Доля заемщиков, которые оформляют ипотеку повторно, достигла максимума за пять лет. По данным «СберИндекса», за январь-сентябрь 2025 года 37% всех ипотечных кредитов получили люди, у которых раньше уже была ипотека. Причем 17% оформили новый кредит, параллельно обслуживая действующий. Это сигнал об устойчивом развороте в структуре спроса: все больше семей улучшают условия постепенно, а не покупают «квартиру на всю жизнь» с первого раза.

• 37% — доля повторных ипотечников в начале 2025 года  против 34% годом ранее.
• 17% — оформили ипотеку дополнительно к существующей (16% в 2024 году).
• 20% — получили новую ипотеку после полного погашения старой.
• Доля заемщиков с двумя ипотеками растет с 2020 года. 

«Надо сказать, что доля людей, берущих вторую ипотеку при наличии непогашенной первой, увеличилась довольно незначительно – лишь на 1 п.п., – обращает внимание Игорь Додонов, аналитик ГК «Финам». – То есть говорить о каких-то существенных изменениях в поведении ипотечных заемщиков, на мой взгляд, не приходится».

Российский рынок недвижимости устроен так, что первая покупка жилья часто не закрывает все потребности. Люди начинают с небольших квартир или дальних районов, а через несколько лет принимают новые решения — переехать ближе к работе, расшириться, купить жилье подрастающим детям.

Рост повторных ипотек усиливается и макроэкономическими факторами. После ужесточения условий и высоких ставок в 2024-начале 2025 года многие покупатели откладывали сделки. Когда ставки по рыночной ипотеке начали снижаться, спрос резко оживился, и на рынок вернулась часть отложенных покупателей — в том числе тех, кто уже имеет ипотеку.

«Я думаю, что определенное повышение людей к повторной ипотеке связано с ожиданиями дальнейшего роста цен на жилую недвижимость в стране и предстоящим ужесточением условий по семейной ипотеке. На таком фоне люди, подпадающие под условия семейной ипотеки, и финансовое положение которых позволяет потянуть два ипотечных кредита, могли решить купит вторую квартиру. Например, с инвестиционными целями, либо для улучшения жилищных условий (первую квартиру можно начать сдавать в аренду, а во второй — жить). Риски тут связаны с большей нагрузкой на заемщика, связанной с обслуживанием сразу двух ипотек. И в случае ухудшения его финансового положения увеличивается вероятность наступления серьезных проблем», – поясняет г-н Додонов.

Статистика выглядит показательно:

• 20% — полностью закрыли старый кредит и взяли новый.
• 17% — обслуживают две ипотеки одновременно.

Наибольший рост кейсов, когда люди, не закрыв один ипотечный кредит, пришли за другим, пришелся на 2024-2025 годы.

Причин может быть несколько.

Например, некоторые семьи хотят улучшить условия до продажи старой квартиры: покупают новое жилье, переезжают, затем продают предыдущий объект и гасят часть долга. Другие используют вторую ипотеку как инструмент инвестирования: они приобретают небольшие квартиры под сдачу в аренду.

Есть и бытовые причины – расширение семьи, необходимость переезда в другой город или район, желание обеспечить себе более качественные условия повседневной жизни.

С 1 февраля 2026 года вступает важное правило:

• одна льготная ипотека на одну семью.

Это означает, что оформить вторую семейную ипотеку больше нельзя. Новая норма заменяет прежний принцип «одна льготная ипотека в одни руки» и снижает возможности для использования льготных программ для второй квартиры.

«Вступающие в следующем году в силу новые более жесткие правила по семейной ипотеке ограничат выдачи в рамках этих программ, – говорит Игорь Додонов. – Соответственно, можно ожидать и снижения доли людей, берущих вторую ипотеку при наличии непогашенной первой, так как выдачи в рамках рыночной ипотеки, по-видимому, будут восстанавливаться довольно медленно из-за высоких ставок в этом сегменте».

Подробнее о том, что ждать от ипотеки в 2026 году, рассказали тут.

Ужесточение семейной ипотеки станет серьезным фактором для спроса в 2026 году.

Все дело в том, что семейная программа остается драйвером рынка: в 2025 году до 70-80% всех ипотечных выдач приходилось именно на льготные кредиты. Ограничение сократит число семей, которые могли бы улучшить жилищные условия через льготную ставку.

Возможно, новая мера переключит часть спроса в сторону рыночной ипотеки — но только если ключевая ставка продолжит снижаться. Если снижение темпов ставок замедлится, рынок может войти в фазу более медленного роста.

По сути, 2025 год может стать последним, когда вторая льготная ипотека еще возможна.

• В 2026 году число повторных сделок может снизиться именно из-за новой нормы.
• Рыночная ипотека станет основным инструментом для улучшения условий.
• Вторичный рынок получит шанс на дополнительный спрос при снижении ставок.

Решение о покупке сегодня связано не только со ставкой, но и с тем, как изменятся правила в ближайший год. Если у семьи есть право на семейную ипотеку — им надо воспользоваться сейчас. 

Если речь идет о рыночной ипотеке, важно учитывать перспективу рефинансирования. Снижение ключевой ставки в 2026 году может открыть окно возможностей: новые условия, более низкие платежи, переход на другие программы. Об этом стоит узнать заранее, чтобы понимать перспективу.

Повторные ипотечные сделки – это норма, но практика требует аккуратной финансовой оценки. Наличие двух кредитов одновременно увеличивает риски, особенно в условиях нестабильного дохода.