Ипотека в сентябре 2026: ставки 18,7%, «Семейную» могут изменить — что делать

Эксперты сходятся в том, что рыночные ставки по ипотеке в сентябре существенно не изменятся, а решение по ним будет зависеть от заседания ЦБ 11 сентября. Расходятся мнения по срокам и глубине возможного снижения — от «в пределах 1 п.п. до конца года» до «плавной коррекции на 0,5–1 п.п.» при благоприятном сценарии. По «Семейной ипотеке» тоже нет единого мнения: часть экспертов уверена в ужесточении условий с 1 октября, часть не исключает, что изменения снова отложат.

Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»):

«Оснований для увеличения ключевой ставки сейчас точно нет, ведь действующие меры по таргетированию роста цен уже препятствуют дестабилизации макроэкономической ситуации. Вместе с тем на фоне увеличения проинфляционных рисков все-таки можно ждать временный выход ключевой ставки на плато. Сегодня такое решение не станет шоком для инвесторов и не приведет к резкому охлаждению рынка. Более того, временное сохранение ставки на уровне 14% вполне вписывается в текущий базовый прогноз ключевой ставки».

Касательно «Семейной ипотеки» Гутнов отмечает:

«Думаю, в сентябре будет наблюдаться серьезное увеличение числа сделок по ДДУ с использованием семейной ипотеки. Согласно инсайтам, которые появились еще в конце июня, параметры программы могут быть серьезно ужесточены, причем даже для многодетных россиян. Но все же темпы покупательской активности будут ниже, чем в декабре 2025 года, так как значительная часть отложенного платежеспособного спроса уже реализована за прошедшие месяцы. Кроме того, не исключаю, что изменение условий семейной ипотеки вновь будет отложено либо удастся избежать серьезного ужесточения, ведь программа значима как для поддержания стабильности строительной отрасли, так и для улучшения демографической обстановки в России».

Важно: даже по осторожным прогнозам, ужесточение может коснуться и многодетных семей, а не только семей с одним-двумя детьми. Если у вас трое и более детей, не считайте себя автоматически в безопасной зоне — параметры пока не утверждены официально.

Виталий Костюкевич, директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка:

«Если посмотреть статистику по неделям, то можно увидеть, что в период с 7 по 14 августа тренд по ипотечным ставкам изменился: средняя ставка по ипотеке на новостройки увеличилась за неделю на 0,03 п.п., а на вторичную недвижимость — на 0,01% (по данным аналитического агентства ДОМ.РФ). Абсолют Банк снижал ставку по рыночной ипотеке в июле вслед за ключевой. Других изменений не вводили и пока не планируем.

Дальнейшая динамика ставок в значительной степени будет зависеть от движения «ключа». Если он останется на том же уровне, то будут расти ставки по вкладам, так как отток средств из банковской системы продолжается, и участники рынка будут для удержания средств населения постепенно повышать ставки по вкладам и накопительным счетам. Поэтому видится так, что снижения ставок по ипотеке в ближайшие месяцы не будет. Единственное, что может толкнуть ставки вниз в таких условиях, — введение в полном объеме всех анонсированных изменений по «Семейной ипотеке». Это сократит объемы выдач и, соответственно, подтолкнет банки на наращивание базы за счет рыночной ипотеки.

Семейную ипотеку нужно точно оформлять сейчас до 1 октября семьям с одним-двумя детьми, проживающим в столичных регионах, так как высока вероятность, что условия будут изменены, в том числе повышена ставка. Что касается сроков оформления ипотеки на рыночных условиях, то нет существенной разницы, когда это делать — сейчас или осенью».

Иван Сафонов, руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в Т-Банке:

«У нас нет ожиданий существенного снижения ставок по рыночной ипотеке до конца года (потенциал снижения мы оцениваем в пределах 1 п.п.). Решения по нашим ставкам будем принимать с учетом решения Банка России по ключевой ставке и реакции рынка на него. При этом мы по-прежнему сохраняем одни из самых низких средних ставок на рынке.

По семейной ипотеке в сентябре и октябре ожидаем снижения спроса и его частичного перераспределения в рыночные программы.

Когда стоит брать ипотеку — вопрос индивидуальный и зависит от целей и финансовых возможностей заемщика, в том числе от возможности воспользоваться семейной ипотекой. Если возможность и цель приобрести жилье есть уже сейчас, то лучшее время для этого было вчера».

Валерия Попова, старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст»:

«Я не думаю, что существенно изменятся ставки по рыночной ипотеке на первичное и вторичное жилье в сентябре. Если ЦБ снизит ключевую ставку, банки постепенно начнут корректировать и ставки по рыночным ипотечным кредитам. То есть реакция будет плавной, не мгновенной.

Другие факторы, которые будут влиять в сентябре–октябре, на мой взгляд: инфляция и инфляционные ожидания, действия Минфина и ситуация с ФНБ, динамика цен на жилье.

