К концу 2024 года средние ипотечные ставки для рынка новостроек составили почти 29% годовых, для вторички — 29,4%, а предложение рефинансирования кредита дает ставку в 28,3%.

В крупных российских банках полная стоимость кредита (ПСК) с ноября 2024 года удерживается выше 30% годовых. Льготные программы ипотеки продолжают работать за счет обновления лимитов, но условия доступа к таким предложениям становятся менее привлекательными.

В это значение закладывается не только ключевая ставка Центрального Банка РФ, которая держится на уровне 21% годовых. На ставку влияют:

Рост лимитов и надбавки к коэффициентам риска, которые банк должен учитывать при выдаче кредита. Эти показатели увеличились в ноябре 2024 года. Банки стали внимательнее и осторожнее относиться к тем заемщикам, которые тратят на погашение кредита более 50% от дохода. Отказ в выдаче кредита можно получить, даже если доход стабильный, а на ипотечный платеж уходит порядка 30% от зарплаты.

Полная стоимость кредита (ПСК) и отмена с 10 октября 2024 по 31 марта 2025 года ее верхней границы. В других кредитных договорах ПСК не должна быть выше трети среднерыночного значения, которое устанавливает Центробанк для разных кредитных продуктов.

Введение Стандарта защиты ипотечных заемщиков. Он начнет работать с 2025 года и станет нормой для всех жилищных кредитов. Стандарт ограничит риски клиентов банков при покупке жилья в кредит.

Таких программ всего пять:

• Семейная ипотека со ставкой 6% годовых.
• ИТ-ипотека до 6%.
• Дальневосточная и Арктическая ипотека под 2%.
• Сельская ипотека со ставкой 3%.
• Военная ипотека — ставки отличаются в зависимости от банка.

В некоторых случаях банки повышали первоначальный взнос до 50,1% от цены квартиры, чтобы распределить лимиты равномернее. В начале 2025 года необходимости в таких жестких условиях может не быть.

На семейную ипотеку в 2025 году выделено дополнительно 2,4 трлн ₽ и еще 142 млрд ₽ из Резервного фонда РФ. Если не будет сложностей, количество выданных ипотек в 2025-м будет примерно равно уровню 2024 года.

В декабре 2024 года активно обсуждается тема с распространением «Семейной ипотеки» на вторичный рынок жилья. Это могут быть районы или регионы, где нового жилья строится мало или нет вообще. Правительство обсудит критерии для применения программы и проработает варианты вместе с Минфином и Минстроем.

Сложность в том, чтобы определить допустимые рамки выбора жилья на вторичном рынке — так, чтобы человек не купил аварийное жилье и приобрел объект за адекватную стоимость.

Известно, что авторы идеи опираются на опыт Дальневосточной ипотеки, где тема со вторичным рынком уже проработана.

На фоне высоких ставок по кредитам и роста цен на недвижимость долговая нагрузка на заемщика становится одним из основных моментов, на которые будет смотреть банк.

Банк устроит, если заемщик будет отдавать на погашение ипотечного кредита не более 30% своего дохода. Вариант, при котором на погашение ипотеки уйдет 50% дохода заемщика, пока тоже допустим.

Банки используют собственные системы скоринга для оценки платежеспособности клиента. В каждом отдельном случае система настроена индивидуально.

В декабре 2024 года Банк России оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых и объяснил, что будет оценивать необходимость повышения на ближайшем заседании, учитывая дальнейшую динамику кредитования и инфляции. Впрочем, вероятнее всего, ключевая ставка пока останется высокой, так как инфляция держится за пределами целевых значений. На рынке не исключают, что в начале 2025-го ставка достигнет 23–25%, а начнет сокращаться только в 2026 году.

Когда ключевая ставка будет снижаться, банки дадут возможность пользоваться программами рефинансирования ипотеки — так, чтобы пересмотреть ставку по своему кредиту на более выгодную.

Рыночные ипотечные ставки выгодны в двух случаях:

1. Заемщик планирует быстро погасить ипотечный кредит за счет других денег. Например, он ждет продажи другого жилья или рассчитывает на большой доход по другим статьям.
2. Заемщик готов рефинансировать свой кредит по более привлекательным ставкам, когда они начнут снижаться.

Если не хватает денег на покупку жилья, а льготные программы ипотеки не подходят по условиям, разумно подождать более стабильных ипотечных условий и рассмотреть вклад с высоким процентом.