Как получить ипотеку: от расчета дохода до покупки квартиры

1. Посчитайте, какой кредит позволяет ваш доход с учетом других долгов.
2. Соберите первоначальный взнос.
3. Подайте заявку и получите предварительное одобрение.
4. Выберите квартиру и согласуйте ее с банком.
5. Закажите оценку недвижимости.
6. Оформите страховку.
7. Подпишите кредитный договор и зарегистрируйте право собственности.

Первые два шага определяют, на какую сумму кредита вы сможете рассчитывать, поэтому начнем с них.

Требования у банков похожи, но возрастные ограничения, стаж и способы подтверждения дохода различаются. Многие банки рассматривают заявки с 18 лет, некоторые устанавливают минимальный возраст 21 год. Максимальный возраст на момент погашения кредита также зависит от банка и по отдельным программам может достигать 75 лет.

Основные требования к заемщику:

• Гражданство и регистрация. Как правило, банки ориентируются на заемщиков с российским гражданством и постоянной или временной регистрацией. Условия кредитования иностранных граждан определяются отдельно.
• Стаж. Банки оценивают продолжительность работы на текущем месте и общий трудовой стаж. Требования зависят от программы и способа подтверждения занятости.
• Подтвержденный доход. Важны не только размер зарплаты, но и регулярность поступлений, а также действующие кредитные обязательства.
• Кредитная история. Текущие просрочки и большое количество открытых кредитов могут снизить шансы на одобрение.

Возраст влияет и на возможный срок ипотеки. Например, если заемщику 50 лет, а по условиям банка кредит нужно погасить до 75 лет, максимальный срок составит 25 лет. Ежемесячный платеж будет выше, чем при оформлении той же суммы на 30 лет.

Единой минимальной зарплаты для получения ипотеки нет. Банк оценивает, какую часть дохода заемщик будет тратить на погашение всех кредитов после оформления ипотеки. Учитываются также первоначальный взнос, кредитная история и другие обстоятельства.

Зная сумму кредита, срок и ставку, можно самостоятельно рассчитать платеж и определить, какой доход позволит обслуживать ипотеку без чрезмерной долговой нагрузки.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к среднемесячному доходу заемщика.

Например, человек зарабатывает 100 000 ₽ в месяц и платит по кредитам 30 000 ₽. Его ПДН составляет 30%.

Банки используют этот показатель при оценке заемщиков. Банк России также устанавливает макропруденциальные лимиты, ограничивающие долю отдельных категорий рискованных ипотечных кредитов в выдачах банков.

Для самостоятельного расчета можно ориентироваться на то, чтобы платежи по всем кредитам не превышали 50% дохода. Это условный ориентир, а не установленный законом универсальный предел для каждого заемщика.

При таком подходе формула будет следующей:

Ориентировочный доход = (платеж по ипотеке + платежи по другим кредитам) × 2

В расчет долговой нагрузки входят действующие кредиты, в том числе обязательства по кредитным картам. Банки учитывают их по установленным правилам расчета ПДН, поэтому фактическая нагрузка может отличаться от простой суммы платежей, которые заемщик вносит каждый месяц.

Как банки рассчитывают этот показатель и что помогает его снизить, объясняем в материале «Что такое долговая нагрузка».

Ежемесячный платеж зависит от суммы кредита, процентной ставки и срока. Чтобы показать, как ставка меняет доступность ипотеки, рассчитаем аннуитетный платеж на 1 млн ₽ при трех условных ставках.

Аннуитетный платеж — это одинаковый ежемесячный платеж на протяжении срока кредита, если ставка не меняется.

Расчеты сделаны для условных ставок и не отражают предложения конкретных банков.

Чтобы определить платеж под свою сумму, умножьте значение из таблицы на количество миллионов рублей. Например, кредит 4,8 млн ₽ на 30 лет под условные 15% годовых предполагает ежемесячный платеж около 60 700 ₽.

При высокой ставке увеличение срока кредита не так сильно снижает платеж, как может показаться. Например, при 20% годовых разница между ипотекой на 20 и 30 лет составляет всего 278 ₽ в месяц на каждый миллион кредита. При этом общая переплата существенно увеличивается.

Рассмотрим кредит на 15 млн ₽ сроком 30 лет. Предположим, у заемщика нет других кредитов, а на ежемесячный ипотечный платеж он готов направлять не более половины дохода.

