Выдачи Сбера на вторичку выросли в 2,2 раза: стала ли она выгоднее новостройки

В июле доля вторички в ипотечных выдачах Сбера выросла, а доля новостроек заметно сократилась. Но это еще не означает, что готовая квартира теперь обходится дешевле каждому заемщику.

Свежая статистика показывает, как распределились выдачи одного банка. Для личного решения нужны другие цифры: цена конкретной квартиры, первоначальный взнос, ПСК, срок кредита, расходы на ремонт и время до заселения. Иногда более дешевый объект дает больший платеж из-за ставки. Общие различия сегментов мы разбирали в подробном сравнении новостройки и вторички; здесь проверим именно вывод из свежей июльской статистики.

По данным Домклик, общий объем ипотечных выдач Сбера за июль составил 254,2 млрд ₽. Это на 26,6% меньше, чем в июне, но на 12,4% больше, чем в июле прошлого года.

На новостройки выдали 121,1 млрд ₽. За месяц объем сократился на 39,5%, за год — на 15,7%. На готовые квартиры пришлось 69,4 млрд ₽: на 10,9% больше июньского результата и на 120,3% больше показателя годичной давности.

Структура выдач тоже изменилась. Доля новостроек снизилась на 10 процентных пунктов, до 47,6%. Доля вторички выросла на 9,3 процентного пункта, до 27,2%. Иными словами, разрыв сузился, но первичка все еще остается крупнейшим сегментом в статистике Сбера.

Еще 53,7 млрд ₽, или около 21% выдач, пришлось на загородные дома и индивидуальное жилищное строительство. Поэтому складывать доли новостроек и готовых квартир и называть остаток «прочей ипотекой» без расшифровки не стоит.

Июль сравнивают с необычно сильным июнем. Домклик объясняет июньский пик тем, что заемщики спешили оформить кредиты перед ожидаемым изменением условий льготных программ с 1 июля 2026 года. Это позиция организации, которая проводила исследование: официального документа, подтверждающего такие изменения с этой даты, найти не удалось.

Есть и второе ограничение. Сумма выданных кредитов — не число купленных квартир. Если средний размер кредита изменился, объем в рублях может расти или снижаться быстрее количества сделок. В публикации Домклик число кредитов не раскрыто, а из региональной структуры названы только три региона-лидера по доле первички — Ростовская область, Хабаровский край и Тюменская область; полной таблицы нет. Для сравнения можно посмотреть отдельную статистику ОКБ по количеству ипотечных сделок, но смешивать разные выборки в один показатель нельзя.

Поэтому корректный вывод звучит узко: в июле структура выдач Сбера стала более равномерной, а вторичка усилилась по сравнению и с июнем, и с июлем прошлого года. Делать из этого вывод о всем российском рынке или о выгоде конкретной квартиры рано.

Цена объекта — только первая строка расчета. После первоначального взноса остается тело кредита, на которое банк начисляет проценты. Чем выше ставка и длиннее срок, тем больше разница между ценой квартиры и общей суммой платежей.

Сравнивать нужно не рекламные ставки, а ПСК. ПСК учитывает проценты и расходы, без которых банк не выдаст кредит либо выдаст его на иных условиях. Две программы с одинаковой ставкой могут различаться по ПСК из-за страхования или других условий.

У новостройки может быть более высокая цена, но доступ к семейной ипотеке. По условиям программы на странице Правительства ставка составляет не более 6% на весь срок кредитования, а первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — 12 млн ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн ₽ для остальных регионов. Кредитный договор по программе можно заключить до 31 декабря 2030 года включительно.

У программы есть требования к заемщику и объекту. Семейную ипотеку на вторичное жилье разрешают только в предусмотренных программой случаях: само наличие детей не делает льготу доступной для любой готовой квартиры. Подробные ограничения собраны в материале про условия семейной ипотеки на вторичное жилье.

У вторички чаще нет ожидания сдачи дома: после сделки можно быстрее переехать и перестать платить за аренду. Но к расчету добавляются оценка, страхование, юридическая проверка объекта и возможный ремонт. У новостройки набор расходов другой: ожидание ключей, аренда на этот период, отделка и риск переноса срока передачи.

Допустим, новостройка стоит 12 млн ₽. Первоначальный взнос составляет 2,4 млн ₽, тело кредита — 9,6 млн ₽. Для демонстрации механики возьмем условную ставку 10% и срок 20 лет. Аннуитетный платеж составит около 92 642 ₽ в месяц, а общая сумма процентов за весь срок — около 12,63 млн ₽.

Теперь допустим, что готовая квартира стоит 10 млн ₽. При взносе 2 млн ₽ нужно занять 8 млн ₽. Если условная ставка составляет 20% при том же сроке, ежемесячный платеж получится около 135 906 ₽, а проценты за 20 лет — около 24,62 млн ₽.

Это не сравнение актуальных ипотечных программ и не прогноз. Ставки выбраны условно, банки к ним не привязаны. Пример показывает одну вещь: квартира на 2 млн ₽ дешевле может оказаться тяжелее для ежемесячного бюджета, если кредит обходится заметно дороже.

Для реального сравнения замените условные значения ставкой и ПСК из индивидуальных предложений банков. Затем добавьте расходы, возникающие до заселения. Иначе в одной колонке будет почти готовая квартира, а в другой — только цена по договору без ремонта и ожидания.

Готовую квартиру имеет смысл рассматривать отдельно, если для вас существенны быстрый переезд, возможность заранее увидеть дом и район или более низкая цена конкретного объекта. Здесь можно проверить состояние квартиры, инфраструктуру и фактический вид из окна, а не выбирать по рендеру.

Ограничение — история объекта. До сделки проверяют собственников, зарегистрированных жильцов, обременения, использование материнского капитала, права супругов и законность перепланировки. Набор проверок зависит от ситуации; одной выписки из ЕГРН может быть недостаточно.

Ремонт тоже нельзя оценивать фразой «можно жить сразу». Если сантехника, электрика или окна требуют замены, эти расходы становятся частью цены выбора, даже если не входят в ипотеку.

Новостройка может дать меньший платеж, если вы соответствуете условиям льготной программы и выбранный объект подходит под нее. Сначала проверяют право на программу и лимит субсидируемого кредита, потом сравнивают объекты. Обратный порядок может привести к тому, что привлекательная цена квартиры уже найдена, а льготная ставка к ней неприменима.

Учитывайте срок до получения ключей. Если до переезда нужно еще год платить за аренду, прибавьте эту сумму к расходам сценария. То же касается отделки: квартира без ремонта и готовая вторичка находятся на разных стадиях готовности, поэтому сравнивать только стоимость квадратного метра некорректно.

Сведите варианты в таблицу из трех колонок: параметр, новостройка, вторичка. Запишите цену, первоначальный взнос, тело кредита, ПСК, срок, ежемесячный платеж и общую сумму процентов. Ниже добавьте ремонт, аренду до заселения, оценку, ипотечное страхование и юридическую проверку.

Отдельно проверьте:

• распространяется ли льготная программа на заемщика и выбранный объект;
• какая ПСК указана в индивидуальных условиях, а не в рекламе;
• сколько денег останется после первоначального взноса;
• какие расходы возникнут до переезда;
• выдержит ли бюджет платеж без расчета на обязательное снижение ставок или гарантированное рефинансирование.

Если вы сравниваете ипотеку, на Финуслугах можно посмотреть предложения по сумме, сроку и ставке, а затем пересчитать платеж под свой первоначальный взнос. Окончательные условия, ПСК и решение об одобрении определяет банк.