По состоянию на 4 декабря 2025 года, ключевая ставка Банка России стоит на уровне 16,5% годовых. Это ниже пика начала 2025-го, но все еще недостаточно для заметного облегчения условий кредитования.

Рыночная ипотека на вторичное жилье в крупных банках оформляется под 19–24% годовых, на новостройки — немного ниже, но все равно в двузначном диапазоне. Несмотря на высокие ставки, спрос есть: по данным банковских агрегаторов и статистики Дом.РФ, объем выдач в третьем квартале 2025 года вырос благодаря снижению ставки по сравнению с началом года.

«Средняя рыночная ставка по ипотечному кредитованию на конец ноября 2025 года составляла 21,5% годовых по сравнению с 26-27% годовых в январе текущего года, — обращает внимание Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global. — То есть по мере снижения ключевой ставки происходит снижение ставок по кредитам, в том числе по рыночной ипотеке. В среднем получается, что ставки по рыночной ипотеке в РФ в текущем году снижались даже быстрее, чем снижалась ключевая ставка, поскольку “ключ” понизился за январь–ноябрь 2025-го только на 4,5 процентного пункта, а средние ставки по ипотеке упали за этот же период более чем на 5 процентных пунктов».

Снижение рыночной ипотеки напрямую зависит от динамики ключевой ставки. В прогнозе ЦБ (октябрьский сценарий) ожидается:

• Средняя ключевая ставка в 2026 году — 13–15%.
• Инфляция — 4-5%.
• Выход в зону нейтральной монетарной политики — в 2027-м.

Если эти параметры будут реализованы, банки смогут сделать кредиты дешевле: традиционно ипотечные ставки находятся выше ключевой на 3–5 процентных пунктов.

2026 год может стать точкой разворота на ипотечном рынке. По оценкам Дом.РФ и ЦБ, при уходе ключевой ставки ниже 14-15% спрос на ипотеку начнет восстанавливаться.

«Банки весьма оперативно отреагировали на снижение ключевой ставки ЦБ РФ, поскольку ухудшение ситуации с выдачами коммерческих ипотечных кредитов негативно влияло в этом году на их собственные финрезультаты, — говорит Мильчакова. — По крайней мере, в ЦБ РФ не ожидают, что прибыль банковского сектора в 2025 достигнет рекордного уровня 2024 года в 3,8 трлн ₽. В следующем году, по нашему прогнозу, если не считать первого квартала, когда ЦБ РФ с высокой вероятностью может поставить на паузу снижение ключевой ставки, все остальные месяцы “ключ” должен продолжать идти вниз, а вслед за ставкой ЦБ будет дешеветь и рыночная ипотека. Мы ожидаем, что к концу 2026-го ключевая ставка может быть снижена до 11-12% годовых».

Соответственно, ставки по рыночной ипотеке могут снизиться до 14-15% годовых. «Правда, — обращает внимание Наталья Мильчакова, — мы не учитываем здесь полную стоимость кредита со всеми издержками, которые фактически повышают ставку по рыночной ипотеке как минимум на 1 процентный пункт. Мы ожидаем, что по итогам текущего года, 2025, выдача ипотечных кредитов в России в целом снизится до 4,2-4,3 трлн ₽, то есть примерно на 10–12% к 2024 году, но в 2026-м на фоне снижения процентных ставок можно будет ожидать роста ипотечного рынка на 10–15% по сравнению с текущим годом. В следующем году, соответственно, будут наиболее интересны акции банковского сектора и крупнейших застройщиков, которые платят хорошие дивиденды».

Семейная ипотека остается главной поддержкой рынка: на нее приходится до двух третей всех ипотечных сделок. Фактически именно льготная ставка, а не рынок, сегодня определяет реальный спрос на жилье.

С 2026 года программа меняется: начнет работать правило «одна льготная ипотека на семью», а также обсуждаются региональные корректировки ставок и уточнение требований к объектам. Эти меры будут направлены на повышение адресности программы и сокращение инвестиционных покупок.

Для рынка это означает, что часть потенциальных заемщиков будет вынуждена перейти на рыночные условия. Это создает дополнительный спрос на обычные ипотечные кредиты, но поддерживать его смогут только более низкие ставки. Поэтому изменение семейной ипотеки косвенно делает вопрос снижения рыночных ставок более актуальным.

Аргументы в пользу того, чтобы подождать более приятных ипотечных ставок:

• Ставка по рыночной ипотеке в пределах 19–25% — это большая фактическая переплата банку.
• Ипотека на вторичку дороже аренды.
• В 2026 году возможно снижение ключевой ставки до уровней, которые ощутимо улучшат условия.

Когда имеет смысл действовать сейчас:

• Если есть доступ к семейной ипотеке на действующих условиях.
• Если сумма кредита небольшая (1–3 млн ₽) и есть план на рефинансирование.
• Если покупку нельзя отложить – срочно требуется улучшение условий, переезд или смена региона.

Эксперты отмечают: существенного падения цен не ожидается. На первичном рынке рост сдерживают льготные программы и конкуренция застройщиков, а на вторичке цены корректируются умеренно и краткосрочно — прогнозы тут не радостные.

Снижение ставок в 2026 году может вернуть отложенный спрос, а вместе с ним — рост стоимости жилья, прежде всего в крупных городах.

Рыночная ипотека станет дешевле, если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки и инфляция будет замедляться в соответствии с прогнозом.

Первое смягчение ситуации возможно в 2026 году, но полностью доступными ипотечные кредиты станут ближе к 2027-му, когда денежно-кредитная политика вернется к нейтральным значениям.

Семейная ипотека останется ключевым инструментом, но ужесточение ее условий с 2026 года сделает выбор сложнее для многих заемщиков. Решение о покупке стоит принимать на основе реальной финансовой нагрузки, стабильности доходов и готовности к возможному рефинансированию, когда ставки пойдут вниз.

Если хотите больше знать о займах и кредитах, то у Школы Московской биржи есть новый курс «Ипотека для жизни и возможностей». Пока он доступен бесплатно. Специалисты помогут разобраться в том, что такое ипотека, и провести желающих по всему непростому пути обретения недвижимости — от первой заявки до последнего платежа.