При ставке 15% годовых платеж по ипотеке на 15 млн ₽ составит около 189 700 ₽. Чтобы он занимал не более половины дохода, потребуется зарабатывать примерно 379 300 ₽ в месяц.

Теперь добавим действующий автокредит с платежом 15 000 ₽. При условной ставке по ипотеке 10% общая сумма ежемесячных платежей составит:

131 636 + 15 000 = 146 636 ₽.

Чтобы долговая нагрузка не превышала 50%, ориентировочный доход должен составлять:

146 636 × 2 = 293 272 ₽.

Получается, что в выбранной модели дополнительные 15 000 ₽ кредитных обязательств увеличивают необходимый доход на 30 000 ₽.

Это не означает, что при меньшем доходе банк обязательно откажет или что указанный доход гарантирует одобрение. ПДН 50% используется здесь как расчетный ориентир, а не как универсальный банковский лимит. Итоговое решение зависит от оценки заемщика и условий конкретной ипотечной программы.

При доходе 20 000 ₽ и выбранном ориентире долговой нагрузки 50% на ежемесячное погашение всех кредитов остается 10 000 ₽.

Если других кредитов нет, при сроке 30 лет этой суммы хватит для обслуживания кредита примерно:

• 1,14 млн ₽ под условные 10% годовых;
• 790 000 ₽ под условные 15% годовых;
• 600 000 ₽ под условные 20% годовых.

При таком доходе покупка квартиры, скорее всего, потребует крупного первоначального взноса или привлечения созаемщика.

Привлечь созаемщика. Если банк учитывает доход созаемщика вместе с вашим, доступная сумма кредита может увеличиться. При этом созаемщик также несет обязательства по ипотеке.

Увеличить первоначальный взнос. Чем больше собственных денег вы направите на покупку квартиры, тем меньше потребуется кредит и тем ниже будет платеж.

Погасить другие кредиты. Закрытие кредитных карт и небольших займов до подачи заявки может снизить долговую нагрузку.

Увеличить срок кредита. Ежемесячный платеж станет меньше, но общая переплата вырастет.

Например, кредит 1 млн ₽ под условные 10% годовых на 20 лет потребует около 2,32 млн ₽ общих выплат, а на 30 лет — около 3,16 млн ₽. Переплата увеличится с 1,32 млн до 2,16 млн ₽.

Банк оценивает не только сумму дохода, но и финансовое положение заемщика, его кредитную историю и параметры приобретаемого жилья. Причин отказа может быть несколько.

• Высокая долговая нагрузка. Платеж по новой ипотеке вместе с текущими кредитами оказывается слишком большим относительно дохода.
• Проблемы с кредитной историей. Текущие просрочки, серьезные нарушения графика платежей в прошлом и большое количество действующих обязательств снижают вероятность одобрения.
• Недостаточно подтвержденный доход. Например, в заявке указана зарплата выше той, которую подтверждают документы и сведения о поступлениях.
• Проблемы с недвижимостью. Банк может не согласовать выбранную квартиру из-за юридических рисков, недостаточной залоговой стоимости или несоответствия требованиям ипотечной программы.

После отказа полезно проверить кредитную историю. Через Госуслуги можно узнать, в каких бюро кредитных историй (БКИ) она хранится, а затем запросить отчет в соответствующих бюро.

В каждом БКИ можно бесплатно получить два кредитных отчета за календарный год, но на бумаге — не более одного. Если история хранится в нескольких бюро, бесплатный лимит действует отдельно в каждом из них.

Если в отчете есть ошибка, например закрытый кредит продолжает числиться действующим, информацию можно оспорить через бюро кредитных историй или кредитора.

Первоначальный взнос — часть стоимости жилья, которую покупатель оплачивает собственными средствами или разрешенными программой источниками финансирования.

Для рыночной ипотеки размер минимального взноса определяет банк. Во многих программах встречается требование от 20% стоимости недвижимости, но условия могут отличаться в зависимости от объекта, категории заемщика и кредитной программы.

По семейной ипотеке для договоров с октября 2026 года первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости жилья. Банк может установить более высокий минимум.

