Квартира за 16 млн ₽: копить или брать ипотеку под 18%. Посчитали на одном бюджете

Он про семью, у которой уже есть около 3,2 млн ₽ на первый взнос, отдельный запас на несколько месяцев расходов и стабильный доход, из которого можно отдавать на жилье около 194 000 ₽ в месяц. Если резерва нет, сначала стоит собрать его: деньги на квартиру и деньги на черный день — разные деньги.

Расчет не подходит, если семье доступна семейная ипотека или другая льготная программа: платеж будет совсем другим, и считать нужно заново.

Телеграм-канал «Храни Деньги» сравнил четыре способа купить квартиру в Москве за 16 млн ₽, если 3,216 млн ₽ на первый взнос уже есть. Ставку по ипотеке автор взял условную — 19%, доходность накоплений и рост цен на жилье — по 10% в год. Вывод: при 100 000 ₽ в месяц накопления квартиру не догоняют, при 200 000 ₽ хватит через 7 лет 6 месяцев, при 300 000 ₽ — через 4 года 5 месяцев.

Мы проверили арифметику — она сходится. Но автор сам оговаривает два упрощения: налог на проценты не учтен, а аренду копящий платит сверху. Мы добавили и то и другое, а условные ставки заменили данными на октябрь 2026 года.

Средняя ставка по ипотеке на рыночных условиях в августе 2026 года — 18,0%, по данным Банка России(данные предварительные). Это средняя по уже выданным кредитам: ставку по конкретной заявке назначает банк. Почему средняя по всем выдачам намного ниже — 10,1%, — мы разбирали в материале «Средняя ставка по ипотеке — 10,1%, рыночная — 18%».

Кредит 12,784 млн ₽ под 18% на 25 лет — это платеж около 194 000 ₽ в месяц. За весь срок проценты составят около 45,4 млн ₽, а квартира вместе с первым взносом обойдется примерно в 61,4 млн ₽ — без страховок, ремонта и расходов на сделку.

В первые годы почти весь платеж уходит на проценты. Из первого платежа 191 760 ₽ — проценты и только 2228 ₽ — погашение долга.

Честное сравнение — когда обе семьи тратят на жилье одинаково. Первая берет ипотеку и платит банку 194 000 ₽ в месяц. Вторая снимает однокомнатную квартиру и откладывает остаток. Средняя аренда однушки в Москве в сентябре 2026 года — 71 000 ₽ в месяц, по данным «Циана», которые опубликовала «Московская перспектива». Это средняя цена в объявлениях. Аренду мы индексируем вместе с ценами на жилье. В первый год на вклад уходит около 123 000 ₽ в месяц, дальше все меньше. Если аренда 60 000 или 80 000 ₽, копящие успевают в тех же четырех сценариях, меняются только сроки: от 6 лет 8 месяцев до 14 лет 5 месяцев.

Стартовые 3,216 млн ₽ копящая семья тоже кладет на вклад. С процентов раз в год нужно заплатить НДФЛ: налоговая сама считает его и присылает уведомление, срок — до 1 декабря следующего года. За 2026 год без налога остаются проценты в пределах 160 000 ₽ на каждого вкладчика — это 1 млн ₽, умноженный на максимальную ключевую ставку года, 16%. С остального — 13%. Ставка 15% начинается, если проценты вместе с дивидендами, доходом от ценных бумаг и продажи имущества превысят 2,4 млн ₽ за год. Подробнее о том, как считается и платится налог с вкладов, мы рассказали отдельно.

Правила могут поменяться: Минфин предлагает с доходов 2027 года облагать проценты вместе с зарплатой, а налог поручить удерживать банку. Это пока законопроект № 617–9, Госдума рассмотрит его 29 октября. Что именно меняется, мы разбирали в материале «Налог с процентов по вкладам: что хотят изменить и когда».

Ставки и цены через 10 лет никто не знает, поэтому мы взяли по три варианта. Вклад: 10% годовых; 13% — около этого уровня средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках, 13,055% в конце сентября 2026 года (данные Банка России); 13% со снижением на 1 п. п. в год до 8%. Цены на жилье: +5%, +8% и +12% в год. Сценарии не равновероятны, и мы не оцениваем их шансы. Для ориентира: по оценке Института Гайдара, сопоставимое вторичное жилье в Москве и области подорожало на 11,9% с июня 2025 по июнь 2026 года (мониторинг № 14 за июль 2026 года). Что эксперты ждут от цен до конца года, мы собрали в материале «Покупать или ждать: что будет с ценами на жилье до конца 2026 года».

Для копящих — накопления, а после покупки квартира плюс новые накопления; для семьи с ипотекой — стоимость квартиры минус остаток долга. Источник: расчет Финуслуг на условиях октября 2026 года, модель, а не прогноз.

Почему так выходит: квартира дорожает целиком, а проценты начисляются только на то, что уже накоплено. Аренда дорожает вместе с жильем и каждый год съедает все большую часть бюджета.

Если копящая семья успевает, в момент покупки у нее квартира без долга, а у семьи с ипотекой — такая же квартира и долг 11,8–12,4 млн ₽. Дальше копящие откладывают весь бюджет, потому что аренды больше нет, и разрыв растет.

Если не успевает, картина обратная. Через 10 лет при росте цен на 8% копящие еще могут быть впереди на бумаге, но квартиры у них нет, а аренда растет. К концу 25 лет семья с ипотекой оказывается впереди во всех пяти сценариях, где копящие так и не купили квартиру.

