Ипотека без первоначального взноса: способы, условия, риски

Первоначальный взнос — часть стоимости жилья, которую заемщик вносит из своих денег, а остальное банк выдает в кредит. Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита относительно цены квартиры и тем ниже риск банка: если платежи прекратятся, банк продаст жилье и покроет долг даже при снижении цен на рынке.

Без взноса риск банка растет: при падении стоимости квартиры сумма долга может превысить ее реальную цену. Тем не менее отдельные банки предлагают программы без денежного взноса — если заемщик готов передать в залог уже имеющуюся недвижимость. 

Минимальный первоначальный взнос зависит от банка и программы: чаще всего — от 20% от стоимости жилья. Если денег на первый взнос нет, можно закрыть его материнским капиталом или заемными деньгами.

Кредит на покупку жилья полностью без денежного взноса — тоже не редкость, но обычно это не классическая ипотека, а потребительский кредит под залог недвижимости. 

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке — это популярный способ его использования. Конкретный банк и программа должны допускать такой способ оплаты, это стоит уточнить заранее. На Финуслугах доступно 179 предложений по ипотеке с материнским капиталом в 47 банках. 

Всё про материнский капитал в 2026 году мы рассказали в отдельной статье.

Если в собственности уже есть недвижимость, банк может принять ее в залог вместо денежного взноса. 

Например, Альфа-Банк предлагает кредит на любые цели под залог имеющейся в собственности недвижимости — квартиры, апартаментов, машиноместа или коммерческих площадей. Сумма кредита — до 30 млн ₽, срок — до 15 лет, заложенная недвижимость остается в собственности заемщика, можно продолжать в ней жить.

Похожие продукты есть и в других банках — это не классическая целевая ипотека, а кредит под залог. Если платежи прекратятся, под риском окажется не только новая квартира, но и заложенная недвижимость.

Часть заемщиков закрывает взнос потребительским кредитом. Это решение должно быть взвешенным — долговая нагрузка растет и банки обязаны ее учитывать при решении по новой заявке, в том числе ипотечной. При показателе выше 50% банки менее охотно одобряют новые кредиты — это критичный уровень.

Государство финансирует льготную ипотеку для молодых семей, военных, IT-специалистов и жителей отдаленных регионов. 

Господдержка не отменяет первый взнос, но помогает уменьшить кредитную нагрузку в целом. Например, семейная ипотека предлагает ставку до 6%, но предусматривает первоначальный взнос в размере 20%.

Ипотека без первого взноса, как правило, обходится дороже: ставку и полную стоимость кредита под залог недвижимости стоит сопоставлять с условиями стандартной программы с реальным взносом. 

При залоге уже имеющейся недвижимости под риском оказываются сразу два объекта — старый и новый. При использовании потребкредита растет общая долговая нагрузка, что напрямую влияет на решение банка по ипотечной заявке. 

• Подходите ли вы под одну из льготных категорий для ипотеки с господдержкой.
• Есть ли у вас маткапитал, и достаточно ли этой суммы для первого взноса.
• Как вырастет показатель долговой нагрузки, если вместо собственного взноса использовать потребкредит.
• Что произойдет с заложенной недвижимостью, если платежи по ипотеке прекратятся.

Выбрать подходящую ипотечную программу можно на Финуслугах. Сравните предложения разных банков в едином интерфейсе — по ставке, максимальной сумме, первоначальному взносу и другим параметрам.

Какую ипотеку дают инвалидам?

Отдельной федеральной программы, автоматически снижающей взнос по признаку инвалидности заемщика, нет. Семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, могут претендовать на семейную ипотеку, если подходят под критерии программы.

Можно ли использовать материнский капитал вместо взноса?

Да, если банк принимает сертификат как часть взноса по выбранной программе — это нужно уточнять до подачи заявки.

Что будет, если взять потребительский кредит на первый взнос?

Вырастет общая долговая нагрузка и ежемесячный платеж: банк обязан учитывать оба кредита при расчете показателя долговой нагрузки, и это может повлиять на решение по ипотеке.

Дают ли ипотеку без взноса под залог другой недвижимости?

Да, банки предлагают кредиты под залог имеющегося жилья, но это не классическая ипотека, а потребительские кредиты с залогом.