Новостройки дороже вторички почти вдвое: какое жильё выгоднее брать в ипотеку прямо сейчас

Если вы читали новости про жильё в последние дни, могли заметить странное: одни источники пишут, что новостройки дороже вторичного жилья на 90%, другие — что всего на 23%. Оба утверждения могут быть корректными. Просто сравнивают разные сегменты рынка.

Росстат учитывает всё предложение на вторичном рынке — в том числе квартиры в домах советской постройки. Их доля превышает 60% вторичного фонда. Такое жильё часто старше, с более высоким износом инженерных систем и устаревшими планировками, поэтому стоит дешевле.

По данным Росстата за IV квартал 2025 года, средняя цена квадратного метра в новостройках Центральной России составила 314 тыс. рублей, на вторичном рынке — 165 тыс. рублей. Разрыв — около 90%.

Аналитики «Циана» сравнивают другое: новостройки и квартиры в домах, построенных за последние 10 лет, — так называемую «новую вторичку». В этом сегменте разрыв составляет около 23%, а по данным на май 2026 года он начал сокращаться: в декабре 2025-го было 26%, к маю 2026-го — 23%.

Какая цифра ближе к вашей реальности? Если вы смотрите квартиры в домах брежневской или хрущёвской эпохи — к вам ближе данные Росстата. Если рассматриваете современное жильё 2010-х годов постройки — полезнее ориентироваться на разрыв около 23%. Это принципиально меняет расчёт выгоды.

Один из главных факторов разрыва — льготная ипотека. Когда государство субсидирует ставку для покупателей первичного жилья, застройщики получают дополнительную поддержку спроса. Вторичный рынок обычно не получает такой поддержки в том же объёме — покупатели там чаще берут кредит по рыночной ставке.

В результате за несколько лет сложился устойчивый разрыв: льготная ипотека на новостройку снижала ежемесячный платёж, но одновременно поддерживала высокие цены на первичном рынке. По стране в целом разрыв вырос с 56% в начале 2025 года до 65% к концу года — плюс 9 процентных пунктов за год.

Сейчас часть льготных программ свернули, а условия части программ ужесточили. Это одна из причин, по которой разрыв начал слегка сокращаться в 2026 году: спрос на новостройки охладел, а интерес к вторичному рынку постепенно восстанавливается на фоне ожиданий снижения рыночных ставок.

Ответ зависит от того, на какую ипотеку вы можете претендовать. Разберём на условном примере.

Допустим, бюджет на покупку — 8 млн рублей, регион — Центральная Россия. Первоначальный взнос — 20% (1,6 млн рублей), кредит — 6,4 млн рублей, срок — 20 лет. Цены за квадратный метр в примере нужны для наглядности и не отражают среднюю цену по всему региону.

Сценарий А. Новостройка

При цене 314 тыс. рублей за м² на 8 млн рублей можно купить около 25 м². Если покупатель подходит под условия семейной ипотеки, по состоянию на начало 2026 года ставка обычно находится в диапазоне 5,5–6,5% годовых. Точное значение зависит от банка, региона, объекта и условий программы.

• Ежемесячный платёж: около 45 800 ₽.
• Суммарная переплата по кредиту за 20 лет: около 4,6–4,9 млн ₽.

Сценарий Б. Вторичка советского фонда

При цене 165 тыс. рублей за м² на те же деньги можно купить около 48 м² — почти вдвое больше площади. Но рыночные ставки по ипотеке на вторичное жильё сейчас находятся примерно на уровне 20–22% годовых, а по отдельным банковским программам могут доходить примерно до 23%.

Если считать по верхней границе — около 23% годовых:

• Ежемесячный платёж: около 124 000 ₽.
• Суммарная переплата по кредиту за 20 лет: около 23,4 млн ₽.

Разница в переплате в приведённом примере — примерно 19 млн ₽. При длинном сроке кредита и сопоставимых параметрах льготная ипотека на первичку обычно даёт существенно меньшую переплату, чем рыночная ипотека на вторичку, даже с учётом более высокой цены квадратного метра.

Когда вторичка может оказаться выгоднее? Такой сценарий чаще имеет смысл рассматривать при крупном первоначальном взносе — например, 50–70% — и коротком сроке кредита, около 5–7 лет. Тогда абсолютная переплата по рыночной ставке может быть умереннее, а большая площадь квартиры или выгодная локация могут перевесить.

Кроме того, если вы не подходите под действующие льготные программы 2026 года — семейную, IT-ипотеку или другие, — расчёт меняется принципиально.

Посмотреть актуальные предложения по ипотеке на первичное и вторичное жильё от разных банков можно на маркетплейсе Финуслуги. При этом финальные условия всё равно нужно уточнять в банке перед подачей заявки.

Важно: расчёты носят иллюстративный характер и сделаны по аннуитетной схеме. Итоговая ставка, ежемесячный платёж и переплата зависят от банка, заёмщика, региона, условий договора, досрочных погашений и даты оформления.

Цена за квадратный метр — ещё не всё. Вторичный рынок неоднороден, и то, что называют «вторичкой», бывает очень разным.

Советский фонд — это, как правило, панельные и кирпичные дома 1960–1980-х годов. Они дешевле, но у таких объектов часто накоплен износ инженерных систем, встречаются небольшие кухни и коридоры, а в отдельных домах могут быть конструктивные ограничения. Банки обычно кредитуют такие квартиры охотнее, чем совсем ветхое жильё, но некоторые объекты могут попадать под ограничения.

