Семейная ипотека в 2026 году: действующие условия программы

Кредитный договор по программе можно заключить до 31 декабря 2030 года включительно. Ставка на льготную часть кредита не должна превышать 6% годовых на протяжении всего срока.

Четыре столичных региона — Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Льготный лимит — часть кредита, на которую распространяется ставка государственной программы. Если для покупки нужно больше денег, банк может предложить комбинированную ипотеку: сумму в пределах лимита выдадут по льготной ставке, превышение — по рыночной.

Первоначальный взнос рассчитывают от полной цены жилья, а не от льготного лимита. Например, для квартиры стоимостью 15 млн ₽ минимальный взнос 20% составит 3 млн ₽. Оставшиеся 12 млн ₽ укладываются в льготный лимит для четырех столичных регионов.

Если квартира стоит 18 млн ₽, а льготный кредит ограничен 12 млн ₽, семье потребуются 6 млн ₽ собственных средств либо комбинированный кредит. В первом случае фактический взнос составит около 33,3% стоимости жилья.

Льготный кредит доступен гражданам России, которые подходят хотя бы под одну из категорий:

• в семье есть ребенок, которому на дату заключения кредитного договора еще не исполнилось семь лет;
• в семье есть ребенок с инвалидностью младше 18 лет;
• в семье есть двое или больше детей младше 18 лет.

Дети, наличие которых дает право на участие в программе, должны иметь российское гражданство.

Для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, у которых нет ребенка младше семи лет или ребенка с инвалидностью, действуют территориальные ограничения. Купить квартиру в новостройке можно в предусмотренных программой регионах или малых городах. Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область в этот сценарий не входят.

Ограничения по территории не распространяются на строительство индивидуального жилого дома по разрешенной программой схеме. Проект, подрядчик и порядок расчетов при этом должны соответствовать требованиям программы и банка.

Банк также оценивает:

• доход и занятость заемщиков;
• долговую нагрузку;
• кредитную историю;
• размер первоначального взноса;
• характеристики выбранной недвижимости;
• соответствие объекта требованиям программы.

Принадлежность семьи к одной из предусмотренных категорий дает право подать заявку, но не гарантирует одобрение или получение максимальной суммы.

Семейную ипотеку иногда путают с программой «Молодая семья». Первая снижает ставку по жилищному кредиту, вторая предусматривает субсидию на покупку или строительство жилья. Подробнее различия разобраны в свежем материале Финуслуг об ипотеке для молодой семьи в 2026 году.

Наличие действующей ипотеки само по себе не лишает семью права на льготную программу. Значение имеет, какой кредит уже оформлен: обычный рыночный или льготный, когда был заключен договор и кто из супругов выступает заемщиком либо созаемщиком.

Если действующая ипотека оформлена по рыночной ставке и семья ранее не использовала федеральные льготные программы после 23 декабря 2023 года, можно подать заявку на семейную ипотеку для покупки другого жилья. Банк при этом учтет платеж по первому кредиту, доход семьи, кредитную историю и долговую нагрузку. Поэтому соответствие условиям госпрограммы еще не гарантирует одобрение второго кредита.

С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: супруги с российским гражданством, как правило, должны участвовать в новом договоре как созаемщики. Поэтому нельзя оформить один льготный кредит на мужа, а затем еще один на жену. При проверке права на программу банк учитывает кредитную историю обоих супругов.

Повторно воспользоваться семейной ипотекой можно в следующих случаях:

• предыдущий льготный кредит был оформлен до 23 декабря 2023 года — он не учитывается при применении правила однократности;

• кредит по льготной программе, оформленный после 23 декабря 2023 года, полностью погашен и после его получения в семье родился или был усыновлен еще один ребенок;

• действующая ипотека не относится к федеральным льготным программам, а заемщик и приобретаемое жилье соответствуют условиям семейной ипотеки.

Если первый льготный кредит, оформленный после 23 декабря 2023 года, еще не погашен, взять вторую семейную ипотеку нельзя. Ограничение действует и тогда, когда формально новый кредит планируется оформить на другого супруга.

Еще один вариант — рефинансировать действующую рыночную ипотеку по семейной программе. Это возможно, если семья соответствует требованиям программы, а жилье подходит под ее условия. В частности, значение имеют продавец недвижимости, тип объекта и параметры первоначального договора. Решение о рефинансировании принимает банк: он повторно оценивает платежеспособность заемщиков, объект залога и качество обслуживания действующего кредита.

Если ипотека уже оформлена, перед новой заявкой нужно проверить дату и вид предыдущего кредита, наличие господдержки, остаток долга и участие каждого из супругов в договоре. 

В 2026 году обсуждались дифференциация ставки в зависимости от количества детей, увеличение кредитных лимитов и расширение числа семей, которые смогут участвовать в программе.

На сентябрь эти инициативы не изменили базовые условия семейной ипотеки. По-прежнему действуют ставка не более 6%, первоначальный взнос от 20% и льготные лимиты 12 и 6 млн ₽.

