономленными деньгами.