Особенность ипотеки заключается в том, что квартира хоть и находится в собственности заёмщика, в то же время выступает залогом. Поэтому все сделки проводятся только с согласия кредитного учреждения. Попытка провернуть обмен втайне от банка может обернуться тем, что он потребует расторгнуть договор и погасить весь долг, сославшись на грубые нарушения со стороны клиента.

Обратитесь в офис, в котором оформляли заём, и подайте заявление по образцу, предоставленному работником. Срок рассмотрения у каждого банка разный. Например, в условиях ипотеки Сбербанка говорится, что если в договоре предусмотрено изменение обеспечения по заявлению заёмщика, учреждение обязуется дать ответ в течение трёх дней.

С большей долей вероятности положительного решения удастся добиться, если:

• нет просрочек;
• договор заключён 3-5 лет назад;
• выплачена треть кредита (некоторые банки требуют выплаты половины суммы для совершения сделки);
• жильё находится в том же городе (лучше, если оно расположено в том же районе, что и старое).

Мы не случайно начали статью с вопроса получения разрешения банка на обмен ипотечного жилья. Это следует сделать ещё до начала поиска лучшего варианта для переезда и нового собственника. В противном случае заёмщик может впустую потратить своё время, а также деньги – на юристов и риелторов.

После обмена обеспечением по займу станет новое жильё. Проверяют его так же тщательно, как и первоначальное. Банк оценит все предоставленные документы на недвижимость и юридическую чистоту, в частности наличие обременений.

Чтобы обменять квартиру в ипотеке, используется один из двух способов:

• договор мены;
• два договора купли-продажи.

Этот способ применяют, если квартиры стоят примерно одинаково. Например, если семья решила переехать в похожее жильё, но в более удобном районе. Однако чаще всего квадратные метры меняют на большие или меньшие по площади.

Первый вариант выгоднее для банка, поэтому одобрение заявки более вероятно. Таким образом учреждение получает залог дороже прежнего, а сумма кредита увеличивается. Правда, в этом случае целесообразнее сделка с двумя договорами купли-продажи, о ней мы расскажем далее.

Обменять жильё на меньшее по площади уже сложнее.

Своё решение заёмщик может обосновать уменьшением доходов, тяжёлыми жизненными обстоятельствами, которые не позволяют вносить платежи в прежнем объёме. Будьте готовы, что учреждение предложит не переезжать, а реструктурировать кредит. В таком случае переплата возрастает, что выгодно банку.

Иногда у семьи есть потребность перебраться в другой населённый пункт. Для этого удостоверьтесь, что в нём есть отделение вашего банка. На практике подобные заявки одобряют только в том случае, если у учреждения нет сложностей с тем, чтобы добраться до будущего места жительства заёмщика и проверить объект недвижимости.

Как проходит процедура обмена:

• заёмщик подаёт в банк документы на новую квартиру;
• оговариваются условия сделки;
• подписывается договор мены;
• на новый залог накладывают обременение, а со старого его снимают.

Заёмщик может продать старую квартиру и купить новую, оформив договор купли-продажи. Первый шаг – внимательное изучение кредитного договора. Если в нём оговаривается порядок действия на случай обмена или продажи объекта залога, действуйте в соответствии с ним. Если такого пункта нет, позвоните в банк и узнайте, возможно ли это в вашем случае и какие документы потребуется собрать.

Здесь целесообразно воспользоваться помощью юриста или грамотного риелтора, который проверит наличие обременений, надёжность собственника, его участие в подобных сделках ранее.  

На следующем этапе служба безопасности кредитора проверяет выбранный объект и владельца. Анализируется информация, полученная по всем каналам: МВД, ФНС, Росреестр, управляющая компания. Если обстоятельств, препятствующих сделке, нет, начинается стадия подготовки документов. Чаще всего требуются следующие бумаги:

• паспорт заёмщика;
• кредитный договор;
• выписка с лицевого счёта;
• документы на квартиру;
• справка об отсутствии задолженности;
• свидетельство о браке;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость;
• техпаспорт;
• акт оценки.

На каждый из объектов недвижимости оформляют договор купли-продажи. Старая жилплощадь на этом этапе всё ещё находится в залоге у кредитной организации. Заёмщик регистрирует сделку покупки нового жилья в Росреестре. Далее купленные квадратные метры оформляются в качестве нового залога банка. Только после этого со старой квартиры снимают обременение, а новый владелец регистрирует её на себя. Порой описанные операции совмещают.

Самый сложный случай – обмен жилья, купленного по программе для военных. Оно находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки. Первым делом внимательно просмотрите договор. В большинство соглашений включают пункт «Переезд», учитывая характер работы военнослужащих и постоянные командировки.

Процесс довольно сложный. С купленного при поддержке государства жилья снимается обременение, после продажи военный получает свидетельство НИС повторно, после чего может оформить новую квартиру в ипотеку.