Пример: квартира стоит 6 млн ₽. При первоначальном взносе 20% покупатель вносит 1,2 млн ₽, а оставшиеся 4,8 млн ₽ берет в кредит.

Для первоначального взноса можно использовать личные накопления и материнский капитал. По жилищным кредитам маткапитал разрешено направлять на первоначальный взнос до того, как ребенку исполнится три года.

Ипотечные программы без первоначального взноса или с минимальным использованием собственных средств также встречаются, но могут предполагать дополнительные требования к обеспечению и повышенную финансовую нагрузку. Подробнее о способах покупки и рисках — в материале «Ипотека без первоначального взноса».

Рыночная ипотека доступна широкому кругу заемщиков, но ставка по ней зависит от условий конкретного банка. Льготные программы предусматривают государственную поддержку, благодаря которой ставка для заемщика может быть ниже рыночной.

Одна из наиболее известных программ — семейная ипотека. С 1 октября 2026 года условия по новым договорам существенно изменились: ставка и максимальная сумма кредита теперь зависят от числа детей и региона приобретения жилья.

По новым правилам для участия в программе в семье должен быть ребенок младше семи лет на дату заключения договора либо ребенок с инвалидностью. Ранее действовавшее основание для отдельных семей с двумя несовершеннолетними детьми, покупающих жилье в определенных регионах, для новых договоров исключено.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей предусмотрены более высокие ставки и увеличенные лимиты кредитования.

Условия для новых договоров с 1 октября 2026 года. Указаны предельные льготные ставки и максимальные суммы кредита в рамках субсидируемого лимита.

Для семей с ребенком с инвалидностью предусмотрены специальные условия — ставка не выше 6% независимо от количества детей и региона. Аналогичный предел ставки действует для предусмотренного программой строительства частного дома.

Кроме того, по новым правилам ставка может быть снижена до 6% или ниже, если первоначальный взнос составляет не менее 50% стоимости жилья либо заемщик уменьшил остаток задолженности до соответствующего уровня в установленный срок.

Для договоров, заключенных до 1 октября 2026 года, прежние условия сохраняются.

С 1 октября 2026 года государство субсидирует процентную ставку по новым договорам семейной ипотеки не более 15 лет. При этом сам ипотечный кредит по-прежнему можно оформить на более длительный срок.

Если кредит оформлен, например, на 20 или 30 лет, после завершения периода субсидирования ставка может вырасти.

По разъяснению Банка России от 9 октября 2026 года увеличение составляет не более четырех процентных пунктов и дополнительно ограничено уровнем ключевой ставки на соответствующий момент плюс три процентных пункта. Для кредитов на строительство индивидуальных жилых домов действует отдельный предел — ключевая ставка плюс 3,5 процентного пункта.

Например, если первоначальная ставка составляет 8%, после окончания льготного периода она может увеличиться до 12% при соблюдении установленных ограничений. Фактическое изменение зависит от договора и действующей на тот момент ключевой ставки.

Поэтому при оформлении семейной ипотеки на срок более 15 лет важно оценивать будущий платеж после завершения субсидирования. Подробнее об изменениях — в материале «Семейная ипотека с 1 октября».

Для некоторых заемщиков доступны и другие льготные программы, в том числе связанные с работой в определенных регионах или профессиях. У каждой программы свои требования к участникам, недвижимости и сумме кредита.

Если условия государственных программ вам не подходят, можно рассмотреть рыночную ипотеку и сравнить предложения нескольких банков по полной стоимости кредита.

Заявку можно подать онлайн или в офисе банка. Для первичного рассмотрения обычно нужны паспорт и сведения о доходе, занятости и существующих кредитах.

Обратиться в несколько банков имеет смысл, чтобы сравнить условия. При рассмотрении заявки банк может запросить кредитную историю, и такие запросы отражаются в сведениях бюро кредитных историй.

После проверки банк сообщает предварительное решение: готов ли он рассмотреть выдачу кредита и на каких условиях. Предварительное одобрение действует ограниченный срок, который банк указывает в уведомлении.

Одобрение заемщика еще не означает, что банк выдаст ипотеку на любую выбранную квартиру. Объект недвижимости также должен соответствовать его требованиям.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, банк проверяет объект и застройщика в рамках своих процедур. Часто ипотеку можно оформить только на жилье в проектах, соответствующих требованиям выбранного банка и программы.

