Семейная ипотека с 1 октября: что изменилось и сколько теперь платить

С 1 октября 2026 года семейная ипотека перестала быть одинаковой для всех семей: по новым договорам ставка и лимит зависят от числа детей и региона, от 2% до 12% годовых. Банки уже выдают кредиты по этим условиям. Ниже — таблица ставок, расчет платежа для четырех семей и ответ на вопрос, что делать, если кредит одобрили в сентябре, а договор подписываете в октябре.

Коротко: чем больше детей в семье, тем ниже ставка, а лимит растет с числом детей до трех. Для семьи с одним ребенком ставка выросла, для семей с четырьмя и более детьми в регионах — снизилась. Новые условия действуют для кредитных договоров, заключенных с 1 октября 2026 года, и банки уже перешли на них. Они закреплены решением Минфина от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р о порядке предоставления субсидии, а основные параметры Минфин перечислил в сообщении от 24 сентября 2026 года.

Ставки и максимальные суммы кредита на квартиру по договорам с 1 октября 2026 года:

Источник: решение Минфина от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р (пункты 38 и 40).

Что еще установлено для договоров с 1 октября 2026 года:

• государство субсидирует ставку не дольше 15 лет с даты договора.Субсидирование значит, что государство доплачивает банку разницу между льготной ставкой и ключевой ставкой ЦБ плюс 2 процентных пункта. По договорам, заключенным до 30 сентября 2026 года включительно, доплата идет весь срок кредита;
• в семье должен быть ребенок младше семи лет на дату договора или ребенок с инвалидностью.Возраст остальных детей для ставки и лимита не важен;
• семьям с ребенком-инвалидом ставка — не более 6%на любую цель по программе, независимо от числа детей и региона;
• на строительство частного дома и покупку земли под него ставка — не более 6%независимо от числа детей и региона. Это же касается покупки нового частного дома у застройщика;
• первоначальный взнос — не меньше 20% цены жилья,как и раньше;
• общий размер кредита вместе с частью по рыночной ставке — до 15 млн ₽ в регионах и до 30 млн ₽ в столичных регионах, как и раньше;
• программа действует для договоров, заключенных до 31 декабря 2030 года.

Изменения нельзя описать одной фразой «ипотека подорожала». Для одних семей выросла ставка при прежнем лимите, для других ставка выросла вместе с лимитом, для третьих ставка осталась или снизилась.

Один ребенок.Самое заметное изменение. По договорам с 1 октября 2026 года ставка в регионах — 10% вместо 6%, в столичных регионах — 12% вместо 6%. Лимит прежний: 6 млн ₽ и 12 млн ₽. Для такой семьи льгота по ставке стала меньше, а при ставке 12% разница с рыночными предложениями может оказаться небольшой.

Двое детей.По договорам с 1 октября 2026 года ставка выросла до 8% в регионах и до 10% в столичных, зато лимит поднялся: с 6 до 8 млн ₽ и с 12 до 15 млн ₽. Если раньше семье не хватало льготного лимита и часть суммы приходилось брать по рыночной ставке, теперь по льготной ставке можно занять больше.

Трое детей.По договорам с 1 октября 2026 года ставка в регионах осталась 6%, в столичных регионах выросла до 8%. Лимит вырос до 10 млн ₽ и 18 млн ₽.

Четверо детей и больше.По договорам с 1 октября 2026 года ставка в регионах ниже прежней: 4% для четырех детей и 2% для пяти и больше. В столичных регионах для четырех детей ставка прежняя, 6%, для пяти и больше — 4%. Лимит — 10 млн ₽ и 18 млн ₽.

Есть два способа получить ставку не выше 6% при любом числе детей (пункт 40 решения Минфина от 22 сентября 2026 года):

• заплатить не меньше 50% цены жильясвоими деньгами, материнским капиталом или региональной выплатой;
• в течение года после подписания договора снизить долг до 50% цены жильяили ниже. Тогда ставка не выше 6% начнет действовать со дня, следующего за ближайшим платежом по графику.

Ставка снижается и после рождения следующего ребенка. Когда семья принесет в банк свидетельство о рождении, ставку пересчитают по шкале для нового числа детей: новая ставка начнет действовать со дня после ближайшего платежа по графику.

Для всех групп общее ограничение: льготная ставка субсидируется не дольше 15 лет. Даже для семьи с тремя детьми в регионе, у которой ставка не изменилась, кредит на 30 лет теперь обходится дороже, чем по старым правилам. Как именно — в расчете ниже.

Возьмем четыре семьи. У всех кредит на 30 лет с аннуитетным платежом — это платеж, одинаковый каждый месяц, пока не меняется ставка. Сравним платеж по старым правилам (6% на весь срок) с платежом по новым правилам в первые 15 лет.

