Первоначальный взнос по ипотеке: сколько процентов и от чего зависит

Первоначальный взнос — часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из собственных денег. Банк финансирует оставшуюся сумму и оформляет ипотеку под залог этой же недвижимости.

Для банка взнос снижает риск: если платежи прекратятся и квартиру придется продавать с торгов, у банка остается запас на случай падения цены жилья. Для заемщика чем больше взнос, тем меньше сумма кредита и переплата по процентам, а иногда и ниже ставка — это один из параметров, по которым банк оценивает заявку наравне с доходом и кредитной историей.

По данным Финуслуг, минимальный взнос по ипотечным программам на новостройки и вторичное жилье начинается от 15% стоимости объекта. Большинство банков просят внести от 20%, по некоторым программам — от 30%.

Рассчитаем пример на квартире стоимостью 10 млн ₽: при взносе 30% придется заплатить 3 млн ₽ собственных денег, при 15% — 1,5 млн ₽. Чем выше цена жилья, тем заметнее разница даже в один процентный пункт.

Государство финансирует некоторые ипотечные программы: существуют семейная, дальневосточная и арктическая, ИТ-ипотека и другие. Чаще всего требования к первоначальному взносу совпадают со стандартным рыночным порогом — от 20%, при том что ставки по таким программам гораздо ниже рыночных.

Например, по семейной ипотеке от Т-Банка минимальный первоначальный взнос составляет 20%, а ставка — не более 6% на весь срок кредита. 

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по жилищному кредиту или погашение уже оформленной ипотеки. Сертификат — не наличные деньги, а мера господдержки, которую банк учитывает как часть суммы взноса. Порядок оформления и то, какие документы банк запросит дополнительно, отличаются по кредитным организациям и обычно уточняются на этапе одобрения заявки. 

Как изменился материнский капитал в 2026 году, рассказали в статье.

Под «ипотекой без первоначального взноса» чаще всего понимают программы рефинансирования, где взнос фактически закрывают другим кредитом. 

Также существуют кредиты под залог уже имеющейся недвижимости с нулевым первоначальным взносом. Например, «Ипотека под залог квартиры» от банка Дом.рф. 

Небольшая официальная зарплата сама по себе не блокирует одобрение — банк смотрит на соотношение платежа к доходу, кредитную историю, наличие созаемщиков и размер первоначального взноса. При невысоком подтвержденном доходе банк может предложить меньшую сумму кредита, более длинный срок или высокий взнос вместо отказа — решение зависит от конкретной заявки.

Деньги на взнос стоит откладывать заранее — на вклады или накопительные счета с возможностью пополнения, если срок покупки известен за несколько месяцев или лет. 

Часть суммы можно закрыть материнским капиталом, региональными выплатами при наличии права на них, продажей имеющейся недвижимости или автомобиля.

Как накопить на первоначальный взнос, разбирали в отдельной статье. 

Перед подачей заявки стоит сверить: точный минимальный взнос по выбранной программе на сайте банка, входит ли выбранный объект в условия программы — новостройка, вторичное жилье или строительство дома — и можно ли зачесть материнский капитал или другие меры поддержки в счет взноса. 

Сравнить условия ипотечных программ разных банков и рассчитать примерный ежемесячный платеж удобно на Финуслугах — вы увидите все предложения в одном месте. 

Такие предложения существуют, но чаще это программы рефинансирования или кредиты под залог недвижимости. В стандартных ипотечных программах взнос составляет 20–30% от цены квартиры.

Да, сертификат можно направить на первоначальный взнос или уже оформленную ипотеку — банки принимают его как часть платежа.

Банк оценивает не только зарплату, а соотношение платежа к доходу, кредитную историю и другие факторы. При невысоком подтвержденном доходе банк может предложить меньшую сумму кредита или более длинный срок.

Такой вариант лучше не использовать — это увеличивает общую долговую нагрузку и переплату сразу по двум кредитам. 

Накопить нужную сумму помогут вклады, накопительные счета и другие финансовые инструменты. Сравнить условия разных банков и выбрать лучшее предложение можно на Финуслугах.