Документы для ипотеки: что понадобится на каждом этапе

На этом этапе банк оценивает, кто вы, сколько зарабатываете и насколько стабилен доход. Обычно заявку можно подать до выбора квартиры.

В зависимости от банка и программы понадобятся:

• заявление-анкета;
• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС или его номер;
• документы о доходе и занятости.

Например, Газпромбанк указывает паспорт и СНИЛС, причем номер СНИЛС можно внести в анкету. Доход и занятость подтверждают документами из перечня банка. Для зарплатных клиентов и отдельных программ предусмотрены исключения.

Перед сбором справок откройте требования выбранного банка. Документы для первоначальной онлайн-заявки и для окончательного решения могут различаться.

Работающий по найму обычно подтверждает доход одним из документов:

• справкой о доходах и суммах налога физического лица, которую часто по привычке называют 2-НДФЛ;
• справкой по форме банка, которую заполняет работодатель.

В Газпромбанке справка по форме банка отражает доход за последние 12 полностью отработанных календарных месяцев или за фактически отработанные полные месяцы, если стаж у этого работодателя меньше года. Ее подписывает руководитель или другое уполномоченное лицо; печать ставят при ее наличии.

Справку за текущий 2026 год запрашивают у работодателя. В личном кабинете ФНС и через Госуслуги доступны сведения за периоды, за которые работодатели уже передали отчетность. Такая справка может не покрывать последние месяцы, нужные банку.

Занятость подтверждают копией трудовой книжки или сведениями о трудовой деятельности. СТД-Р выдает работодатель, СТД-СФР можно получить через Госуслуги. Если банк предлагает получить сведения электронно с вашего согласия, следуйте его инструкции.

Зарплатному клиенту отдельное подтверждение дохода может не потребоваться. Например, Газпромбанк предусматривает такое исключение при регулярном поступлении зарплаты на счет.

Для ИП пакет зависит от налогового режима и требований банка. Декларация подходит там, где предприниматель обязан ее подавать. До заказа документов уточните:

• за какой отчетный период нужна декларация;
• нужны ли книга учета доходов и расходов, выписки по расчетному счету или другие сведения;
• чем подтвердить доход, если ваш режим не предусматривает декларацию.

Единого периода подтверждения дохода для всех банков нет.

Самозанятый формирует справку о доходах по форме КНД 1122036 в приложении «Мой налог» или веб-кабинете плательщика НПД. Если нужно подтвердить регистрацию, там же доступна справка КНД 1122035. Период дохода для оценки заявки определяет банк.

Если банк учитывает доход созаемщика, ему также нужны документы о личности, доходе и занятости. Перечень для поручителя уточняют отдельно: он зависит от условий кредитования и может отличаться от пакета заемщика.

Единой минимальной зарплаты для ипотеки нет. Банк учитывает доход, действующие обязательства, будущий платеж и собственные критерии.

Показатель долговой нагрузки, или ПДН, — отношение среднемесячных платежей по кредитам и займам к среднемесячному доходу. Расчет банка может отличаться от домашней прикидки: например, платеж по кредитной карте не всегда равен минимальному платежу из приложения.

В IV квартале 2026 года Банк России ограничивает долю отдельных ипотечных выдач:

• по ДДУ — совокупная доля кредитов с ПДН выше 80% либо первоначальным взносом не более 20% ограничена 5%;
• по кредитам на приобретение жилья — совокупная доля кредитов с ПДН выше 80% либо отношением кредита к стоимости залога выше 80% ограничена 15%;
• по ИЖС — доля кредитов с ПДН выше 50% ограничена 28%, а выше 80% — 3%.

Эти ограничения действуют для портфеля банка. Они не гарантируют одобрение и не означают обязательный отказ конкретному человеку. Порог 50% также не является универсальным требованием к платежу по ипотеке.

Условный пример:

• доход — 120 000 ₽ в месяц;
• учитываемый платеж по кредитной карте — 6 000 ₽;
• будущий платеж по ипотеке — 54 000 ₽.

ПДН = (6 000 + 54 000) / 120 000 = 50%.

Если обязательство по карте закрыто и банк учитывает актуальные сведения, в этом примере ПДН снизится до 45%: 54 000 / 120 000. При этом решение будет зависеть и от других критериев банка.

Подробнее — в статье о показателе долговой нагрузки. Примерный платеж при заданных сумме, ставке и сроке можно оценить в кредитном калькуляторе Финуслуг.

Банк устанавливает требования к дате выдачи документа и периоду сведений. Даже если у справки нет общего срока действия по закону, для заявки может потребоваться свежий экземпляр.

Выписку из ЕГРН для проверки квартиры удобнее запросить у продавца: состав доступных персональных данных зависит от заявителя и оснований доступа.

Бланк справки по форме банка можно скачать онлайн, но сведения заполняет и заверяет работодатель. У Газпромбанка такая справка действительна не более 30 календарных дней с даты выдачи.

Срок одобрения заявки проверяют в решении банка или сообщении об одобрении. До заказа справок уточните, какие нужны сейчас, а какие — ближе к сделке.

После одобрения заемщика банк проверяет недвижимость, которая станет залогом. Документы продавца передают по перечню банка; часть сведений он может получать самостоятельно.

Обычно проверяют:

• паспорт продавца;
• документ-основание права: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство;
• выписку из ЕГРН с правами и зарегистрированными обременениями;
• нотариальное согласие супруга, когда продавец распоряжается общим имуществом супругов;
• предварительное разрешение органа опеки при продаже имущества несовершеннолетнего;
• соблюдение требований о долях членов семьи, если использовался материнский капитал.

