Какие сейчас ставки по ипотеке и как сравнивать предложения банков

По одной процентной ставке сравнить ипотеку нельзя. Банк может указывать ставку «от», а конкретному заемщику предложить другой процент. Кроме того, нужно смотреть полную стоимость кредита — ПСК, первоначальный взнос, страхование, ежемесячный платеж и общую переплату. Расскажем, какие выгодные предложения сейчас есть в топ-10 банках, и как посчитать итоговую стоимость кредита.

Единого процента для всех заемщиков нет: ставка зависит от банка, программы и параметров заявки. При этом среди крупнейших банков разница в минимальных публичных ставках по обычной рыночной ипотеке уже составляет несколько процентных пунктов.

Для подборки мы взяли банки из топ-10. В таблицу вошли пять предложений, по которым на 28 сентября удалось подтвердить сопоставимые публичные условия рыночной ипотеки.

Таблица отсортирована по минимальной заявленной ставке — от самой высокой к самой низкой. Это не рейтинг банков по итоговой стоимости ипотеки: минимальный процент может действовать только при выполнении дополнительных условий, поэтому при сравнении нужно учитывать также ПСК, первоначальный взнос, страхование и другие параметры кредита. Данные в таблице проверены на 28 сентября 2026 года. 

Формулировка «ставка от» показывает нижнюю границу предложения, а не процент, который автоматически получит любой заемщик. Итоговые параметры банк определяет с учетом характеристик клиента и условий конкретной программы.

На ставку могут влиять:

• размер первоначального взноса;

• сумма и срок кредита;

• тип недвижимости;

• подтверждение дохода;

• страхование;

• требования конкретной программы банка.

Поэтому два кредита на одинаковую сумму могут отличаться по ставке и ПСК.

Процентная ставка показывает, сколько процентов банк начисляет на остаток основного долга. ПСК — полная стоимость кредита — учитывает платежи и расходы, включаемые в ПСК по правилам расчета.

Если у одного предложения ставка немного ниже, это еще не означает, что оно будет дешевле по всем параметрам. Сравнивать нужно ставку, ПСК, платеж и дополнительные условия.

Посчитаем на условном примере, насколько разница в несколько процентных пунктов влияет на ипотеку.

Возьмем квартиру стоимостью 10 млн ₽, первоначальный взнос 3 млн ₽, кредит 7 млн ₽ на 20 лет. Для сравнения используем условные ставки 16%, 18% и 20% годовых. Это не тарифы конкретных банков. Платеж — аннуитетный.

Расчет проверен: при ставке 16% платеж составляет 97 387,92 ₽, при 18% — 108 031,81 ₽, при 20% — 118 917,72 ₽.

Переход от условных 16% к 18% увеличивает платеж примерно на 10 644 ₽ в месяц, а переплату за весь срок — примерно на 2,55 млн ₽. Разница между 16% и 20% составляет около 21 530 ₽ в месяц и примерно 5,17 млн ₽ переплаты за весь срок. Так несколько процентных пунктов на длинном сроке превращаются в заметную разницу в рублях.

На ставку влияют параметры кредита и требования банка.

Первоначальный взнос. Условия могут различаться в зависимости от его размера. При этом открытая страница программы банка Дом.РФ подтверждает минимальный первоначальный взнос от 20,01%, но не дает тарифную сетку, по которой можно было бы количественно связать размер взноса и изменение ставки.

Срок кредита. При большем сроке ежемесячный платеж при одинаковых остальных условиях обычно ниже, но проценты начисляются дольше.

Объект недвижимости. У банков могут быть разные программы для готового жилья, новостроек, домов и строительства.

Страхование. Отказ от добровольного личного страхования может увеличить ставку. 

Параметры заемщика. Банк учитывает доход, долговую нагрузку, кредитную историю и другие требования своей кредитной политики.