• Семья А:один ребенок, регион, кредит 6 млн ₽.
• Семья Б:один ребенок, столичный регион, кредит 12 млн ₽.
• Семья В:двое детей, регион, кредит 6 млн ₽.
• Семья Г:трое детей, регион, кредит 6 млн ₽.

Семьи А, В и Г берут одинаковую сумму, чтобы разница в платеже зависела только от ставки.

Расчет редакции по ставкам из решения Минфина от 22 сентября 2026 года. Формула аннуитета: платеж = сумма × i / (1 − (1 + i)^−360), где i — годовая ставка, деленная на 12. Страхование и комиссии не учтены.

Что видно из таблицы. Для семьи А платеж в первые 15 лет выше на 16 681 ₽ в месяц, для семьи Б — на 51 488 ₽. Семье В новые правила добавляют 8 053 ₽ в месяц. Если семья В возьмет весь новый лимит 8 млн ₽ под 8%, платеж составит 58 701 ₽. У семьи Г первые 15 лет ничего не меняется.

Банк проверяет, выдержит ли бюджет семьи этот платеж: смотрит на доход и показатель долговой нагрузки (ПДН) — долю дохода, которая уходит на платежи по всем кредитам. Если платеж вырастет на 16–51 тыс. ₽ в месяц, одобренная ранее сумма может не пройти эту проверку. Требования к доходу у банков разные, поэтому точный порог в расчете не показан.

Для семей А и Б есть способ получить ставку не выше 6%: внести половину цены сразу или погасить долг до половины цены в первый год. Например, если квартира семьи А стоит 12 млн ₽, а кредит — 6 млн ₽, семья сама платит половину цены, и условие выполнено с первого дня.

Через 15 лет с даты договора государство перестает доплачивать банку, а долг еще остается. Решение Минфина от 22 сентября 2026 года ограничивает только срок доплаты. Какую ставку банк установит после него, решение не определяет, это зависит от условий кредитного договора. Спросите об этом банк до подписания.

Какой будет рыночная ставка в 2041 году, сегодня не знает никто. Поэтому ниже — условный пример на двух ставках, 12% и 16% годовых. Эти цифры — не прогноз: они показывают, насколько платеж зависит от ставки после льготного периода. Предполагаем, что банк пересчитает платеж на оставшиеся 15 лет.

Расчет редакции на условных ставках 12% и 16% после окончания субсидирования.

Главное здесь — семья Г. Первые 15 лет она платит столько же, сколько по старым правилам, но с 16-го года платеж при условной ставке 12% вырастет с 35 973 ₽ до 51 162 ₽. Одинаковая ставка 6% в таблице выше не значит, что для этой семьи ничего не изменилось.

Что с этим можно сделать. Кредит на 30 лет дает низкий платеж, но к концу льготного периода погашена меньшая часть долга. Досрочные платежи в первые 15 лет уменьшают остаток, к которому потом применится рыночная ставка. Подробнее о том, почему платеж может вырасти после льготного периода, — в материале что будет с платежом по семейной ипотеке через 15 лет.

Условия определяет дата заключения кредитного договора. Дата одобрения заявки значения не имеет. Решение Минфина от 22 сентября 2026 года делит договоры на две группы.

• Договор заключен до 30 сентября 2026 года включительно.Действуют прежние условия: ставка не выше 6%, государство доплачивает банку весь срок кредита.
• Договор заключен 1 октября 2026 года или позже.Действуют новые условия, даже если заявку одобрили в сентябре. Отдельных правил для одобренных заявок в решении нет. Сбер, например, 1 октября сообщил, что условия по одобренным, но не выданным заявкам скорректирует автоматически.

Для тех, кто уже платит семейную ипотеку по договору, заключенному до 1 октября, условия не меняются.

Одобрение не исчезает, но ставка и лимит в нем теперь другие. Перед сделкой уточните в банке:

1. какую ставку и сумму банк дает по новым правилам для вашего числа детей и региона;
2. сколько составит новый платеж и проходит ли он проверку дохода. Если нет, банк может уменьшить сумму кредита;
3. можно ли получить ставку не выше 6%: для этого нужен взнос от половины цены жилья или погашение долга до половины цены в первый год;
4. подходит ли семья под программу по новым основаниям: ребенок младше семи лет на дату договора или ребенок с инвалидностью.

Для семьи с тремя и более детьми в регионе ставка по новым правилам не выше прежней. Перенос сделки на октябрь для нее значит одно: льгота теперь ограничена 15 годами.

