Нечем платить ипотеку: что делать по шагам, пока не началась просрочка

Если платить ипотеку нечем, обращаться в банк лучше как можно раньше, в идеале до пропуска платежа. По правилам на октябрь 2026 года ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев можно оформить и при уже допущенной просрочке, но не всем: нужно одно из оснований из закона, а сумма кредита при выдаче не должна превышать 15 млн ₽. Кроме каникул, свой банк может предложить реструктуризацию, другой банк может рефинансировать кредит, а продажа квартиры и банкротство остаются крайними шагами.

По данным Банка России, на 1 сентября 2026 года просроченная задолженность по рублевой ипотеке составила 263,6 млрд ₽, или 1,2% всего рублевого ипотечного портфеля. За август 2026 года она выросла на 4,3%, а за год, с 1 сентября 2025 года, на 57%. Среди регионов с крупными ипотечными рынками выше всего доля просрочки в Краснодарском крае: 2,4% на 1 сентября 2026 года по данным ЦБ, вдвое больше, чем в среднем по стране.

Начать стоит с подсчета: сколько денег будет в ближайшие 3–6 месяцев, сколько уходит на обязательные расходы и какую сумму реально направлять на ипотеку. От ответа зависит, какой шаг подойдет. Временный провал дохода и падение дохода надолго решаются разными способами.

Второй шаг: сообщить банку о проблеме до даты платежа и спросить, какие варианты он готов предложить. Чем раньше банк узнает о трудностях, тем больше времени остается на решение, а заявление и ответ лучше получить письменно.

Если доход упал из-за болезни или инвалидности, проверьте полис страхования жизни по ипотеке: в нем могут быть риски, при которых страховая гасит долг или платежи. Выплата не гарантирована и зависит от перечня рисков и исключений в договоре, поэтому что проверить в ипотечной страховке лучше разобрать сразу, не дожидаясь, пока соберутся все справки.

По правилам на октябрь 2026 года ипотечные каникулы положены заемщику, у которого случилась одна из трудных жизненных ситуаций из статьи 6.1–1 закона о потребительском кредите: банк по заявлению приостанавливает платежи или уменьшает их на срок до 6 месяцев. Каникулы не списывают долг: срок кредита продлевается на время каникул, а платежи после них не меняются (исключение: каникулы дольше 6 месяцев после рождения ребенка).

Чтобы получить каникулы, кредит и квартира должны подходить под условия закона:

• сумма кредита на момент выдачи не больше 15 млн ₽;
• квартира, на которую взят кредит, — единственное жилье заемщика;
• каникулы по этому договору раньше не оформлялись: взять их можно один раз, исключение сделано только для тех, кто живет в зоне чрезвычайной ситуации.

По разъяснению Банка России, обновленному 25 сентября 2026 года, основания для обычных каникул такие: потеря работы с постановкой на учет в службе занятости, инвалидность I или II группы, временная нетрудоспособность больше 2 месяцев подряд, снижение дохода больше чем на 30% по сравнению со средним за 12 месяцев до обращения, если платежи по кредиту при этом превышают половину дохода. Подходят и рост числа иждивенцев, если доход снизился больше чем на 20%, а платежи превышают 40% дохода, и проживание в зоне чрезвычайной ситуации.

С 1 сентября 2026 года появилось отдельное основание: рождение или усыновление второго или следующего ребенка. В этом случае ипотечные каникулы можно взять на срок до 18 месяцев, но только пока ребенку не исполнится полтора года (при усыновлении не дольше полутора лет с даты усыновления). Подтверждать снижение дохода по этому основанию не нужно.

Оформляются каникулы заявлением в банк с документами, которые подтверждают ситуацию: справкой о постановке на учет в службе занятости, справкой об инвалидности, больничным или документами о доходе. По разъяснению ЦБ, банк рассматривает заявление 5 рабочих дней, а если он не ответил больше 10 дней, каникулы считаются установленными. Каникулы не портят кредитную историю.

Реструктуризация меняет условия действующего кредита в том же банке, а рефинансирование означает новый кредит в другом банке, которым гасят старый. Подходят они для разных случаев.