Если можно жить у родителей или в своей другой квартире, аренды нет и копить проще. Вот сколько займет путь от 3,216 млн ₽ до цены квартиры, с налогом на проценты.

Источник: расчет Финуслуг на условиях октября 2026 года, модель, а не прогноз.

При 100 000 ₽ в месяц накопления догоняют квартиру при росте цен на 5% в год — примерно за 8–10,5 года. При 8% — за 10,5–16 лет и только если ставка вклада не снижается. При 12% — не догоняют.

Если ставки по вкладам будут снижаться с 13% до 8%, а за жилье платить не нужно, чтобы накопить на квартиру за 10 лет, откладывать нужно примерно:

• 104 000 ₽ в месяц, если цены растут на 5% в год;
• 150 000 ₽ в месяц, если на 8%;
• 234 000 ₽ в месяц, если на 12%.

Если вы снимаете жилье, к этим суммам добавляется аренда.

У семьи с ипотекой упал доход.Платеж никуда не денется, но по закону можно потребовать ипотечные каникулы: до 6 месяцев без платежей или с уменьшенным платежом. Условия: кредит не больше 15 млн ₽ (12,8 млн ₽ из нашего примера проходит), квартира — единственное жилье, и есть особое обстоятельство. Например, доход упал больше чем на 30%, а платеж превышает половину дохода.

Квартира нужна раньше.Если закрыть вклад досрочно, банк обычно пересчитывает проценты по пониженной ставке. Это условие есть в договоре и в карточке вклада, его стоит прочитать до открытия.

Копить стало нечем.Семья с накоплениями может на время перестать откладывать без штрафов, но каждый пропущенный месяц отодвигает покупку, а цены за это время растут.

В пользу ипотеки:

• ставки по ипотеке снизились и банк согласился рефинансировать кредит — на это можно надеяться, но рассчитывать заранее рискованно;
• семья с ипотекой может вернуть НДФЛ с уплаченных процентов — до 390 000 ₽ на каждого собственника-заемщика; вычет за саму квартиру, до 260 000 ₽ на человека, могут получить обе семьи;
• цены на жилье или аренда растут быстрее, чем в нашей модели.

В пользу накоплений:

• по ипотеке обязательно страховать квартиру, а без страхования жизни банк обычно повышает ставку — в модели этих расходов нет;
• ставки по вкладам держатся выше 13% дольше, чем мы заложили;
• аренда дешевле 71 000 ₽ в месяц.

У вклада свои риски. Ставка фиксируется только на срок вклада: через год банк предложит новую, возможно ниже. Государство страхует вклады в пределах 1,4 млн ₽ на человека в одном банке, а копить придется гораздо больше — сумму стоит разносить по разным банкам. С 1 января 2027 года появятся договоры жилищных сбережений: деньги на них будут застрахованы отдельно, до 10 млн ₽. Мы рассказали, как будут работать договоры жилищных сбережений.

1. Посчитайте свой бюджет на жилье: сколько готовы отдавать в месяц на аренду и накопления или на платеж по ипотеке. Если платеж не помещается в бюджет с запасом, расчет выше не про вас.
2. Если есть дорогие кредиты, сначала закройте их, а потом соберите резерв на несколько месяцев расходов отдельно от денег на квартиру.
3. Назовите цель и срок: какая квартира и к какому году. От этого зависит, на какой срок открывать вклады.

Если решили копить: держите деньги на вкладах сроком от года и разносите крупную сумму по банкам. Как спланировать накопления по шагам, мы рассказали в материале «Как накопить на квартиру в 2026 году».

Подобрать вклад на год можно на витрине Финуслуг: в подборке ниже — предложения на 1 000 000 ₽ на 12 месяцев. Ставки в ней — на дату просмотра, а не из нашего расчета.

Если склоняетесь к ипотеке: сравните предложения банков на витрине ипотеки Финуслуг и узнайте свою ставку. Заявка оформляется в банке, итоговые условия определяет он.

• Квартира — 16 млн ₽, первый взнос и стартовые накопления — 3,216 млн ₽, кредит — 12,784 млн ₽ на 25 лет под 18% (средняя рыночная ставка, Банк России, август 2026 года), аннуитетный платеж.
• Бюджет на жилье у обеих семей — 194 000 ₽ в месяц все 25 лет. Аренда — 71 000 ₽ в месяц в первый год, дальше растет тем же темпом, что цены на жилье.
• Вклад — ежемесячная капитализация, пополнение в конце месяца, без пропусков. НДФЛ платится раз в год: необлагаемые 160 000 ₽ на весь срок, как в 2026 году, дальше 13% и 15%; других инвестиционных доходов у семьи нет.
• Ставки вклада и рост цен постоянны внутри сценария, кроме варианта «13% → 8%». Рефинансирования, досрочного погашения, вычетов, страховок и расходов на сделку в модели нет.
• Копящие покупают квартиру в тот месяц, когда накопления сравнялись с ее ценой.
• Все деньги считаются на одном человеке. У супругов два необлагаемых лимита по НДФЛ и два лимита страхования вкладов, налог у них будет ниже.
• Бюджет на жилье не растет, а аренда растет вместе с ценами. При росте цен на 12% в год аренда к 10-му году превышает весь бюджет, при 8% — к 15-му, и накопления в модели начинают таять. В жизни семья, скорее всего, переехала бы в жилье дешевле.