Новости о предложениях органов власти или участников рынка не меняют программу автоматически. Новые параметры начнут работать только после принятия необходимых документов и публикации обновленных правил.

История обсуждавшихся вариантов собрана в материале Финуслуг «Семейная ипотека: брать сейчас или дождаться изменений». Указанные в нем возможные ставки и лимиты не следует воспринимать как действующие условия.

Ставка 6% показывает, сколько процентов банк начисляет на основной долг по льготной части кредита. Для оценки обязательных расходов используется полная стоимость кредита — ПСК.

В ПСК входят известные банку платежи, без которых кредит нельзя получить на заявленных условиях. На итоговую стоимость могут влиять:

• страхование имущества;
• личное страхование, если от него зависит ставка;
• платные банковские услуги;
• рыночная часть комбинированной ипотеки;
• другие обязательные расходы по условиям договора.

Не путайте: ставка 6% — номинальная ставка программы. ПСК помогает оценить расходы по кредиту с учетом обязательных платежей.

Отказ от личного страхования может повысить ставку, если такое условие предусмотрено договором. Страховать заложенное имущество от риска утраты и повреждения заемщик обязан.

Поэтому сравнивать предложения только по номинальной ставке недостаточно. Нужно одновременно смотреть на ПСК, размер первоначального взноса, ежемесячный платеж, стоимость страхования и условия рыночной части.

Подробнее об этом можно прочитать в статье Финуслуг «Что значит ставка 6% по семейной ипотеке».

Рассчитаем условный кредит на 12 млн ₽ сроком на 30 лет по ставке 6% годовых с аннуитетными платежами.

Ежемесячный платеж составит около 71 946 ₽. За 30 лет заемщик выплатит примерно 25,9 млн ₽, из которых около 13,9 млн ₽ придется на проценты.

Расчет сделан при неизменной ставке 6% на протяжении всего срока. Он не учитывает страховую премию, платные услуги, досрочное погашение и возможную рыночную часть кредита.

Для кредита на 6 млн ₽ с теми же ставкой и сроком платеж составит около 35 973 ₽ в месяц. Общая сумма процентов за 30 лет — около 6,95 млн ₽.

Длительный срок уменьшает ежемесячный платеж, но увеличивает итоговую сумму процентов. Поэтому полезно сравнить несколько вариантов срока и проверить, останутся ли после платежа деньги на регулярные расходы и финансовый резерв.

Если стоимости жилья и первоначального взноса недостаточно, чтобы уложиться в льготный лимит, банк может разделить кредит на две части.

Первая часть оформляется в пределах 12 или 6 млн ₽ по правилам семейной ипотеки. Вторая предоставляется по рыночной ставке. В результате ставка по льготной части останется не выше 6%, но средняя стоимость всего кредита будет больше.

Например, квартира стоит 20 млн ₽, а семья вносит 4 млн ₽. Сумма кредита составляет 16 млн ₽. В одном из четырех столичных регионов 12 млн ₽ могут войти в льготную часть, а еще 4 млн ₽ — в рыночную.

При сравнении такого кредита нужно смотреть:

• ставку по каждой части;
• ПСК по договору;
• общий ежемесячный платеж;
• стоимость страхования;
• порядок досрочного погашения;
• на какую часть долга банк направит досрочный платеж.

Комбинированная ипотека увеличивает доступную сумму, но может заметно повысить платеж и переплату. Чем больше рыночная часть, тем слабее влияние льготной ставки на общую стоимость кредита.

Основной вариант использования семейной ипотеки — покупка жилья на первичном рынке. По программе можно:

• купить строящуюся квартиру у застройщика;
• приобрести готовое жилье у застройщика;
• купить жилой дом у застройщика;
• построить частный дом по договору подряда с использованием счета эскроу;
• приобрести земельный участок вместе со строительством дома;
• купить отдельные объекты Фонда развития территорий и Московского фонда реновации.

В некоторых населенных пунктах программа распространяется на вторичные квартиры. Для семьи с ребенком младше семи лет жилье может находиться в городе, где строится не более двух многоквартирных домов. Для семей с ребенком с инвалидностью предусмотрены отдельные условия.

Квартира должна находиться в доме не старше 20 лет. Дом не должен быть признан аварийным. Продавец и покупатель не могут быть взаимозависимыми лицами. Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область в программу покупки вторичного жилья не включены.

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или частичное досрочное погашение семейной ипотеки. Банк определяет порядок перечисления средств и может потребовать, чтобы часть первоначального взноса заемщик внес собственными деньгами.

После использования материнского капитала родители должны выделить доли детям. Если собственником доли становится несовершеннолетний, для последующей продажи жилья потребуется разрешение органов опеки.

Перед оформлением нужно сопоставить срок перечисления средств материнского капитала с условиями договора и датой расчетов с продавцом или застройщиком.

