Семейная ипотека — это государственная программа поддержки семей с детьми, запущенная в 2018 году. Она дает возможность оформить ипотечный кредит по ставке ниже рыночной за счет субсидирования со стороны государства.

Программа продлевалась несколько раз и сейчас действует до 31 декабря 2030 года. Это значит, что семейная ипотека остается одним из ключевых инструментов господдержки, но условия ее использования постепенно становятся жестче.

В 2026 году базовые параметры программы сохраняются:

• Процентная ставка — до 6% годовых.
• Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.
• Максимальная сумма кредита:
  • До 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
  • До 6 млн рублей — для остальных регионов.

Например, при покупке квартиры дороже установленного предела льготная ставка применяется только к лимитированной части кредита, а оставшаяся сумма выдается на обычных условиях.

Право на участие в программе в 2026 году имеют:

• Семьи с ребенком в возрасте до шести лет включительно.
• Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми.
• Семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью.

Заемщиками могут быть:

• Супруги в официальном браке.
• Родители, не состоящие в браке.
• Родители-одиночки.
• Родители детей от повторных браков.

Важно учитывать, что заемщик не должен был ранее пользоваться другими льготными ипотечными программами. Это ограничение действует с декабря 2023 года и сохраняется в 2026-м.

С 1 февраля 2026 года вступает в силу новое правило: супруги обязаны оформлять семейную ипотеку совместно, выступая созаемщиками по одному договору. Это означает, что оформить две льготные ипотеки на одну семью больше нельзя.

До этого действовал принцип «один заемщик — одна льготная ипотека», который позволял супругам брать по отдельному льготному кредиту. Теперь ограничение распространяется на семью в целом.

Инициатива по изменению правил была озвучена в рамках законодательной работы Государственная дума. Ее основная цель — сделать программу более адресной.

По оценке регуляторов, семейную ипотеку все чаще использовали не только для улучшения жилищных условий, но и в инвестиционных целях — для покупки нескольких квартир, сдачи жилья в аренду или перепродажи.

Новое правило должно перераспределить ипотечный ресурс в пользу семей, которые действительно нуждаются в жилье, и уменьшить количество схем с формальным участием заемщиков.

Одним из ключевых последствий новых правил станет фактический уход «донорской» ипотеки. Схема давала возможность оформить льготный кредит через человека, формально подходящего под условия программы (например, родственника с ребенком), который становился созаемщиком и давал право на ставку 6%. При этом жилье часто покупалось для других целей.

С 1 февраля 2026 года такие схемы теряют практический смысл, потому что:

• Супруги обязаны быть созаемщиками.
• Привлечение формальных доноров ограничивается.
• Банки усиливают проверки состава заемщиков и целей сделки.

Формально донорская ипотека не была запрещена, но рост рисков и злоупотреблений привел к пересмотру подхода к программе.

До изменений донором мог выступать:

• Родитель ребенка, рожденного после 1 января 2018 года.
• Опекун или усыновитель.
• Близкий родственник — при согласии банка.

Донор нес солидарную ответственность по кредиту, его доход и кредитная история учитывались наравне с основным заемщиком. Это создавало высокие риски для всех сторон и стало одной из причин ужесточения правил.

В 2026 году семейную ипотеку можно использовать для покупки:

• Квартиры в новостройке.
• Готового дома у застройщика.
• Строительства частного дома по договору подряда с использованием эскроу-счета.
• Строительства дома на собственном участке.

С 2025 года программа частично распространяется и на вторичное жилье — в отдельных городах и населенных пунктах. Перечень таких территорий ограничен. Проверить его можно тут.

Несмотря на государственную поддержку, банки могут брать комиссии или включать дополнительные условия. Это связано с тем, что субсидия не всегда полностью покрывает разницу между льготной и рыночной ставкой.

Перед оформлением семейной ипотеки важно:

• Внимательно изучать расчет полной стоимости кредита.
• Проверять наличие комиссий и платных услуг.
• Уточнять условия досрочного погашения и изменения состава созаемщиков.

Оператором программы выступает Дом.РФ, а кредиты выдают банки-участники на его условиях. Не уверены — уточните все ставки заранее.

Семьи, которые планировали использовать донорскую схему или оформить отдельную льготную ипотеку на каждого из супругов, могут сделать это до 1 февраля 2026 года — при условии, что банк согласует сделку.

При этом уже в 2025 году банки нарастили контроль за подобными заявками, поэтому оформление по старым схемам может быть затруднено даже до вступления новых норм в силу.

Рефинансирование ранее оформленной ипотеки возможно, но с ограничениями. Как правило, оно доступно:

• Для жилья, купленного у застройщика.
• Для отдельных случаев на вторичном рынке.
• При наличии детей, подпадающих под условия программы.

В этом случае потребуется новая оценка объекта и обновление страховых программ.

Несмотря на льготную ставку, программа подходит не всем.

Семьям, которые планируют оформить несколько ипотек.
С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Использовать программу для инвестиций или покупки второго жилья больше не получится.

Семьям без детей или с уже взрослыми детьми.
Право на участие жестко привязано к наличию детей, соответствующих условиям программы.

Тем, кто уже пользовался льготной ипотекой.
Ограничение действует для всех программ господдержки и сохраняется в 2026 году.

Семьям с недостаточной платежеспособностью.
Банки оценивают доходы обоих супругов и совокупную долговую нагрузку. Даже при формальном соответствии условиям возможен отказ.

Тем, кто рассчитывает на донорские схемы.
В 2026 году такие механизмы фактически перестают работать.

Семьям, которым важна максимальная гибкость.
Программа строго регламентирована и не подходит для сложных схем владения или частой смены состава заемщиков.

Семейная ипотека в 2026 году остается одной из самых выгодных программ на рынке, но становится более адресной. Льготная ставка 6% и высокие лимиты сохраняются, однако возможность оформить несколько ипотек на одну семью фактически исчезает.

Семьям, которые планируют покупку жилья, важно заранее учитывать новые правила, оценивать свои цели и понимать, что программа все больше ориентирована на реальные жилищные потребности, а не на инвестиционные задачи.