Покупать или ждать: что будет с ценами на жилье до конца 2026 года

По итогам первого полугодия 2026 года российский рынок жилой недвижимости демонстрирует неоднозначную динамику. Объем продаж строящегося жилья достиг 10,8 млн м³ на сумму 2,3 трлн ₽. Это на 6% больше по площади и на 11% по сумме, чем год назад. Такие данные предоставил Дом.рф. Однако этот рост пока нельзя считать признаком устойчивого восстановления спроса.

Положительная динамика во многом объясняется двумя кратковременными всплесками активности покупателей — в январе и июне, когда участники рынка стремились оформить сделки до возможного изменения условий программы «Семейная ипотека». Напомним, что внедрение изменений перенесли на 1 октября 2026 года.

Восстановление ипотечного кредитования продолжается, однако главным выгодоприобретателем становится вторичный рынок жилья. За первое полугодие банки выдали ипотечных кредитов примерно на 2,2 трлн ₽, что на 48% больше, чем годом ранее.

Однако, по информации на август 2026 года, новостройки в России распроданы лишь на треть (35%), при этом на стадии строительства находится 104 млн кв. м жилой многоквартирной недвижимости.

Девелоперы не могут распродать квартиры в новостройках  даже в городах-миллионниках. Лоты пустуют по 3-4 года. При том что приемлемый срок для рынка — вдвое меньше  По данным издания Коммерсантъ, хуже всего ситуация в Екатеринбурге, Красноярске, Омске и Самаре. В Москве срок реализации приблизился к 2,5 годам. Увеличение длительности экспозиции подтверждают и данные ЦИАН. Из 66 млн кв. м нового жилья, которые выставлены на платформе, реализованы только чуть больше четверти.

Доля рыночных программ в общем объеме выдач выросла с 19% до 37%, однако основная часть прироста пришлась именно на вторичное жилье: его доля увеличилась с 39% до 54% благодаря постепенному снижению рыночных процентных ставок. При этом рост цен на первичном рынке остается сдержанным. За шесть месяцев стоимость строящегося жилья увеличилась на 3,6%, тогда как инфляция составила 4,2%.

Предложение на первичном рынке жилья продолжает расти быстрее спроса. С января по июнь девелоперы вывели на рынок 19,4 млн кв. м новых проектов, что на 12% больше, чем годом ранее, однако весь прирост пришелся на первый квартал (+35% г/г), тогда как во втором квартале объем запусков уже снизился на 5%.

При этом застройщики стали чаще откладывать старт продаж, стремясь гибко регулировать объем предложения в условиях охлаждения спроса.

Финансовые показатели также отражают довольно сдержанную ситуацию в отрасли. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу снизилось с 69 до 66%, что указывает на более быстрый рост использования кредитных лимитов по сравнению с поступлением средств покупателей.

При этом средняя ставка по проектному финансированию остается на уровне около 10%, а качество кредитного портфеля сохраняется высоким. В таких условиях возможно несколько сценариев развития событий.

Базовый сценарий предполагает постепенную стабилизацию рынка жилой недвижимости и переход к умеренному росту цен. Ключевой предпосылкой выступает дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики в рамках прогноза ЦБ. Это создаст условия для постепенного удешевления рыночной ипотеки.

Снижение стоимости кредитования, вероятно, станет стимулом для реализации отложенного спроса. Покупатели, откладывавшие приобретение жилья в ожидании более благоприятных условий, могут начать возвращаться на рынок, что приведет к увеличению числа ипотечных сделок.

Дополнительную поддержку ценам окажет ограниченное предложение: девелоперы сокращают объемы запуска новых проектов, поэтому через два-три года рынок может столкнуться с дефицитом нового жилья. В результате сочетание постепенно восстанавливающегося спроса и ограниченного предложения создаст условия для дальнейшего роста цен, хотя его темпы, скорее всего, останутся умеренными.

При этом варианте развития событий цены могут перейти к стагнации, а в отдельных сегментах возможно даже их умеренное снижение. Основным риском для рынка остается более медленное, чем ожидается, уменьшение процентных ставок.

Если смягчение денежно-кредитной политики будет происходить ограниченными темпами, ипотека продолжит оставаться дорогой и недоступной для значительной части покупателей. Покупатели продолжат откладывать сделки в ожидании более выгодных условий, что ограничит возможности застройщиков для повышения цен.

Уже в начале 2026 года рынок демонстрировал признаки замедления: стоимость строящегося жилья увеличилась на 3,6%, тогда как инфляция составила 4,2%.

Этот вариант возможен в случае более быстрого смягчения денежно-кредитной политики и дальнейшего удешевления рыночной ипотеки. Такой сценарий позволит расширить круг потенциальных покупателей без дополнительного стимулирования со стороны государства. На фоне восстановления спроса и постепенного сокращения объема новых запусков темпы роста цен на первичном рынке могут ускориться, особенно в наиболее ликвидных проектах крупных городов.

Рынок жилой недвижимости в 2026 году движется по разнонаправленным траекториям. С одной стороны, объемы продаж и ипотеки растут, с другой — цены на первичном рынке не успевают за инфляцией, а застройщики начинают сокращать новые запуски.

Ключевым фактором, который определит динамику во втором полугодии, остается скорость снижения ключевой ставки. В базовом сценарии рынок ждет умеренный рост цен. В пессимистичном — стагнация и коррекция. Оптимистичный сценарий предполагает ускорение, но для него пока нет достаточных предпосылок.

Покупателям стоит внимательно следить за решениями ЦБ и действиями застройщиков. Возможно, во втором полугодии откроется окно возможностей для покупки жилья по более привлекательным ценам, особенно на вторичном рынке.