Программа допускает рефинансирование ранее оформленного жилищного кредита, если семья и объект соответствуют действующим требованиям.

Банк проверит:

• дату и условия первоначального кредита;
• категорию семьи;
• тип приобретенного жилья;
• остаток задолженности;
• отсутствие просрочек;
• соответствие объекта правилам программы.

Рефинансирование не происходит автоматически. Банк рассматривает новую заявку, оценивает заемщиков и недвижимость. Дополнительные расходы могут включать повторную оценку объекта, страхование и регистрацию изменений.

Сравнивать нужно не только старую и новую ставки, но и ПСК, платеж, оставшийся срок и расходы на переоформление. При небольшом остатке долга затраты на рефинансирование могут сократить ожидаемую экономию.

Порядок оформления состоит из нескольких шагов.

1. Проверьте, соответствует ли семья требованиям программы.
2. Уточните, не препятствует ли участию ранее оформленная льготная ипотека.
3. Рассчитайте первоначальный взнос и необходимую сумму кредита.
4. Сравните предложения банков по ПСК, сроку, страхованию и платежу.
5. Получите предварительное решение банка.
6. Найдите объект и проверьте его соответствие программе.
7. Передайте банку документы на заемщиков и недвижимость.
8. Изучите индивидуальные условия кредита, ПСК и график платежей.
9. Подпишите документы и зарегистрируйте сделку.

Для заявки могут потребоваться паспорта и СНИЛС заемщиков, свидетельства о рождении детей, документы о браке, доходе и занятости. Состав комплекта зависит от категории семьи, способа подтверждения дохода и выбранного объекта.

Предварительное решение по заемщику еще не означает, что банк одобрит квартиру или дом. До внесения невозвратного аванса нужно убедиться, что кредитор готов финансировать покупку конкретного объекта.

Льготная ставка уменьшает процентные расходы, но не делает любую покупку посильной для бюджета.

Дополнительный расчет нужен, если:

• после первоначального взноса не остается финансового резерва;
• для покупки требуется большая рыночная часть кредита;
• ежемесячный платеж можно вносить только за счет кредитной карты или новых займов;
• ставка связана с дорогими дополнительными услугами;
• выбранная квартира не соответствует правилам программы;
• в бюджете не учтены страхование, оценка, регистрация и ремонт;
• стоимость новостройки заметно выше цены сопоставимого готового жилья.

Если льготного лимита недостаточно, увеличение первоначального взноса может снизить платеж и ПСК. Другой вариант — выбрать объект дешевле. Комбинированный кредит расширяет доступную сумму, но его рыночная часть увеличивает итоговую стоимость займа.

Ставка по программе не превышает 6% годовых, первоначальный взнос начинается от 20%. Льготный лимит составляет 12 млн ₽ в четырех столичных регионах и 6 млн ₽ в остальных.

С 1 февраля 2026 года супруги с российским гражданством входят в один льготный договор как созаемщики. Право на повторное участие зависит от даты и статуса предыдущего кредита.

Купить жилье можно прежде всего на первичном рынке или построить дом по установленной схеме. Вторичные квартиры доступны только в предусмотренных программой населенных пунктах.

При сравнении предложений нужно смотреть на ПСК, страхование, первоначальный взнос, срок и стоимость рыночной части кредита.

Кто попадает под семейную ипотеку под 6% в 2026 году?

Программа доступна семьям с ребенком младше семи лет, ребенком с инвалидностью младше 18 лет или двумя и более несовершеннолетними детьми. Для последней категории действуют территориальные ограничения.

Можно ли взять семейную ипотеку второй раз?

Это зависит от даты предыдущего льготного договора. Для кредита, оформленного 23 декабря 2023 года или позднее, нужны полное погашение прежней ипотеки и рождение еще одного ребенка после ее оформления.

Обязательно ли супругу становиться созаемщиком?

С 1 февраля 2026 года супруг с российским гражданством должен войти в льготный договор как созаемщик. Исключение предусмотрено для участников накопительно-ипотечной системы. Супруг без российского гражданства по этому правилу в договор не включается.

Можно ли купить вторичное жилье?

Да, но только в предусмотренных программой городах и при соответствии квартиры установленным требованиям. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области этот вариант не действует.

Почему ПСК выше ставки 6%?

В ПСК учитываются обязательные расходы, известные банку, а также условия страхования и рыночной части комбинированной ипотеки. Поэтому ПСК может быть выше номинальной ставки программы.

Сначала подтвердите право семьи и выбранного объекта на участие в программе. Затем сравните ПСК, первоначальный взнос, срок, ежемесячный платеж, стоимость страхования и условия рыночной части, если требуется сумма сверх льготного лимита.

Предложения банков можно сравнить на витрине ипотеки Финуслуг. Расчет на витрине предварительный: окончательные параметры банк определит после рассмотрения заемщиков и недвижимости.