Сам факт брака не означает, что согласие супруга требуется для любой продажи. Например, подаренное или унаследованное имущество обычно относится к личной собственности.

Выписка из ЕГРН помогает проверить зарегистрированные права, но не заменяет проверку истории приобретения и других рисков сделки.

Отчет об оценке заказывает покупатель, если его требует банк. Оценщика и формат отчета согласуйте до оплаты услуги.

Для квартиры в строящемся доме понадобится проект договора участия в долевом строительстве — ДДУ. Расчеты через эскроу применяются в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ.

Аккредитация комплекса может сократить сбор документов застройщика, но не гарантирует, что банк уже располагает всем пакетом по конкретной покупке. При уступке прав понадобятся дополнительные документы по первоначальному ДДУ и уступке.

При покупке готового дома банк проверяет дом и земельный участок: права на оба объекта, сведения ЕГРН, категорию земли и вид разрешенного использования. По общему правилу ипотека здания оформляется одновременно с ипотекой участка или соответствующих прав на него.

Требования к состоянию дома, оценке и допустимому использованию земли зависят от программы. Для строительства действует другой пакет: могут понадобиться документы на участок, проект, смета и договор с подрядчиком.

Для сделки готовят кредитный договор, договор купли-продажи или ДДУ, паспорта участников и документы по условиям конкретной покупки. Дополнительно могут понадобиться:

• документы созаемщиков и поручителей;
• нотариальное согласие супруга на распоряжение общим имуществом;
• брачный договор, если он определяет режим собственности;
• документы для страхования и регистрации.

Согласие супруга заемщика требуется не при любой ипотеке: значение имеют режим собственности, состав участников и условия сделки.

Закон № 102-ФЗ регулирует страхование заложенного имущества. Порядок и момент оформления полиса уточняют в кредитном договоре. Для строящейся квартиры страхование имущества обычно оформляют после возникновения права собственности, поэтому полис не всегда нужен в день подписания ДДУ. Страхование жизни и здоровья — отдельный вид страхования.

Рассчитать стоимость страхования ипотеки можно на Финуслугах.

При покупке готового жилья регистрируют право собственности и ипотеку. При долевом строительстве сначала регистрируют ДДУ, а право собственности на квартиру оформляют после завершения строительства и передачи объекта. Порядок регистрации установлен законом № 218-ФЗ. Если банк предлагает электронную регистрацию, уточните требования к электронной подписи и документам участников.

Льготные программы требуют подтверждения права на их условия.

• Семейная ипотека — свидетельства о рождении детей и подтверждение гражданства, а также документы по основанию участия в программе. Для новых договоров с 1 октября 2026 года условия изменились: при покупке жилья ставка и лимит зависят от числа детей и региона. Подробнее — в статье об изменениях семейной ипотеки.
• Материнский капитал — сертификат или сведения о нем и актуальные сведения о доступном остатке. Жилье, приобретенное с его использованием, оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей. Порядок и срок выполнения требования нужно учитывать в конкретной сделке.
• Военная ипотека — свидетельство участника накопительно-ипотечной системы о праве на целевой жилищный заем и документы по программе банка.
• IT-ипотека — подтверждение дохода и работы у подходящего работодателя. Банк проверяет аккредитацию компании и другие требования программы к работодателю и заемщику. При необходимости он запросит дополнительные сведения, в том числе у зарплатного клиента.

Если справки о доходе предоставить трудно, проверьте предложения ипотеки без справки о доходах. При сокращенном пакете документов банк также оценивает платежеспособность. Размер первоначального взноса и полный состав пакета проверяют по выбранному предложению.

Дополнительный запрос может понадобиться, если:

• документ не соответствует требованиям банка к дате выдачи;
• сведения в анкете расходятся со справками;
• фотография нечитаемая или обрезана;
• не представлены документы о семейном положении, важные для сделки;
• заявлен дополнительный доход, который пока не подтвержден.

Сверка анкеты с документами помогает избежать исправлений, но не исключает дополнительных запросов после проверки.

Какие документы нужны для ипотеки в первую очередь?

Начните с паспорта, анкеты и номера СНИЛС, если его требует банк. Документы о доходе и занятости подготовьте по условиям выбранной программы. Недвижимость обычно можно выбрать после предварительного одобрения.

Нужна ли справка 2-НДФЛ зарплатному клиенту?

Не всегда. Банк может учитывать регулярные зарплатные поступления без отдельной справки. Наличие карты само по себе не означает, что вы соответствуете условиям зарплатного клиента.

Сколько действует одобрение ипотеки?

Срок указан в решении банка. Проверьте также, что нужно успеть до его окончания: выбрать объект, передать документы или выйти на сделку.

Нужно ли нотариальное согласие супруга?

Это зависит от режима собственности и структуры сделки. Для распоряжения общим имуществом супругов применяется статья 35 Семейного кодекса РФ. Брачный договор или личная собственность могут изменить состав документов.

Можно ли получить ипотеку без справки о доходах?

У некоторых банков есть программы с сокращенным пакетом. Условия первоначального взноса и документы для окончательного решения проверяйте отдельно.

1. Откройте перечень выбранного банка и уточните исключения для вашей программы.
2. Проверьте, за какой период и на какую дату нужны сведения о доходе и занятости.
3. Оцените долговую нагрузку с учетом будущей ипотеки.
4. Сверьте анкету с документами и проверьте читаемость файлов.

Сравнить ипотечные предложения можно на Финуслугах.