По договорам с 1 октября 2026 года право на программу дают только два основания (пункт 39 решения Минфина от 22 сентября 2026 года): ребенок младше семи лет на дату договора или ребенок с инвалидностью.

До 1 октября было и третье основание: двое и более несовершеннолетних детей при покупке жилья в отдельных регионах и малых городах. В правилах для договоров с 1 октября его нет. Семьи, где все дети старше семи лет и нет ребенка с инвалидностью, по новым правилам кредит по программе не получат.

Остальные причины отказа не связаны с новыми правилами. Одна семья может получить только одну льготную ипотеку, а супруг заемщика обязательно становится созаемщиком. Исключение — если у супруга нет российского гражданства или заемщик участвует в военной ипотеке (накопительно-ипотечной системе военнослужащих). Банк по-прежнему проверяет доход, кредитную историю и долговую нагрузку. О повторном участии — в материале можно ли взять вторую семейную ипотеку.

Вторичное жилье.По договорам с 1 октября 2026 года семья с ребенком младше семи лет может купить готовую квартиру при трех условиях:

• город вне Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, где строится не больше двух многоквартирных домов;
• дом построен не раньше чем за 20 лет до года сделки;
• дом не признан аварийным.

Семья с ребенком-инвалидом может купить готовое жилье в регионе, где многоквартирные дома не строятся (пункты 36 и 40 решения Минфина от 22 сентября 2026 года). Как было до 1 октября — в материале про семейную ипотеку на вторичное жилье.

Рефинансирование.Новые правила позволяют погасить ранее выданный ипотечный кредит новым льготным, независимо от даты выдачи старого. Ставка при этом считается по той же шкале, что и для новых кредитов (пункты 36 и 40 решения Минфина от 22 сентября 2026 года).

О том, как банки считают первоначальный взнос, — в материале про первоначальный взнос по семейной ипотеке.

Для договоров с 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей и региона: от 2% до 12% годовых и от 6 до 18 млн ₽ (решение Минфина от 22 сентября 2026 года). Государство доплачивает банку не дольше 15 лет. В семье должен быть ребенок младше семи лет или ребенок с инвалидностью. Таблица — в начале материала.

По договорам с 1 октября 2026 года — 10% годовых в регионах и 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, лимит 6 млн ₽ и 12 млн ₽ соответственно. Ставка не выше 6% возможна, если заплатить не меньше половины цены жилья сразу или снизить долг до половины цены в течение года.

Нет. По договорам, заключенным до 30 сентября 2026 года включительно, действуют прежние условия, и государство доплачивает банку весь срок кредита.

По новым правилам. Условия определяет дата кредитного договора, отдельных правил для одобренных заявок в решении Минфина от 22 сентября 2026 года нет. Банк пересчитает ставку и платеж по новой шкале, поэтому заново проверьте, проходит ли платеж по доходу.

Государство перестанет доплачивать банку, и ставку на остаток долга установят по условиям кредитного договора. В условном примере с кредитом 6 млн ₽ на 30 лет платеж семьи с тремя детьми с 16-го года вырастет с 35 973 ₽ до 51 162 ₽ при ставке 12%.

Да. По договорам с 1 октября 2026 года ставка на строительство частного дома и покупку земли под него — не более 6% независимо от числа детей и региона (решение и сообщение Минфина от 22 и 24 сентября 2026 года).

Ставку пересчитают по шкале для нового числа детей. Новая ставка начнет действовать со дня после ближайшего платежа по графику, когда семья передаст в банк свидетельство о рождении.

Два ограничения легко пропустить. Первое: государство доплачивает банку не дольше 15 лет, поэтому даже при прежней ставке 6% общий платеж по кредиту на 30 лет растет. Второе: для семьи с одним ребенком в столичном регионе ставка выросла до 12%, и разница с рыночными предложениями стала меньше. Выгоду здесь стоит проверить расчетом по ставкам банков на дату сделки.

С 1 октября банки выдают семейную ипотеку по новым условиям. Ставки у разных банков могут различаться в пределах, которые разрешает программа. Перед подписанием сравните:

• ставку для вашего числа детей и региона;
• полную стоимость кредита (ПСК) — в нее входят страхование и обязательные платежи, поэтому она обычно выше номинальной ставки;
• ставку после окончания льготного периода, если банк ее раскрывает;
• возможность досрочного погашения без ограничений. Это важно и для условия о снижении долга до половины цены в первый год.

Если хотите сравнить предложения банков по семейной ипотеке по ставке и платежу, это можно сделать на ипотечной витрине Финуслуг: там проще увидеть условия разных банков в одном месте. Итоговые условия определяет банк по результатам рассмотрения заявки.