Цена в объявлении на 15,5% выше цены сделки: можно ли столько выторговать у застройщика

В сентябре 2026 года цена новостроек в объявлениях была в среднем на 15,5% выше цены сделки: около 224 000 против 194 000 ₽ за кв. м (расчет «Известий» по данным СберИндекса, 22 октября 2026 года). Это разница двух показателей, а не скидка на отдельную квартиру: размер уступки зависит от застройщика, способа оплаты и ипотечной акции.

Это разница между средней ценой квадратного метра в объявлениях о продаже новостроек и в заключенных сделках за сентябрь 2026 года. По расчету «Известий» на основе данных СберИндекса, опубликованному 22 октября 2026 года, в объявлениях метр стоил около 224 000 ₽, в сделках около 194 000 ₽.

На вторичном рынке расхождение меньше: в сентябре 2026 года около 148 000 против 132 000 ₽ за кв. м, разрыв около 12% (те же данные, 22 октября 2026 года). По данным «Известий», за 2026 год разрыв вырос: с января по сентябрь цены в объявлениях поднялись на 11%, а в сделках на 5%, годом ранее оба показателя прибавили примерно по 3–4%. Что ожидают от цен на новостройки до конца года, разобрано в материале про прогнозы цен на жилье до конца года.

Не обязательно: 15,5% — это разница двух рядов данных по стране, и читать ее как готовую скидку нельзя. Во-первых, процент считается от цены сделки: (224 000 − 194 000) ÷ 194 000 = 15,5%. От цены в объявлении та же разница составляет 13,4%. Во-вторых, два ряда данных считают по-разному. «Известия» не уточняют, какие именно ряды СберИндекса использовали. В каталоге СберИндекса на 26 октября 2026 года цены в объявлениях — это медианная цена квадратного метра по открытым данным Домклика, а цены сделок — данные самого СберИндекса, которые по методике, обновленной в сентябре 2024 года, считают по сегментам рынка с весами (для первичного рынка их семь). Чьи сделки входят в ряд и как именно они усредняются, на странице не сказано.

Допустим, вы смотрите квартиру в 50 м². Вводные условные, к застройщику и жилому комплексу пример не привязан.

Разница составляет около 1 500 000 ₽: это 15,5% от цены сделки и 13,4% от цены в объявлении. Расчет показывает только, от чего считается процент. Цена конкретной квартиры может оказаться и ниже средней, и выше: в среднее входят разные города, корпуса, этажи и условия оплаты.

Причины разрыва называют участники рынка, и это их мнения, а не замеры («Известия», 22 октября 2026 года).

• Слабый спрос. Так объясняет рост разрыва Сергей Клисенко, управляющий директор рейтинговой службы НРА. «Известия» добавляют: цена в объявлении становится отправной точкой для торга, скидки от застройщика дают при полной оплате или крупном первом взносе и на менее востребованные квартиры, а часть предложений не публикуют открыто.
• Распространенность скидок. По словам исполнительного директора «Этажей» Юлии Бочарниковой, на 22 октября 2026 года примерно каждая третья новостройка продается со скидкой.
• Ипотечные акции. Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич объясняет: чтобы предложить покупателю более низкую ставку, застройщик компенсирует банку часть процентов и закладывает эти расходы в цену квартиры. Поэтому при покупке без субсидированной ипотеки жилье может обойтись дешевле заявленной цены.

Сколько скидки получит покупатель у конкретного застройщика, источники не приводят.

По сообщению Домклика в пересказе РИА Недвижимость от 15 сентября 2026 года, в августе 2026 года разрыв между ценой квадратного метра в объявлениях и в сделках на первичном рынке России составил 16,9%: это максимум с января 2024 года. В крупных регионах он заметно выше.

Те же 16,9% дают августовские значения публичного каталога СберИндекса на 26 октября 2026 года: на первичном рынке цена кв. м в объявлениях 225 354 ₽, в сделках 192 764 ₽ (разрыв 16,9% от цены сделки); на вторичном рынке 148 413 и 130 072 ₽ соответственно (разрыв 14,1%).

Эти цифры относятся к разным месяцам: 16,9% к августу, 15,5% к сентябрю. Откуда «Известия» взяли сентябрьские значения, в публикации не сказано, поэтому сравнивать месяцы как динамику нельзя.

Попросите назвать цену квартиры при каждом способе оплаты и получите ее письменно. Дальше проверьте по пунктам:

• цену при полной оплате, при ипотеке по акции застройщика и при рассрочке: если они расходятся, спросите, за что именно разница;
• входит ли в цену компенсация банку по ипотечной акции;
• есть ли в этом же комплексе или в соседних похожая квартира с меньшей ценой за метр;
• насколько скидка больше, чем у соседних проектов: по словам коммерческого директора «Группы ЛСР» в Москве Дениса Бабакова, слишком большая скидка может говорить о проблемах с финансированием застройщика и желании продать квартиры любой ценой.

Как устроены договор долевого участия, эскроу-счета и риски покупки в новостройке, разобрано в материале про долевое строительство в 2026 году.

В доработанной версии законопроекта Минстроя и ЦБ, о которой 22 октября 2026 года написали «Известия», застройщик должен сообщить покупателю разницу между ценой с рассрочкой и ценой при других способах оплаты до заключения договора долевого участия (ДДУ), но законопроект еще не принят. Последний платеж по рассрочке должен приходиться не позже чем на 3 года после окончания предполагаемого срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. По данным «Известий», сейчас рассрочка при покупке жилья практически не регулируется.

По данным «Известий», возможность перейти с рассрочки на ипотеку без двойного учета задолженности планируют закрепить в нормативных правовых актах, в частности в указании ЦБ; в самом тексте законопроекта этих слов нет. «Российская газета» поясняет: задолженность по рассрочке, переданная в бюро кредитных историй, считалась бы долговой нагрузкой и мешала бы взять ипотеку на ее закрытие (22 октября 2026 года).

По расчетам Банка России, объем обязательств граждан по покупке строящегося жилья в рассрочку превышает 1,5 трлн ₽ (слова директора департамента банковской аналитики и регулирования ЦБ Александра Данилова, Интерфакс, 22 мая 2026 года), а в Москве, по словам управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина, рассрочка обеспечивает до 20% сделок по ДДУ («Известия», 22 октября 2026 года). Пока норма не принята, разницу цен при рассрочке спрашивайте письменно, как в списке выше. Как считать рассрочку вместе со вкладом между платежами, объясняет материал про рассрочку и проценты до платежей.

Если вы сравниваете условия ипотеки перед покупкой новостройки, на Финуслугах, маркетплейсе Московской биржи, можно посмотреть и сравнить предложения банков для своего региона, в том числе по новостройкам, до разговора с застройщиком; заявку подают на сайте банка. Итоговые условия определяются банком по результатам рассмотрения заявки.

Условия актуальны на 26 октября 2026 года