На 28 сентября 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 14% годовых. Ипотечная ставка не обязана совпадать с ключевой. При выдаче долгосрочного кредита банк учитывает стоимость привлечения денег, кредитный риск, операционные расходы и другие составляющие. Поэтому изменение ключевой ставки не означает, что все ипотечные ставки изменятся на такое же число процентных пунктов одновременно.

Нужно различать обязательное страхование заложенной недвижимости и добровольное личное страхование заемщика. По программе Банка Дом.РФ «Ипотека на 20 лет» на 28 сентября 2026 года отказ от добровольного страхования жизни и здоровья заемщика повышает ставку на 1 п. п. При сравнении вариантов имеет смысл сопоставить стоимость полиса и дополнительные проценты, которые придется платить при повышенной ставке.

Сначала задайте одинаковые параметры: стоимость жилья, первоначальный взнос, сумму кредита и срок. Затем сравнивайте:

• процентную ставку;
• ПСК;
• первоначальный взнос;
• ежемесячный платеж;
• общую сумму выплат;
• условия добровольного страхования и влияние отказа от него на ставку;
• обязательные дополнительные расходы;
• условия досрочного погашения.

Ставка ниже на несколько десятых процентного пункта сама по себе не показывает общую стоимость кредита. Сравнивать предложения корректнее при одинаковых параметрах кредита.

По семейной ипотеке на 28 сентября 2026 года льготная ставка составляет до 6% годовых по части кредита в пределах 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн ₽ в остальных регионах. Первоначальный взнос — не менее 20%, а заключить кредитный договор в рамках действующих условий можно до 31 декабря 2030 года. Если сумма кредита превышает льготный лимит, для части сверх него может применяться рыночная ставка. Право на программу и допустимый объект зависят от категории семьи и региона. Поэтому ставку семейной ипотеки нельзя напрямую сопоставлять с рыночной программой без проверки того, подходит ли заемщик под требования господдержки.

Здесь полезнее сравнить сценарии, чем пытаться угадать будущий процент. В первом случае квартира покупается сейчас по доступным условиям. Во втором покупка откладывается в ожидании более дешевого кредита, но заранее неизвестны ни будущая ставка, ни будущая цена недвижимости. Еще один сценарий — оформить кредит сейчас и в дальнейшем рассмотреть рефинансирование, если ставки снизятся. Экономический эффект зависит от остатка долга, новой ставки и расходов на оформление. Для решения стоит ориентироваться на доступный ежемесячный платеж и запас денег после первоначального взноса, а ожидания по ставкам использовать как один из факторов.

Какой сейчас процент по ипотеке?

Единой ставки для всех заемщиков нет. Среди проверенных рыночных программ крупных банков на 28 сентября 2026 года минимальные публичные ставки в подборке начинаются от 17,3% годовых в банка Дом.РФ. Условия получения минимального процента различаются между банками.

Какие сейчас реальные ставки по ипотеке?

Для конкретного заемщика ориентиром служит предложение, которое банк сформирует после рассмотрения заявки. Ставка «от» не означает автоматического получения минимального процента.

В каком банке самый низкий процент по ипотеке?

В нашей подборке проверенных рыночных программ банков из топ-10 по активам минимальная публичная ставка на 28 сентября 2026 года — от 17,3% в банка Дом.РФ на новостройку. Это не означает, что именно это предложение окажется дешевле для любого заемщика: нужно дополнительно сравнить ПСК и условия получения минимальной ставки.

Почему ставка в рекламе ниже той, которую предлагает банк?

Минимальная ставка действует при выполнении условий конкретной программы. Итоговые параметры банк определяет с учетом характеристик заемщика и кредита.

Сравнивайте предложения с одинаковыми параметрами кредита и смотрите не только на рекламную ставку, но и на ПСК, платеж, первоначальный взнос, страхование и общую сумму выплат. В условном примере кредита 7 млн ₽ на 20 лет разница между ставками 16% и 20% дает около 21 530 ₽ разницы в ежемесячном платеже и примерно 5,17 млн ₽ разницы в переплате.