Какой доход нужен семье для аренды и ипотеки в 15 городах России

​

Семья снимает однокомнатную квартиру и отдает за нее не больше 30% дохода. Чтобы купить сопоставимое жилье в рыночную ипотеку, той же доли уже не хватает: требуемая зарплата оказывается в 1,8–3,5 раза выше. При ставке 18,68% ипотека не обошла аренду ни в одном из 15 городов нашей выборки.

Меньше всего в нашей выборке для покупки нужно зарабатывать в Волгограде: около 147 000 рублей в месяц на семью. Но и там для аренды достаточно примерно 72 000 рублей. В Москве пороги составляют 567 000 и 198 000 рублей соответственно. Это валовой семейный доход до НДФЛ, а не сумма «на руки».

Рейтинг не отвечает за вас на вопрос, покупать квартиру или снимать. Он показывает другое: насколько должен вырасти доход, чтобы ипотечный платеж занимал ту же долю бюджета, что и аренда, и сколько времени может уйти только на первоначальный взнос.

Расчет выполнен 7 августа 2026 года. Входные данные: аренда за июнь, цены жилья за II квартал, зарплаты за май и ипотечная ставка на 29 июля.

Мы использовали принцип из исследования Redfin: американский сервис делит жилищный платеж на 30% дохода. В расчете, опубликованном в феврале на данных за декабрь 2025 года, для покупки типичного жилья требовалось $111 252 в год, для аренды: $76 020.

Формулы простые: доход для аренды равен месячной аренде, деленной на 0,30; доход для покупки равен ипотечному платежу, деленному на 0,30. Это редакционная граница для одинакового сравнения, а не норматив российского банка и не обещание одобрения. Банк отдельно оценивает подтвержденный доход, кредитную историю, долговую нагрузку, объект и другие параметры.

Для каждого города мы взяли стоимость аренды однокомнатной квартиры у частных лиц из XLSX Росстата со средними потребительскими ценами за июнь 2026 года. Стоимость покупки рассчитали для типовой квартиры площадью 40 м² на вторичном рынке по ценам Росстата за II квартал 2026 года. Ипотечный сценарий один для всех: взнос 20%, срок 20 лет, аннуитетный платеж и средневзвешенная ставка вторичного рынка 18,68% по обзору ДОМ.РФ на 29 июля.

В расчет входят только аренда или платеж по кредиту. Не входят коммунальные услуги, депозит и комиссия арендатора, а также страховка, налог, ремонт и содержание квартиры собственником. Поэтому индекс полезен для сравнения городов, но не заменяет личную смету. Однокомнатная квартира и модельные 40 м² являются близкими, но не идентичными объектами.

В таблице указан валовой доход семьи в месяц. Суммы округлены до 1 000 рублей.

Арендный порог самый высокий в Москве и Санкт-Петербурге. Среди остальных городов выделяется Красноярск: средняя аренда однокомнатной квартиры там почти 30 000 рублей, поэтому по правилу 30% семье требуется около 100 000 рублей. Самый низкий порог в выборке получился в Воронеже: около 66 000 рублей.

При единых условиях самый небольшой первоначальный взнос получается в Волгограде: около 691 000 рублей, а платеж составляет 44 000 рублей в месяц. В Москве нужны 2,67 млн рублей на старте и около 170 000 рублей ежемесячно. Для Санкт-Петербурга расчет дает 1,58 млн и 101 000 рублей, для Казани: 1,40 млн и 89 000 рублей.

Доход, рассчитанный по правилу 30%, не равен минимальной зарплате, с которой банк непременно выдаст кредит. В модели нет других долгов семьи и обязательных расходов по конкретному договору. ПСК представляет собой полную стоимость кредита с обязательными расходами. Для аннуитетного платежа используйте ставку договора: если она выше 18,68%, платеж и необходимый доход будут выше. ПСК сравнивайте отдельно.

Сравнение с двумя средними начисленными зарплатами региона из XLSX Росстата за май 2026 года дает еще один ориентир. Модельный ипотечный доход укладывается в такую сумму в Екатеринбурге, Красноярске и Волгограде. В Омске, Челябинске и Самаре превышение составляет 3–6%. В Москве нужно примерно в полтора раза больше двух средних зарплат, в Нижнем Новгороде: почти в полтора раза. Региональная средняя не описывает доход конкретной семьи и может отличаться от зарплат в городе.

Лидер индекса: Екатеринбург. Для ипотеки нужно 171 000 рублей против 96 000 рублей для аренды, коэффициент разрыва равен 1,78. Затем идут Красноярск с коэффициентом 1,97 и Волгоград с коэффициентом 2,05. Даже здесь ипотечный порог выше, но отрыв от аренды меньше.

На другом конце списка Нижний Новгород: 263 000 рублей для ипотеки против 74 000 рублей для аренды, коэффициент равен 3,53. В Казани он составляет 3,37. Москва дороже в рублях, но относительный разрыв меньше: 2,87. Дешевая аренда сама по себе не приближает покупку: имеет значение ее соотношение с ценой квадратного метра.

Рейтинг чувствителен к ставке. Если она меняется, ипотечный платеж пересчитывается сразу, а цены и аренда могут двигаться иначе. Поэтому это квартальный снимок, а не постоянное свойство города. Отдельно можно проверить, как снижение ставки меняет платеж и переплату.

Для этого расчета мы условились, что в семье двое работающих, каждый получает среднюю начисленную зарплату по региону. Стартовых накоплений нет, проценты на сбережения не начисляются, цена квартиры и доход не меняются.

Если откладывать 10% такого семейного дохода, взнос придется собирать от 3,1 года в Красноярске до шести лет в Москве. При норме 20% диапазон сокращается до 1,6–3 лет, при 30%: примерно до 1–2 лет. Например, в Екатеринбурге расчет дает 3,5 года, 1,7 года и 1,1 года; в Волгограде: 3,8 года, 1,9 года и 1,3 года.

Эти сроки выглядят аккуратнее реальности: семья продолжает где-то жить, цена квартиры может измениться, а часть накоплений может понадобиться на сделку и ремонт. С другой стороны, вклад или накопительный счет может приносить процент. Считать его заранее гарантированным нельзя: ставка и условия пополнения меняются. Для личного плана полезно отдельно разобрать, как накопить на первоначальный взнос.

Замените в модели пять значений: цену квартиры, первоначальный взнос, ставку договора, срок кредита и аренду сопоставимого жилья. Посчитайте аннуитетный платеж, затем разделите его и аренду на 0,30. ПСК проверьте отдельно; после этого учтите страховку, содержание жилья, текущие кредиты и запас на снижение дохода.

Если вы рассматриваете покупку, на Финуслугах можно проверить доступные для вашего города предложения по ипотеке на вторичное жилье по ставке, сроку и первоначальному взносу, а затем пересчитать платеж по условиям, доступным именно вам. Решение банка и итоговая ПСК зависят от заемщика и объекта; ставки могут измениться после даты этого расчета.