На вторичном рынке банк изучает документы на квартиру, сведения о правах собственности и юридические риски объекта.

Если недвижимость не пройдет проверку, банк может отказать в выдаче кредита именно на эту квартиру, даже если заемщик получил предварительное одобрение.

Для покупки жилья на вторичном рынке банк, как правило, требует отчет об оценке недвижимости. Его готовит оценочная организация, отвечающая требованиям кредитора.

Оценка позволяет определить стоимость залога. Если она окажется ниже цены сделки, покупателю может потребоваться увеличить первоначальный взнос или найти другой объект.

Для отдельных типов недвижимости и программ порядок оценки может отличаться.

При ипотеке страхование предмета залога регулируется статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Страхование жизни и здоровья заемщика, а также титульное страхование оформляются добровольно. Однако условия кредита могут предусматривать повышение ставки при отказе от добровольного страхования.

Заемщик вправе выбрать страховую компанию, которая соответствует требованиям банка. Покупать полис исключительно у предложенного банком страховщика необязательно.

Перед заключением договора стоит сравнить стоимость страховки и возможную надбавку к ипотечной ставке. Иногда отказ от полиса приводит к более высоким общим расходам на кредит.

Подробнее о видах полисов и расходах — в материале «Как устроено страхование ипотеки и сколько оно стоит».

После одобрения заемщика и объекта стороны подписывают кредитный договор и документы по сделке. При покупке готовой квартиры это, как правило, договор купли-продажи. При приобретении строящегося жилья используется договор участия в долевом строительстве.

Переход права собственности на готовую квартиру регистрируют в Росреестре. При покупке строящейся недвижимости сначала регистрируется ДДУ, а право собственности оформляется после завершения строительства и передачи объекта.

Квартира находится в залоге у банка до погашения ипотеки. Собственник может пользоваться жильем, но распоряжение им ограничено условиями залога.

Обычно для оформления ипотеки нужен паспорт, а также документы, подтверждающие доход и занятость. Дополнительно банк может запросить СНИЛС, ИНН, документы о семейном положении и детях.

Способ подтверждения дохода зависит от статуса заемщика.

Самозанятые могут сформировать справку о доходах в приложении «Мой налог».

Требования к продолжительности деятельности и регулярности поступления доходов у банков различаются. Некоторые кредиторы также предлагают оформление ипотеки по сокращенному пакету документов, но условия при этом могут быть другими.

Кроме первоначального взноса, стоит предусмотреть расходы на сопровождение сделки.

Оценка недвижимости. Стоимость зависит от региона, типа объекта и оценочной организации.

Страхование. Обычно потребуется страхование залоговой недвижимости. Полисы жизни и здоровья, а также титульное страхование увеличивают расходы, но могут влиять на ставку по кредиту. Цена зависит от страховой компании, суммы долга, особенностей объекта и заемщика.

Госпошлина за регистрацию права собственности. По общему правилу в 2026 году физическое лицо платит 4 000 ₽ при регистрации права на недвижимость с кадастровой стоимостью не более 20 млн ₽ либо при отсутствии определенной кадастровой стоимости. При стоимости выше установленного порога применяется расчет пошлины в процентах от кадастровой стоимости. Для отдельных регистрационных действий действуют другие тарифы.

Безопасные расчеты с продавцом. Банк может предложить аккредитив, счет эскроу или другой способ передачи денег. Стоимость услуги зависит от выбранного механизма.

Электронная регистрация. Банки и их партнеры предлагают сопровождение электронной регистрации сделки, иногда в составе комплексного пакета услуг.

Не все перечисленные расходы возникают при каждой сделке. Например, часть услуг можно оформить самостоятельно, а отдельные сервисы могут предоставляться банком без дополнительной платы.

Перед подписанием договора обратите внимание на четыре условия.

Полная стоимость кредита (ПСК). Она указывается в правом верхнем углу первой страницы кредитного договора. ПСК рассчитывается по правилам закона о потребительском кредите и учитывает проценты, а также предусмотренные законом платежи заемщика. Не все сопутствующие расходы на покупку недвижимости обязательно входят в ПСК. Сравнивать предложения полезно не только по номинальной ставке, но и по полной стоимости кредита.

