Жилищный вклад: как будет работать договор жилищных сбережений с 2027 года

Жилищный вклад — это специальный банковский продукт для накопления денег на улучшение жилищных условий. Его официальное название — договор жилищных сбережений, или ДЖС.

Новый вид договора предусмотрен Федеральным законом от 4 июля 2026 года № 230-ФЗ. Закон вступает в силу 1 января 2027 года.

По договору банк будет:

• принимать деньги вкладчика;
• начислять на них проценты;
• позволять пополнять вклад;
• направлять накопленную сумму на покупку или строительство жилья;
• рассматривать заявку вкладчика на жилищный кредит.

Главное отличие от обычного вклада — целевая направленность продукта и повышенное страховое возмещение. Если с банком произойдет страховой случай, по ДЖС можно будет вернуть до 10 млн ₽.

Заключить ДЖС сможет только физическое лицо. Минимальный срок привлечения денег составит три года, но закон разрешает прекратить договор раньше при соблюдении определенных условий.

Основные правила ДЖС:

• Срок — не менее трех лет. Банк может предложить и более длительный период накопления.
• Вклад можно пополнять в любое время. Деньги сможет вносить как сам вкладчик, так и третье лицо в его пользу.
• Ставку определяет банк. Размер ставки, периодичность начисления процентов и другие условия должны быть указаны в договоре.
• Проценты капитализируются. Начисленный доход будет перечисляться на вклад и увеличивать его сумму.
• Деньги направляются на жилье. По распоряжению вкладчика банк перечислит накопления продавцу, застройщику или другой кредитной организации.
• Кредит не гарантирован. Банк рассмотрит заявку после завершения периода накопления, но выдаст кредит только в том случае, если клиент будет соответствовать его требованиям.

По данным Банка России, длительный период накопления должен помочь кредитной организации оценить платежеспособность будущего заемщика. Однако наличие ДЖС само по себе не гарантирует одобрение ипотеки.

Деньги по ДЖС предназначены для улучшения жилищных условий. Накопленную сумму с процентами можно использовать:

• для покупки готового жилья;
• для оплаты приобретаемой квартиры;
• для участия в долевом строительстве;
• для финансирования индивидуального жилищного строительства;
• в качестве первоначального взноса по ипотеке;
• для погашения основного долга или уплаты процентов по действующему жилищному кредиту.

Если вкладчик хочет использовать ипотеку другого банка, он сможет поручить банку, в котором открыт ДЖС, перечислить накопления в выбранную кредитную организацию. Это не перевод самого договора жилищных сбережений, а направление денег на первоначальный взнос или обслуживание жилищного кредита.

Договор жилищных сбережений сочетает накопление денег и возможность получить кредит на недостающую сумму.

После завершения периода накопления банк рассмотрит заявку клиента. Если вкладчик соответствует действующим требованиям кредитной организации, банк должен предоставить ему кредит на улучшение жилищных условий.

При этом за время действия ДЖС могут измениться:

• требования к доходу заемщика;
• предельная долговая нагрузка;
• кредитная история клиента;
• ставки по ипотеке;
• стоимость выбранной недвижимости;
• требования к первоначальному взносу и залогу.

Поэтому открытие ДЖС нельзя считать предварительным одобрением ипотеки. Если банк откажет в кредите после окончания периода накопления, вкладчик сможет получить деньги вместе со всеми начисленными процентами или направить их в другой банк.

Деньги на жилищных вкладах будут защищены системой страхования вкладов.

При наступлении страхового случая возмещение составит 100% суммы ДЖС на дату страхового случая, но не более 10 млн ₽ на одного вкладчика в одном банке.

Повышенный лимит действует отдельно от возмещения по обычным вкладам. Это означает, что страховое покрытие по ДЖС не включается в стандартный лимит 1,4 млн ₽ по другим счетам и вкладам клиента в том же банке.

Например, если у человека в одном банке находятся:

• 1,4 млн ₽ на обычных вкладах и счетах;
• 8 млн ₽ по договору жилищных сбережений,

при страховом случае обе суммы могут быть возмещены в пределах соответствующих лимитов.

Если у вкладчика открыто несколько ДЖС в одном банке, общий размер возмещения по ним не может превышать 10 млн ₽. Выплата будет распределена между договорами пропорционально суммам вкладов.

Общие правила выплаты возмещения можно проверить на сайте Агентства по страхованию вкладов.

Да, закон разрешает прекратить договор до окончания установленного срока. Последствия будут зависеть от даты закрытия и дальнейшего использования денег.

Все начисленные проценты сохраняются в трех основных случаях:

• договор прекращен не ранее чем через год после заключения, а деньги направлены на улучшение жилищных условий;
• договор прекращен не ранее чем через полтора года после заключения, даже если вкладчик передумал покупать жилье;
• банк отказал в выдаче предусмотренного договором жилищного кредита после окончания периода накопления.

