Микрозаймы под залог недвижимости: что МФО вправе принять в обеспечение

С 1 ноября 2019 года МФО не вправе выдавать гражданину займ для личных целей, обеспеченный залогом жилого помещения, доли в праве на него или прав требования по договору долевого участия в строительстве. Запрет установлен статьей 12 закона 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

Из этого запрета есть одно исключение: микрокредитные компании, которые полностью принадлежат региону и включены Банком России в специальный перечень. Такие компании могут выдавать гражданам займы под ипотеку, в том числе по региональным программам, и у каждого региона может быть только одна такая МКК. Остальные МФО выдавать гражданам потребительские займы под залог жилья не вправе.

Запрет касается именно жилых помещений, долей в них и прав требования по ДДУ. На нежилые объекты он не распространяется. При этом возможность заложить конкретное нежилое помещение или участок зависит от статуса МФО, цели займа, прав на объект и условий сделки.

Для закона важно назначение объекта, а не то, как его используют на практике. Назначение указано в выписке из ЕГРН. Запрет действует и тогда, когда залогодатель — не сам заемщик, а другой человек, например родственник.

Нельзя заложить в МФО:

• Квартиру

• Комнату

• Жилой дом

• Долю в праве на жилое помещение

• Право требования по ДДУ

Можно использовать в качестве залога:

• Нежилое здание или помещение

• Земельный участок

С апартаментами, садовыми домами, гаражами и машино-местами однозначного ответа нет. Их статус зависит от сведений ЕГРН, назначения объекта и условий конкретной сделки, поэтому перед оформлением займа нужна правовая проверка документов. Например, если дача оформлена как жилой дом, то в обеспечение по займу ее принять нельзя.

Предложение «займ под залог квартиры в МФО» — повод особенно тщательно проверить организацию и документы. 

Признаки нелегального или рискованного предложения:

• Кроме договора займа, предлагают подписать другие документы, например договор дарения или купли-продажи квартиры.

• Займ оформляют как предпринимательский (например, на ИП), хотя деньги нужны на личные цели.

• Организации нет в реестре МФО Банка России.

Если вы столкнулись с таким предложением:

• Не подписывайте документы.

• Проверьте организацию в реестре Банка России.
• Сообщите о предложении в Банк России через интернет-приемную.

Максимальная сумма ограничена законом. Основной долг гражданина перед МФО по договорам микрозайма не может превышать 1 млн ₽, перед МКК — 500 000 ₽. Конкретную сумму определяют оценка заложенного объекта и требования кредитора.

Стоимость займа ограничена:

• Ставкой по договору. Процентная ставка не может превышать 0,8% в день.

• Пределом начислений. По займам сроком до одного года, выданным с 1 апреля 2026 года, проценты, неустойка и плата за услуги перестают начисляться, как только вместе достигают 100% от суммы займа 

Полная стоимость кредита (ПСК) — это все платежи по займу, пересчитанные в проценты годовых: проценты, обязательные комиссии и платежи в пользу организации. Ее указывают в правом верхнем углу первой страницы договора, и именно по ней удобно сравнивать предложения между собой.

Посчитаем на условных цифрах. Возьмем займ 200 000 ₽ на 90 дней по условной ставке 0,2% в день. Проценты за весь срок: 200 000 × 0,2% × 90 = 36 000 ₽. Но это не все расходы, к ним добавятся:

• Оценка недвижимости — 5000 – 15 000 ₽. 

• Нотариальное удостоверение —0,3% от суммы, максимум 3000 ₽. 

• Госпошлина за регистрацию залога — 1000–4000 ₽.

Требуйте у кредиторарасчет полной стоимости займа — по закону они обязаны это предоставить.

Реальные условия займов под залог недвижимости по ставке, сумме и сроку можно сравнить на Финуслугах.

При просрочке события обычно развиваются так:

Неустойка. Если в период просрочки по договору продолжают начисляться проценты, неустойка не может превышать 20% годовых от суммы просроченной задолженности. Если проценты за этот период не начисляются — 0,1% суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения.

Требование о досрочном возврате. Организация может потребовать вернуть весь долг досрочно. Порядок и сроки такого требования прописаны в законе и договоре.

Обращение взыскания. Способ обращения взыскания на заложенный объект зависит от вида залога, условий договора и требований закона. В ряде случаев требуется судебная процедура.

Продажа залога. Объект продают с торгов, вырученные деньги идут на погашение долга.

Оформление микрозайма под залог коммерческой недвижимости проходит быстрее банковского кредита, но требует внимательности на каждом этапе.

Требования к объекту и заемщику. Кредиторы принимают в залог офисы, склады, торговые помещения, земельные участки. Главное условие — ликвидность: объект должен легко продаваться. Помещение в центре подойдет, полуразрушенный склад в промзоне — нет. Справки о доходах обычно не требуются.

Документы. Паспорт, СНИЛС, документы на недвижимость (выписка из ЕГРН), отчет оценщика о рыночной стоимости. МФО часто работают со своими оценщиками — это быстрее, но может привести к занижению цены.

Проверка МФО. Проверить наличие организации в реестре Центробанка. Изучить отзывы на независимых площадках — обратить внимание на жалобы о скрытых комиссиях и агрессивном взыскании.

Процесс оформления. От подачи онлайн-заявки до решения обычно проходит 1–2 дня. Регистрация залога в Росреестре при использовании ускоренного режима —1–3 дня. Весь процесс занимает 3–5 дней.

Кроме полной стоимости займа, проверьте в договоре три пункта:

• Что происходит при просрочке.

• Как погасить займ досрочно.

• Как снимается обременение после полного возврата долга.

Если из подходящего имущества у вас только жилье, в обычной МФО этот вариант закрыт. Остается несколько путей:

• Автомобиль. Если есть автомобиль, МФО могут выдать займ под его залог. Условия удобно сравнить в разделезаймы под залог ПТС.

• Банковский кредит.Кредит под залог недвижимости выдают банки: это другой продукт с другими правилами.

• Займ без залога. Если нужна небольшая сумма, можно обойтись без залога. Сравните ПСК и срок: без залога переплата обычно выше.

Можно ли заложить в МФО квартиру родственника?

Нет. Запрет действует и тогда, когда жилье принадлежит не заемщику, а другому человеку, который выступает залогодателем.

Можно ли взять микрозайм под залог земельного участка?

Запрет закона 151-ФЗ на земельные участки не распространяется. Примет ли МФО конкретный участок, зависит от статуса организации, цели займа, прав на объект и условий сделки.

Сколько максимум можно взять в МФО под залог?

По закону основной долг не может превышать 1 млн ₽ перед МФО и 500 000 ₽ перед МКК. Конкретная сумма зависит от оценки залога и требований организации.

Что будет с помещением, если не вернуть займ?

После просрочки организация может обратить взыскание на объект. Способ зависит от вида залога, условий договора и требований закона, в ряде случаев нужен суд. Затем объект продают с торгов. 

Как проверить, что МФО легальная?

Найдите организацию в государственном реестре МФО на сайте Банка России и внимательно сверьте все реквизиты.