Изменение ставки. Проверьте, когда банк вправе повысить процент, например при отказе продлевать добровольное страхование. Особое внимание уделите программам с ограниченным периодом льготной ставки.

Досрочное погашение. По общему правилу заемщик уведомляет банк о намерении досрочно вернуть кредит не менее чем за 30 календарных дней, если договором не предусмотрен более короткий срок. Закон также устанавливает отдельные случаи досрочного погашения без такого предварительного уведомления. Уточните, как банк предлагает выбирать между сокращением срока и уменьшением ежемесячного платежа.

График платежей. Посмотрите даты списаний, размер ежемесячного платежа, итоговую переплату и условия на случай просрочки.

После оформления ипотеки можно воспользоваться возможностями, которые помогают сократить расходы на покупку жилья и обслуживание кредита.

Налоговый вычет. При соблюдении условий Налогового кодекса покупатель может вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ с расходов на покупку жилья и процентов по ипотеке. Подробнее о размерах вычетов и способах оформления — в статье «Налоговый вычет по ипотеке».

Рефинансирование. Если рыночные ставки снизятся, можно рассмотреть перевод кредита в другой банк. При этом нужно учитывать не только новую ставку, но и сопутствующие расходы. Когда перекредитование снижает переплату, объясняем в материале «Когда выгодно рефинансировать ипотеку».

Досрочное погашение. Дополнительные платежи уменьшают основной долг и позволяют сократить общую переплату. Эффект зависит от суммы, срока и выбранного варианта изменения графика.

Если возникли сложности с платежами из-за ухудшения финансового положения, стоит заранее обратиться в банк. В зависимости от обстоятельств заемщик может рассчитывать на реструктуризацию или воспользоваться предусмотренными законом ипотечными каникулами.

Сколько действует одобрение ипотеки?

Срок зависит от банка и указывается в уведомлении о предварительном одобрении. Если заемщик не успевает подобрать объект, может потребоваться повторное рассмотрение заявки.

Влияют ли заявки в несколько банков на кредитную историю?

Банки могут обращаться в бюро кредитных историй при оценке заемщика. Несколько заявок за короткий период не означают автоматического отказа, но большое количество обращений и отказов может учитываться при скоринговой оценке.

Обязательно ли страховать жизнь при ипотеке?

Нет. Страхование жизни и здоровья заемщика добровольное. Но отказ от него может повлиять на ставку, если это предусмотрено условиями кредитного договора.

Сколько времени занимает оформление ипотеки?

Оформление может занять от нескольких недель. Срок зависит от скорости рассмотрения заявки, поиска квартиры, подготовки документов, оценки и регистрации сделки.

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?

Действующие просрочки существенно снижают вероятность одобрения. Если просрочки были давно и уже погашены, банк может рассмотреть заявку с учетом текущего дохода, долговой нагрузки и первоначального взноса.

Можно ли взять ипотеку без официального трудоустройства?

Да, если заемщик получает доход, который банк готов учитывать. Например, индивидуальный предприниматель может подтвердить его налоговой декларацией, а самозанятый — справкой из приложения «Мой налог».

Что будет, если не платить ипотеку?

При просрочке банк начисляет предусмотренную договором неустойку, а сведения о нарушении графика платежей могут попасть в кредитную историю. При длительной неуплате кредитор вправе инициировать обращение взыскания на заложенную недвижимость в установленном законом порядке.

Если возникают финансовые трудности, лучше обратиться в банк до накопления задолженности и обсудить возможные варианты изменения условий кредита.

Перед подачей заявки определите комфортный ежемесячный платеж, сумму первоначального взноса и подходящий срок кредита. Затем сравните предложения нескольких банков по ставке, полной стоимости кредита, требованиям к страхованию и условиям досрочного погашения.

На Финуслугах можно сравнить ипотечные предложения банков, указав сумму кредита, срок, вид недвижимости и другие параметры. Сервис позволяет сопоставить предложения и перейти к оформлению выбранного продукта.

Если вы подходите под программу с государственной поддержкой, рассчитайте платеж не только на льготный период, но и на оставшийся срок кредита, если условия допускают изменение ставки.

Итоговые условия ипотеки, включая сумму, срок, ставку и требования к первоначальному взносу, определяются банком по результатам рассмотрения заявки.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной финансовой рекомендацией. Данные актуальны на день публикации и могут меняться.