«Новая вторичка» — дома 2010-х и начала 2020-х. По планировкам и инфраструктуре они часто ближе к новостройкам, но, по данным начала 2026 года, в среднем дешевле примерно на 23%. Именно этот сегмент напрямую конкурирует с первичным рынком.

Помимо состояния дома, у вторичного жилья есть юридические риски: история сделок, возможные обременения, наследственные споры. Банки проверяют часть рисков при одобрении ипотеки, но покупателю стоит заказать собственную юридическую проверку — у юриста по недвижимости или нотариуса, особенно если в истории квартиры были приватизация, несовершеннолетние собственники или частые переходы права.

С точки зрения ликвидности «новая вторичка» в хорошей локации, как правило, может продаваться не хуже новостройки. Советский фонд может быть менее ликвидным, и это стоит учитывать при горизонте планирования больше 5–7 лет.

Подробнее о том, как устроены льготные ипотечные программы и в каких случаях они доступны, можно посмотреть в материалах Спроси.ДОМ.РФ.

На цены новостроек давят несколько факторов. По оценкам аналитиков рынка на начало 2026 года, объём нераспроданных квартир у застройщиков составляет около 1,5–1,6 млн единиц. Во многих регионах распроданность строящегося жилья оценивается на уровне порядка 30–50%, хотя конкретные показатели заметно различаются по локациям.

Ценовой разрыв между первичкой и «новой вторичкой» начал сокращаться в 2026 году впервые за несколько лет. По данным «Циана» на май 2026 года, он снизился с 26% в декабре 2025-го до 23% в мае 2026-го. Важно, что речь идёт именно о сравнении новостроек с готовым жильём последних лет постройки, а не со всем вторичным рынком.

Если рыночные ипотечные ставки будут снижаться, условия покупки вторичного жилья станут мягче, а разрыв в ипотечной нагрузке между первичкой и вторичкой начнёт сглаживаться. В сценариях, где ставки опускаются до 15–16%, расчёт «первичка vs вторичка» становится менее однозначным.

Стоит ли ждать? Прогнозы аналитиков расходятся. Часть экспертов говорит о постепенном охлаждении рынка новостроек, другие считают, что без роста доходов населения существенного снижения цен не будет. Если квартира нужна сейчас и вы подходите под льготную программу, откладывать сделку может быть рискованно: условия программ меняются. Если ипотека берётся по рыночной ставке и сроки покупки гибкие, есть смысл следить за динамикой ключевой ставки Банка России и предложениями банков.

Разрыв цен между новостройками и вторичным жильём действительно остаётся высоким, но его реальный размер зависит от того, какое именно вторичное жильё вы рассматриваете.

При льготной ипотеке в районе 5,5–6,5% и длинном сроке кредита переплата по кредиту на новостройку обычно заметно ниже, чем по рыночной ипотеке на вторичку. Если льготная программа недоступна, есть крупный первоначальный взнос или планируется короткий срок кредита, вторичка может оказаться разумным выбором — особенно в сегменте «новых» домов последних 10–15 лет.

Почему в разных источниках называют такие разные цифры разрыва — 23%, 65%, 90%?

Потому что считают разное. Росстат включает в выборку всё вторичное жильё, в том числе советский фонд, который составляет значительную часть предложения. «Циан» сравнивает новостройки с домами последних 10 лет постройки. ЦБ и другие аналитики могут использовать свои методологии. Это не значит, что какая-то из цифр ошибочна: они отражают разные сегменты рынка. Для принятия решения важно понимать, какую именно квартиру вы покупаете.

Что выгоднее в 2026 году — первичка или вторичка?

Если вы подходите под льготную программу, например семейную ипотеку со ставкой в районе 5,5–6,5% годовых, первичка часто оказывается выгоднее по кредитной переплате, даже с учётом более высокой цены квартиры. При рыночной ставке около 20–22% на вторичку переплата за 20 лет может быть в несколько раз выше. Исключение — крупный первоначальный взнос, короткий срок кредита или покупка вторичного жилья с заметно лучшей площадью и локацией.

Правда ли, что разрыв цен начал сокращаться?

Да, по данным «Циана» на май 2026 года, разрыв в сегменте «новой вторички» сократился с 26% в декабре 2025-го до 23% в мае 2026-го. Это касается готового жилья последних лет постройки. Одна из причин — высокий объём нераспроданных квартир у застройщиков и охлаждение спроса на первичном рынке.

Стоит ли ждать снижения цен на новостройки?

Аналитики осторожны в прогнозах. Запас нераспроданного жилья у застройщиков создаёт давление на цены, но резкого снижения цен большинство экспертов не ожидает. Более вероятный сценарий — постепенное сближение первичного и вторичного рынков, особенно если рыночные ипотечные ставки будут снижаться.

Можно ли взять льготную ипотеку на вторичное жильё?

В ряде случаев — да. Условия семейной ипотеки с 2024 года расширяли, и программа может распространяться и на вторичное жильё в отдельных регионах и категориях. Но правила льготных программ периодически меняются, поэтому актуальные требования нужно проверять на момент подачи заявки на официальных ресурсах госорганов и в банке.

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной финансовой, инвестиционной или юридической рекомендацией. Расчёты в статье — условные иллюстрации; конечная ставка, сумма платежа и условия кредита определяются индивидуально в зависимости от банка, заёмщика и даты оформления. Перед принятием решения о покупке жилья стоит проверить актуальные условия ипотечных программ в банках и при необходимости проконсультироваться с ипотечным брокером.