В целом, если новые правила окажутся менее выгодными для определенной категории заемщиков, это может перераспределить спрос: часть семей с одним ребенком в крупных городах может сместить фокус на рыночные программы или отложить покупку. Возможные правила коснутся дифференциации ставок, изменения лимитов, ограничения срока действия ставки».

Согласно данным ЕИСЖС, средняя рыночная ставка предложений 20 крупнейших ипотечных банков РФ за последние три месяца (с 18 мая по 16 августа) на первичном рынке снизилась до 18,74% с 19,11% годовых (-0,07 п.п.), на вторичном — до 18,68% с 18,75% (-0,37 п.п.). За неделю с 17 по 23 августа ставки не изменились.

Ключевая ставка Банка России с 17 августа 2026 года составляет 14% годовых. Следующее заседание совета директоров ЦБ, на котором будет принято решение по ставке, пройдет 11 сентября. Годовая инфляция на середину августа составляла 6,13%, что превышает целевой ориентир в 4%, но в условиях текущей конъюнктуры это считается приемлемым результатом.

С 1 октября 2026 года ожидаются изменения по программе «Семейная ипотека». Среди обсуждаемых нововведений — дифференциация ставок в зависимости от количества детей и региона (от 10–12% для семей с одним ребенком до 4–6% для многодетных), сокращение максимального срока льготной ставки до 15 лет, а также изменение лимитов кредитования. Об этом 29 июня сообщал «КоммерсантЪ» со ссылкой на источники, знакомые с ходом обсуждения. 

Окончательное решение пока не принято. Подробнее об условиях программы читайте в нашем материале «Что значит ставка 6% по семейной ипотеке».

Эксперты сходятся во мнении, что в сентябре ставки по рыночной ипотеке существенно не изменятся. Однако возможны два варианта развития событий, которые следуют из комментариев самих участников рынка. Для наглядности сведем их в таблицу.

Сценарий 1. Ключевая ставка снижается до 13,75%

Ярослав Гутнов называет такой вариант «вероятным» и отмечает, что умеренная коррекция вниз на 25 базисных пунктов положительно отразится на инвестиционном климате. Валерия Попова добавляет, что в случае снижения ключевой ставки банки начнут постепенно корректировать и ставки по рыночным ипотечным кредитам, но реакция будет плавной, не мгновенной. Иван Сафонов оценивает потенциал снижения рыночных ставок до конца года в пределах 1 п.п.

Сценарий 2. Ключевая ставка остается на уровне 14%

Если ЦБ возьмет паузу, Гутнов считает, что это не станет шоком для рынка и вписывается в базовый прогноз. Виталий Костюкевич уточняет, что в таком случае банки будут вынуждены повышать ставки по вкладам и накопительным счетам для удержания средств населения, что не создаст предпосылок для снижения ипотечных ставок. Единственным драйвером для их удешевления, по его мнению, может стать сокращение объемов выдачи льготной ипотеки после 1 октября — тогда банки начнут активнее наращивать портфель за счет рыночных программ.

Разница между сценариями — не абстрактные проценты, а конкретные деньги.

Рассчитаем на ипотечном калькуляторе платеж по кредиту на 6 млн ₽ на 20 лет при ставке 18,74% и при ставке 17,74% (снижение на 1 п.п.).

Результаты расчета (аннуитетная схема):

Разница:

• Ежемесячный платеж: ≈ 4 004 ₽ (при ставке 18,74% платеж выше)
• Переплата за весь срок: ≈ 960 960 ₽ (при ставке 18,74% переплата больше)

Как считалось:

Формула аннуитетного платежа: Платеж = Сумма кредита × Коэффициент аннуитета

Расчет выполнен без учета страхования, комиссий и других дополнительных расходов — в реальности итоговая переплата может быть выше.

Даже если ключевая ставка снизится уже 11 сентября, банки скорректируют условия не мгновенно: по словам Валерии Поповой, реакция будет плавной, а не мгновенной — закладывайте на пересчет ставок еще 1–2 месяца после решения ЦБ.

Прежде чем следовать общей стратегии ниже, определите, к какому профилю вы ближе:

• Вам, скорее всего, не стоит ждать снижения ставки, если вы уже нашли подходящий вариант и платеж вам по силам — эксперты не прогнозируют удешевление рыночной ипотеки больше чем на 1 п.п. до конца года.
• Вам стоит поторопиться, если вы подходите под «Семейную ипотеку» и особенно если живете в столичном регионе — условия могут ужесточить уже с 1 октября.
• Вам можно подождать, если вы пока только присматриваетесь без срочной необходимости, — есть смысл дождаться итогов заседания ЦБ 11 сентября, это может сдвинуть картину в любую сторону.

