Ипотеку со сверхнизкими ставками субсидируют застройщики. Они договариваются с банками-партнерами, чтобы те выдавали кредиты на покупку жилья в их домах. Низкие или даже почти нулевые ставки распространяются и на обычные кредиты, и на льготные, с господдержкой. Деньги для субсидирования девелоперы берут из собственных накоплений или в кредит. Чтобы компенсировать свои затраты, они, как правило, закладывают эти скидки в цены квартир.

В случае с ипотекой за 1 рубль банк выдает кредит на строящееся жилье в два этапа:

1. 100–5000 рублей с ежемесячным платежом в 1 рубль — до тех пор, пока до сдачи объекта не останется два месяца.
2. Остаток кредита, который вы погашаете на обычных условиях: как правило, это те же 5-7% годовых, что и для обычных кредитов.

То есть льготные условия действуют не на весь срок кредита, а только пока строится жилье.

С ипотекой под 0,01-1% дела обстоят немного иначе. Здесь вы получаете низкую ставку на весь срок или только его часть, а разницу с обычной ставкой банку компенсирует застройщик.

Похожие схемы действуют с 2016 года: тогда при обычной ставке в 10-11% ипотеку от застройщика можно было получить под 6-8%. Но потом появились программы с господдержкой, а сами ставки начали снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ. Сейчас ставки выросли, льготные программы подходят далеко не всем, и ипотека от застройщика стала вновь актуальной. При этом доходы населения падают и вместе с высокими ставками замедляют спрос на покупку жилья — а следом и цены на недвижимость. В таких условиях девелоперы предлагают минимальные ставки, чтобы подстегнуть спрос: ведь до 90% покупателей новостроек — ипотечные заемщики. Однако, чтобы покрыть свои расходы на субсидирование ставки, застройщик может увеличить стоимость квартиры или брать дополнительную комиссию за оформление.

Ипотеку с низкими ставками от застройщика не стоит путать с льготной ипотекой, которую субсидирует государство. В случае с госипотекой ставка для некоторых программ может составлять 1-3% (такие программы действуют для жителей сел и Дальнего Востока, молодых семей с детьми, IT-специалистов, бюджетников, военных и ветеранов). Для каждой категории действуют свои обязательные условия и лимиты.

Общие условия:

• Первоначальный взнос — 15-20%.
• Понизить ставку до минимальной можно и в рамках обычной или льготной ипотеки с господдержкой.

Для ипотеки со ставкой 1 рубль:

• Лимит — 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге. Срок — до 20 лет.
• Ипотеку выдают только на покупку нового или строящегося жилья от конкретного застройщика. При этом на этапе строительства заемщик платит символическую сумму в 1 рубль, а после сдачи объекта — гасит кредит досрочно или выплачивает дальше, но уже с обычной ставкой.

Чтобы оформить ипотеку, нужно выбрать застройщика и объект, а затем обратиться в банк, где действует партнерская программа. Иногда застройщики сами берут на себя подачу заявки и оформление. Среди застройщиков, которые предлагают такие программы, — А101, ПСК, «Аквилон», «Основа», «Самолет», «Страна Девелопмент».

Ипотека от застройщика доступна гражданам РФ в возрасте от 18 до 75 лет, со стажем работы на последнем месте от трех месяцев. Стандартный пакет документов включает паспорт, справку о доходах, сведения о работе и составе семьи. Банк вправе запросить любые дополнительные справки и подтверждения.

Ипотека за 1 рубль или под 0,01-1% удобна, если вы:

• Снимаете жилье и не можете платить и ипотеку, и аренду одновременно;
• Еще не продали старую квартиру и у вас недостаточно денег, чтобы заплатить первоначальный взнос, а потом еще и ежемесячные платежи;
• Не укладываетесь в бюджет на ремонт, покупку мебели и техники в новую квартиру;
• Планируете погасить кредит досрочно, сэкономив на процентах;
• Собираетесь сдавать квартиру в аренду и уже за счет будущих платежей погашать кредит или продать после сдачи;
• Хотите зафиксировать выгодную цену и условия, опасаясь, что потом ситуация ухудшится.

Однако стоит понимать и риски таких предложений.

Для клиента риски могут быть следующими:

1. Выбор квартир гораздо меньше: как правило, придется выбирать из нескольких объектов у конкретного застройщика, причем из числа тех, которые плохо продаются по обычным ставкам.
2. Первоначальный взнос больше: 15-20 вместо 10%.
3. Льготная ставка часто действует не весь период, а только в течение ограниченного срока. Потом вы будете платить примерно так же, как и при обычной ипотеке или даже больше.
4. Как правило, субсидия «зашита» в цену квартиры или комиссию (особенно в случае с ипотекой под 0,01-1%), и на выходе вы переплатите до 20-30% по сравнению с обычной ценой. И это не считая переплаты по процентам, которые действуют после окончания льготного периода.
5. Сложнее перестроить свой бюджет, когда платежи становятся больше после сдачи объекта — а значит, не все смогут платить вовремя.

Застройщики, в свою очередь, получают меньше денег на эскроу-счета, средства с которых доступны им после сдачи объекта. Это значит, что им сложнее покрыть издержки на строительство.

Но есть и глобальные риски, о которых, в частности, предупреждал ЦБ. Из-за повышенного спроса на сверхдешевую ипотеку рынку жилья грозит очередной «пузырь». Сначала цены стремительно растут вслед за спросом. Но потом, когда льготные программы больше недоступны или доходы населения резко падают, недвижимость перестают покупать. В итоге жилье дешевеет и владельцы теряют деньги при его продаже, а застройщики становятся банкротами, так как не могут расплатиться с подрядчиками за строящееся жилье. Все это может спровоцировать глубокий кризис во всех сферах экономики.