Реструктуризацию банк проводит по своим правилам: может увеличить срок, дать отсрочку по основному долгу или временно снизить платеж, а может и отказать, потому что по Гражданскому кодексу договор меняется по соглашению сторон. Условия у каждого банка свои. Меньший платеж почти всегда означает большую переплату, поэтому перед подписанием нового графика попросите расчет итоговой суммы по кредиту и сравните со старым графиком.

Рефинансирование помогает, если ставка по вашему кредиту заметно выше той, что банки предлагают сейчас. Новый банк заново проверяет доход и кредитную историю, поэтому при уже упавшем доходе он может отказать. Уточняйте в банке расходы на оформление: оценку квартиры, страховку и переоформление залога. Подробнее о том, когда рефинансирование ипотеки имеет смысл, а когда нет.

Если пропустить платеж, банк начислит неустойку, а просрочка попадет в кредитную историю: по закону о кредитных историях банк передает сведения в бюро не позже чем через 2 рабочих дня. По закону о потребительском кредите в редакции от 4 августа 2026 года неустойка не может быть больше 20% годовых от суммы просроченного долга, если проценты за время просрочки продолжают начисляться.

Одна короткая просрочка не означает потерю квартиры. Если квартира — единственное жилье, банк может обратить на нее взыскание только через суд, разве что вы сами после просрочки подписали соглашение о внесудебном порядке. По закону об ипотеке (в редакции от 4 августа 2026 года) суд откажет, если долг меньше 5% стоимости квартиры, а просрочка короче 3 месяцев. Но если платежи срывались больше трех раз за 12 месяцев, взыскание возможно и при небольшом долге. При рефинансировании другой банк проверяет кредитную историю, и просрочка может повлиять на его решение.

Продать квартиру в ипотеке можно, но только с согласия банка, потому что она в залоге. Обычно схема такая: покупатель вносит деньги, из них гасится остаток долга, банк снимает обременение, разница остается у продавца. Какие схемы расчетов банк принимает, уточняйте у него заранее.

Продажа по своей инициативе оставляет за вами выбор цены и покупателя. Если до продажи дойдет через суд, квартиру продадут с публичных торгов, и цену продавец уже не контролирует.

По правилам на октябрь 2026 года при банкротстве ипотечную квартиру забирают не всегда. Закон о банкротстве позволяет должнику и банку заключить отдельное мировое соглашение, если квартира — единственное пригодное для проживания жилье должника и его семьи: должник продолжает платить ипотеку, а несогласие финансового управляющего этому не мешает. На других кредиторов такое соглашение не распространяется, их требования рассматриваются в деле о банкротстве отдельно. Без соглашения квартира как предмет залога продается, и правило о единственном жилье ее не защищает.

Подать заявление о банкротстве обязательно, если долги в сумме не меньше 500 000 ₽ и, расплатившись с одним кредитором, вы не сможете платить другим: срок на это 30 рабочих дней с момента, когда это стало понятно. У банкротства есть последствия: 5 лет при оформлении кредитов и займов нужно сообщать о банкротстве, 5 лет нельзя самому снова подать на банкротство, 3 года нельзя занимать должности в органах управления компаний, а в банках 10 лет. Мировое соглашение утверждает суд по обстоятельствам конкретного дела, поэтому до подачи заявления стоит разобрать ситуацию с юристом по банкротству.

1. Посчитайте, сколько вы реально сможете платить ближайшие 3–6 месяцев.
2. Найдите полис страхования по ипотеке и проверьте список рисков.
3. Напишите в банк до даты платежа и попросите ответ письменно.
4. Если подходите под ипотечные каникулы, подайте заявление с подтверждающими документами.
5. Сравните ставку по своей ипотеке с текущими предложениями.

Если доход позволяет пройти проверку нового банка, а ставка по вашей ипотеке выше нынешних, на маркетплейсе Финуслуги можно сравнить программы рефинансирования ипотеки разных банков по полной стоимости кредита, сумме и сроку. Финуслуги работают как маркетплейс Московской биржи и не привязаны к конкретному банку. Окончательные условия, ставку и полную стоимость кредита банк определяет после проверки заявки, одобрение не гарантировано.

Обновлено: 01.09.2026