Если вы планируете покупку жилья в ближайшие месяцы, вот конкретный план действий:

1. Сравните предложения банков. На рынке есть разброс ставок — используйте ипотечный калькулятор, чтобы прикинуть ежемесячный платеж по разным программам и выбрать оптимальную. Сравнить ставки по ипотеке можно на Финуслугах: сервис показывает не только ставку банка, но и требования к первоначальному взносу, наличие субсидий и условия досрочного погашения — это удобнее, чем открывать сайты банков по одному.
2. Рассчитайте свои финансовые возможности. Посчитайте все доходы за последние шесть месяцев и найдите среднемесячный. Затем вычтите все обязательные расходы: разница — это ваш потенциал для ежемесячного платежа. Убедитесь, что он покрывает будущий ипотечный взнос с запасом.
3. Проверьте первоначальный взнос. Для рыночной ипотеки банки чаще всего требуют 15–20% от стоимости жилья. Первоначальный взнос — не абстрактный процент, а конкретная сумма, которую нужно иметь на руках уже сейчас.
4. Не ждите существенного снижения ставок. Эксперты не прогнозируют значительного удешевления рыночной ипотеки до конца года. Если вы нашли подходящий вариант и платеж вам по силам — лучше не откладывать.

Помимо решения ЦБ по ключевой ставке, на ипотечный рынок в сентябре–октябре, по мнению Валерии Поповой, повлияют:

• Инфляция и инфляционные ожидания. Годовая инфляция составляет 6,13%. Если она продолжит замедляться, у ЦБ появится больше пространства для снижения ставки.
• Действия Минфина и ситуация с ФНБ. Бюджетная политика и использование средств Фонда национального благосостояния могут повлиять на ликвидность банковской системы.
• Динамика цен на жилье. Рост или стагнация цен на первичном и вторичном рынках меняют привлекательность ипотеки для заемщиков.
• Политический фактор. Заседание ЦБ 11 сентября пройдет незадолго до выборов в Госдуму (единый день голосования — 20 сентября 2026 года). Это может сдерживать регулятора от резких шагов (этот фактор упоминает Ярослав Гутнов).

Алексей Косяков, зампред правления банка ДОМ.РФ:

«На стоимость кредитов влияет не только сама ключевая ставка, но и прогнозы по ее изменению, а также стоимость фондирования и кредитного риска. Поэтому в сентябре и октябре динамика ставок будет зависеть от решения и сигналов ЦБ, конкуренции между банками, стоимости ОФЗ, банковских вкладов. Банк ДОМ.РФ будет принимать решения по условиям рыночной ипотеки в зависимости от рыночной ситуации и динамики стоимости привлечения средств.

Заметное снижение ставок в будущем возможно при устойчивом снижении ключевой ставки и стоимости фондирования в сочетании со стабильным качеством розничных кредитных портфелей».

Из всех перечисленных событий и факторов рядовому заемщику стоит следить прежде всего за динамикой инфляции и решением ЦБ 11 сентября — остальные факторы влияют на рынок опосредованно и не требуют самостоятельного мониторинга.

Если у вас уже есть рыночная ипотека и вы задумываетесь о рефинансировании при изменении ставок — читайте наш материал «Рефинансирование ипотеки: что это и когда имеет смысл».

Изменятся ли ставки по рыночной ипотеке в сентябре 2026?

Существенного движения не будет: ставки останутся вблизи 18,74% на первичку и 18,68% на вторичку. Подробнее — в разделе «Два сценария» выше.

Что будет с «Семейной ипотекой» с 1 октября?

Ожидаются изменения: возможно повышение ставок для семей с одним-двумя детьми, сокращение срока льготного периода и увеличение требований к первоначальному взносу. Окончательное решение пока не принято.

Стоит ли брать ипотеку сейчас или подождать до осени?

Если вы подходите под «Семейную ипотеку», лучше оформить заявку до 1 октября. Для рыночной ипотеки разницы нет — ставки в ближайшие месяцы вряд ли снизятся более чем на 1 п.п.

Какие банки предлагают самые низкие ставки?

Согласно данным ЕИСЖС, с 17 по 23 августа 2026 года самые низкие ставки по рыночной ипотеке на первичном и вторичном рынках недвижимости были у Банка «Кубань Кредит» (15,9%), Т-Банка (16,9%) и у банка «Санкт-Петербург» (16,99%). Сравнить условия сразу нескольких банков можно и на агрегаторах вроде Финуслуг.

Итоги: брать ипотеку сейчас или ждать?

Рыночные ставки по ипотеке в сентябре 2026 года, скорее всего, останутся на текущем уровне — 18,74% на первичку и 18,68% на вторичку. Существенного снижения до конца года ждать не стоит: потенциал — не более 1 п.п. Главная неопределенность — «Семейная ипотека»: окончательное решение по ее изменению пока не принято, но если вы подходите под текущие условия, имеет смысл оформить кредит до 1 октября, чтобы избежать риска ужесточения.