Если вкладчик забирает деньги раньше и не направляет их на жилье, проценты пересчитают по ставке вклада до востребования. Банк вправе предусмотреть в договоре более высокую ставку для такого случая, поэтому условия досрочного прекращения нужно изучить заранее.

Само досрочное закрытие не означает, что уже размещенные на ДЖС деньги перестают быть застрахованными до момента их возврата. Закон не устанавливает отдельного правила о снижении страхового лимита из-за нецелевого использования средств.

ДЖС может быть полезен, если:

• вы планируете покупку жилья через несколько лет;
• вам нужно накопить крупный первоначальный взнос;
• вы готовы регулярно пополнять вклад;
• сумма сбережений может превысить стандартный страховой лимит 1,4 млн ₽;
• вы хотите отделить деньги на жилье от других накоплений;
• вам не потребуется вся сумма в течение ближайшего года или полутора лет.

Повышенная страховка особенно важна для крупных накоплений. Однако перед размещением более 10 млн ₽ в одном банке стоит учитывать предельный размер возмещения по ДЖС.

Договор жилищных сбережений может не подойти, если:

• деньги могут потребоваться в ближайшее время;
• покупка жилья запланирована раньше чем через год;
• вы еще не определились с финансовой целью;
• у вас нет отдельной подушки безопасности;
• доход нестабилен и регулярные пополнения могут стать проблемой;
• вы рассчитываете, что ДЖС гарантирует одобрение ипотеки или льготную ставку.

Закон не устанавливает единую процентную ставку по жилищным вкладам и не обещает льготную ипотеку каждому вкладчику. Конкретные условия будут зависеть от предложений банков.

До 1 января 2027 года копить на первоначальный взнос можно с помощью обычного вклада или накопительного счета.

Обычный вклад позволяет зафиксировать доходность, но при досрочном закрытии проценты часто пересчитываются по ставке до востребования. Накопительный счет дает свободный доступ к деньгам, однако банк может изменить ставку.

По состоянию на начало сентября 2026 года на рынке есть краткосрочные промовклады со ставками значительно выше среднерыночных, но максимальная доходность обычно действует только на ограниченную сумму, короткий срок или для новых клиентов. Актуальные условия собраны в подборке Финуслуг «Топ-7 вкладов в сентябре 2026 года».

Сравнить предложения по сроку, ставке и минимальной сумме можно на витрине вкладов Финуслуг. Если деньги могут понадобиться в любой момент, стоит также изучить накопительные счета.

Федеральный договор жилищных сбережений не нужно путать с региональными программами.

Например, в Башкортостане действует программа «Жилстройсбережения», участникам которой регион может начислять бюджетную премию к регулярным взносам. Она доступна только гражданам, соответствующим требованиям республиканской программы.

Федеральный ДЖС:

• сможет действовать по всей России;
• будет оформляться в банках;
• предусматривает страхование до 10 млн ₽;
• не предполагает автоматической бюджетной доплаты;
• регулируется федеральным законодательством.

Региональные программы могут устанавливать собственные правила, сроки, размеры господдержки и требования к участникам.

Что такое жилищный вклад простыми словами?

Это специальный банковский вклад для накопления на покупку или строительство жилья. Деньги по нему будут застрахованы на сумму до 10 млн ₽ в одном банке.

Когда можно будет открыть жилищный вклад?

Закон вступает в силу 1 января 2027 года. Конкретные даты появления продуктов, ставки и дополнительные условия будут зависеть от банков.

На какой срок открывается ДЖС?

Срок привлечения денег по договору не может быть меньше трех лет. При этом закон разрешает прекратить договор раньше, в том числе с сохранением процентов при выполнении установленных условий.

Гарантирует ли жилищный вклад получение ипотеки?

Нет. Банк отдельно рассмотрит заявку и оценит доход, кредитную историю, долговую нагрузку и другие параметры клиента.

Можно ли забрать деньги не на жилье?

Да. Если прекратить договор не ранее чем через полтора года после его заключения, начисленные проценты сохранятся. При более раннем нецелевом закрытии банк может пересчитать доход по ставке до востребования.

Когда банки начнут предлагать договоры жилищных сбережений, сравните:

• процентную ставку;
• срок договора;
• минимальную сумму;
• требования к пополнению;
• периодичность капитализации процентов;
• условия досрочного прекращения;
• ставку при раннем нецелевом закрытии;
• критерии для получения жилищного кредита;
• правила перечисления денег продавцу, застройщику или другому банку;
• перечень документов для подтверждения жилищной цели.