Как получить налоговый вычет по ипотеке

С ипотечной квартиры может прийти два налоговых вычета — их считают отдельно и у каждого свой лимит. Оба вычета можно суммировать и получить одновременно.

Если ваш доход облагается по более высокой ставке — 18, 20 или 22% — максимальная сумма возврата будет еще выше.

Важная оговорка: верхние границы верны для случая, когда вся сумма вычета целиком укладывается в доход, облагаемый именно по указанной ставке. На практике расчет идет нарастающим итогом, поэтому сумма возврата может получиться комбинированной: часть вычета попадет на доход, обложенный по 13%, а часть — по более высокой ставке.

Право на вычет за покупку и строительство жилья возникает с даты государственной регистрации права собственности — с момента, когда в Росреестре зарегистрирован переход права на квартиру. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, основанием возникновения права служит подписанный акт приема-передачи, а обратиться за вычетом можно после того, как право собственности на квартиру будет зарегистрировано.

Право на вычет по процентам возникает в тот же момент, но сам вычет можно получать ежегодно — по мере того, как вы платите проценты банку. Пока по договору долевого участия нет ни акта, ни регистрации права собственности, подать декларацию на вычет нельзя, даже если ипотечные платежи уже идут.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: ставка налога зависит от размера годового дохода — от 13 до 22%. Разберем, сколько можно получить обратно на условном примере.

Допустим, заемщик получает 150 000 ₽ в месяц, то есть 1,8 млн в год до вычета налога. В этом случае весь доход облагается по ставке 13%: за год было уплачено налогов на 234 000 ₽. При этом заемщик заплатил банку 600 000 ₽ процентов по ипотеке. 

Возврат составит: 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.

Каждый год вычет можно заявлять заново, пока не будет исчерпан лимит в 390 000 ₽. В нашем примере вычет по процентам можно будет получать пять лет.

Подать декларацию 3-НДФЛ. Это можно сделать на Госуслугах, в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или лично в налоговой или МФЦ. Налоговая вернет сумму НДФЛ, подлежащую вычету за этот год, одним платежом на банковский счет. Если удержанного за год налога не хватает, чтобы вернуть весь вычет сразу, остаток переносится на следующие годы.

Через работодателя. Для этого нужно подать заявление в ФНС на подтверждение права на вычет — налоговый орган направит уведомление работодателю в течение 30 дней. После этого работодатель перестанет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, пока не исчерпается сумма вычета за год — то есть вы получите деньги не разово, а постепенно, вместе с зарплатой.

В упрощенном порядке без подачи декларации и подтверждающих документов — ФНС формирует предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика на основе сведений, полученных при информационном обмене с банками и другими органами. Участие банков в этом обмене добровольное, поэтому если нужных сведений у налоговой нет, вычет придется оформлять через декларацию.

Набор документов зависит от того, как вы решите получать вычет.

Для декларации 3-НДФЛ обычно нужны: 

• Паспорт.

• Справка о доходах.

• Договор купли-продажи или долевого участия.

• Акт приема-передачи или выписка из ЕГРН.

• Кредитный договор с банком.

• Справка о фактически уплаченных процентах за год (ее выдает банк по запросу).

• Реквизиты банковского счета для перечисления возврата.

Чтобы оформить вычет через работодателя, сначала нужно получить в ФНС подтверждение права на вычет — для этого подают заявление через личный кабинет налогоплательщика и прикладывают те же документы, что и для декларации, кроме справки о доходах. После того как ФНС подтвердит право и направит уведомление работодателю, от вас больше ничего не требуется — работодатель применяет вычет к зарплате на основании этого уведомления.

Для упрощенного порядка список документов минимальный: если у налоговой уже есть нужные сведения о сделке и процентах — от банка, Росреестра или других источников — она сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете. Вам останется проверить данные, указать реквизиты счета и подписать заявление. 

Собирать и загружать договоры, акты и справки не нужно — но именно поэтому упрощенный порядок доступен не всегда: если каких-то сведений у ФНС нет, он не сработает, и придется оформлять вычет через декларацию с полным пакетом документов.

Если квартиру купили супруги в совместную собственность, они вправе распределить вычет между собой по договоренности. Если собственность долевая, каждый супруг заявляет вычет по фактически произведенным расходам, в пределах своего лимита. При ставке НДФЛ 13%, если у каждого из супругов есть право на полный вычет и достаточная налоговая база, на семью в сумме можно вернуть до 520 000 ₽ за покупку и до 780 000 ₽ по процентам.

Если часть стоимости жилья оплачена материнским капиталом, вычет с этой суммы не положен — база для расчета уменьшается на сумму маткапитала. 

Можно ли получить вычет несколько раз

Вычет за покупку или строительство жилья можно получить один раз в пределах лимита 2 млн ₽ — но если при первой покупке вы использовали не весь лимит (например, купили квартиру за 1,5 млн ₽), остаток можно перенести на следующую покупку жилья, если право на вычет возникло по объекту, приобретенному после 1 января 2014 года.

Вычет по ипотечным процентам действует иначе: его можно получить только по одному объекту, и остаток лимита, если он не исчерпан полностью, на следующую покупку не переносится. Если вы использовали, например, только 2 млн ₽ из лимита 3 млн ₽ по одной ипотеке, оставшийся 1 млн ₽ «сгорает» и не применяется к процентам по другому кредиту. 

Если вы рефинансировали ипотеку в другом банке, право на вычет по процентам сохраняется. Сохраните документы, подтверждающие, что новый кредит направлен на рефинансирование целевого кредита на покупку или строительство жилья, — они понадобятся при оформлении вычета. Проценты, уплаченные по новому договору после рефинансирования, тоже входят в расчет вычета, в пределах общего лимита.

Подробно про рефинансирование ипотеки написали в отдельной статье.

Если пока нет планов на крупные траты, деньги можно вложить в накопительные инструменты и получать доход. Если деньги могут понадобиться в любой момент, подойдет накопительный счет. Для вложений на конкретный срок с фиксированной ставкой — срочный вклад. 

А если хотите совместить накопления и инвестиции, откройте инвестиционную копилку. Для этих целей Финуслуги предлагают Финподушку на базе открытого ПИФа «Доходъ Биржевая копилка». Деньги не просто лежат под процент, а автоматически инвестируются в инструменты денежного рынка.

Можно ли получить налоговый вычет за ипотечную квартиру?

Да, если квартира оформлена в собственность и вы официально платите НДФЛ. Право на вычет возникает после регистрации собственности или подписания акта приема-передачи по договору долевого участия.

Можно ли вернуть 13% от процентов по ипотеке?

Да, вы можете вернуть 13% от суммы уплаченных процентов в пределах лимита расходов 3 млн ₽. Максимальный вычет — 390 000 ₽. Если ваш доход облагается по более высокой ставке НДФЛ (15, 18, 20 или 22%), сумма возврата будет больше.

Как вернуть 260 000 ₽ с покупки квартиры?

260 000 ₽ — это максимальный возврат по вычету за покупку жилья, если вы платите НДФЛ в размере 13%. Чтобы получить всю сумму, стоимость жилья должна быть не менее 2 млн ₽, а уплаченный за год НДФЛ — достаточным, чтобы покрыть возврат. Если НДФЛ за год меньше, остаток переносится на следующие годы.

Когда лучше оформлять вычет по процентам?

Заявить право на имущественный вычет можно в любое время. А вот вернуть уже уплаченный НДФЛ при подаче декларации в 2026 году можно только за 2023–2025-й — более старые периоды не учитываются, а неиспользованный остаток вычета переносится на будущие годы.