Ключевая ставка ЦБ на начало декабря 2025 года составляет 16,5% годовых. За год регулятор несколько раз снижал ее после пика в 21%, однако доступная для большинства граждан рыночная ипотека все еще остается дорогой: банки выдают кредиты по ставкам в пределах 19–30%.

Но даже в таких условиях спрос постепенно растет. Это связано с тем, что рынок адаптируется к новому уровню стоимости кредитования, и часть заемщиков рассматривает ипотеку с расчетом на последующее рефинансирование. В начале второго полугодия снижение ставок дало заметный эффект: объемы выдач стали увеличиваться ежемесячно.

Рост интереса объясняется одновременно сокращением ставок по вкладам, устойчивостью цен на жилье и ожиданием, что кредитная нагрузка в ближайшие годы станет легче.

Мотивы заемщиков совершенно разные, но в целом они хорошо понятны. Доходность вкладов уменьшилась, и после вычета налогов она может оставаться в пределах 10% годовых. Люди стандартно воспринимают недвижимость как более надежный вариант вложения, особенно на фоне высокой инфляции.

Другой фактор — надежда на рефинансирование. Базовый прогноз ЦБ предполагает, что в 2027 году ключевая ставка может вернуться в диапазон 7,5–8,5%. Для части заемщиков это аргумент в пользу оформления кредита уже сейчас, чтобы зафиксировать цены на жилье, а условия улучшить позже.

Кроме того, российский рынок почти не знает периодов длительного удешевления жилья. Даже в сложные годы стоимость квадратного метра обычно не падает, а замедляется на несколько месяцев. Это формирует ожидание, что покупка сейчас позволяет сохранить стоимость активов в будущем.

Банк России считает, что доступная ипотека вернется только тогда, когда ключевая ставка снизится до нейтральных значений. Это не произойдет резко: снижение будет постепенным и растянется на 2026–2027 годы. В комментариях ЦБ подчеркивает, что основная проблема рынка — не ставка сама по себе, а ценовая доступность жилья. После сокращения льготных программ темпы роста цен в новостройках замедлились и почти сравнялись с инфляцией, что снижает нагрузку на покупателей.

Снижение ключевой ставки ниже 15% станет точкой, где ипотечный рынок сможет перейти от текущего сжатия к устойчивому росту.

Статистика регионов показывает, что рынок начинает оживать точечно. В Татарстане за девять месяцев 2025 года количество ипотечных кредитов сократилось на 43% год к году. Но с августа заметен разворот: объем сделок вырос в два раза по сравнению с началом года. Стабильно востребованы квартиры в новостройках, где сохраняются льготные программы, а на вторичном рынке активность минимальна.

Столичный рынок отличается высокой стоимостью жилья и более высоким уровнем спроса.

В Москве:

• Семейная ипотека — от 6%.
• Рыночная ипотека — 19–30%.
• Доля рыночной ипотеки в выдачах — около 20%.

Покупатели чаще выбирают новостройки: льготные программы сосредоточены именно в этом сегменте. На вторичном рынке около 80% покупок совершаются без ипотеки — ставка слишком высока, и многие предпочитают ждать или копить.

В Подмосковье ситуация выглядит более доступной в части цен на квадратный метр. Однако платежи по рыночной ипотеке зачастую сопоставимы со средней зарплатой региона, что ограничивает спрос.

Эксперты ожидают, что ипотечная активность станет устойчивой при снижении ключевой ставки ниже 14-15%. Это возможно в середине 2026 года, если базовый сценарий ЦБ сохранится.

• Первичное жилье поддерживается льготными программами и будет восстанавливаться быстрее.
• Вторичка начнет расти только после заметного снижения рыночных ставок.
• Девелоперы будут постепенно отказываться от текущих бонусных программ по мере снижения ставки.

«В современной России снова поменялась модель финансового поведения, — говорит Александр Разуваев, креативный директор “Инвойс Медиа”. — Если хочешь купить автомобиль или морскую свинку, держи деньги на накопительном счете. Так уже было 25 лет назад. Однако потом ставки по доллару и в зоне евро упали почти до нуля. Российские банки стали занимать деньги на Западе и перепродавать их в России. Все бывает, но в текущих реалиях копить на квартиру или дом можно всю жизнь. Остается ипотека, но пока она очень дорогая. Сейчас ключевая ставка Банка России — 16,5%, на конец будущего года ожидается 12-13%. Там, думаю, уже можно брать».

Семейная ипотека остается главным драйвером спроса: на нее приходится до 80% всех выдач. С 1 февраля 2026 года условия будут строже — например, вводится правило «одна льготная ипотека на семью». Обсуждаются дополнительные меры, включая связь ставки с регионом и ограничения по типам жилья.

Может быть, в первые месяцы ограничения станут стимулом для ускоренного оформления кредитов. В дальнейшем выдачи сократятся на 20–25%, но рост рыночной ипотеки частично компенсирует этот эффект.

Даже при высокой стоимости рыночная ипотека остается рабочим инструментом для заемщиков, которым нужно приобрести жилье сейчас и которые принимают стратегию дальнейшего рефинансирования.

Оптимальная ситуация — это небольшая сумма кредита, где месячный платеж не превышает доступный уровень долговой нагрузки. При сумме займа 1–3 млн ₽ платежи остаются управляемыми, особенно если доходы стабильны и есть запас на непредвиденные ситуации.

Взять паузу и подождать с ипотекой имеет смысл в двух случаях:

• Если планируется покупка вторичного жилья. Ставки все еще слишком высокие, чтобы вторичка была доступнее аренды.
• Если нет уверенности в стабильности доходов. Доля просрочек постепенно увеличивается, а рост доходов населения замедляется. Покупка «на пределе» может привести к финансовым трудностям.

Можно оформлять ипотеку сейчас, если:

• Вы подходите под критерии семейной программы.
• Нужно жилье в новостройке и есть финансы на первоначальный взнос.
• Сумма кредита небольшая, а план рефинансирования реалистичен.

Лучше подождать, если:

• Рассматривается вторичное жилье.
• Ставка окажется неподъемной даже при рефинансировании.
• Финансовая подушка минимальна.

Ипотека в 2026 году — это выбор между стоимостью денег сейчас и ожиданием снижения ставки в будущем. Оценивать стоит не только проценты, но и доступность конкретной квартиры, стабильность доходов и готовность планировать платежи несколько (то есть на много) лет вперед.