Жилье, купленное с привлечением маткапитала, имеет ограничения при продаже. Закон обязывает выделить в такой недвижимости доли детям. Если квартира ипотечная, доли выделяются в течение шести месяцев, после того как долг перед банком погашен, а обременение снято.

1. Выделить доли. Это требование закона защищает права детей на часть жилья. Основное условие — сделать так, чтобы доля была соразмерна маткапиталу. Для этого можно соотнести стоимость недвижимости и понять, какую долю в ней занял материнский капитал. Этот процент и будет примерно равен выделяемой доле.

Например, цена купленной в 2024 году квартиры площадью 50 кв. м — 6 млн ₽. При покупке был использован маткапитал в размере 631 000 ₽. Он составляет примерно 10% от стоимости этого жилья. Если ребенок в семье один, то ему нужно выделить 10% площади квартиры, не меньше 5 кв. м. Если детей, например, трое, то каждому из них будет принадлежать по 3,33% внутри этой доли. Если перевести такую долю в квадратные метры внутри этой квартиры, получится, что каждому из троих детей нужно выделить по 1,75 кв. м жилья.

Поскольку шаг номинальный, можно выделить долю больше 3,33%, но меньше 1/3 квартиры. Главное условие — решение должно подтвердить улучшение условий жизни.

Если квартира была куплена в ипотеку, есть два варианта:

а) Ипотека не погашена. Перед выделением долей обратитесь в банк за получением разрешения на продажу жилья. Это необходимо, потому что квартира находится у него в залоге. Обязательства выделять доли до того, как кредит погашен, у заемщика нет. Но без этого жилье не продать.

Подробнее о том, как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, мы рассказали в статье «Как продать ипотечную квартиру».

б) Ипотека погашена. Теперь нужно снять обременение с жилья. Для этого свяжитесь с банком, который проведет эту процедуру сам. После снятия обременения можно заниматься выделением долей.

Если доли в продаваемой квартире выделены не будут, сделку впоследствии могут признать недействительной.

Как выделить доли:

Составить в письменной форме Соглашение о выделении долей. Документ должны подписать совершеннолетние члены семьи. Если Соглашение не затрагивает элементы брачного договора или не касается вопроса раздела имущества, заверять у нотариуса его не нужно.

Зарегистрировать его в Росреестре через МФЦ. Нужно распечатать Соглашение в количестве экземпляров по одному на каждого члена семьи плюс один — для Росреестра. Потребуются паспорта родителей, свидетельства о рождении всех детей, свидетельство о заключении брака и чек об уплате госпошлины. Она составляет 2000 ₽.

Сумму пошлины надо поделить на всех членов семьи и для каждого оплатить свою часть. Число чеков должно быть равно числу членов семьи. Если вас пятеро, то нужно пять чеков по 400 ₽ каждый.

2. Получить разрешение органов опеки. Представители государства должны убедиться в том, что права детей при сделке будут соблюдаться.

Решение будет положительным, если взамен продаваемой доли ребенок получит долю в равнозначной недвижимости. Не пройдет вариант, если с долей ребенка продается квартира в центре города, а покупается маленький дом в деревне. Опеке понравится, если вместо студии покупается двухкомнатная квартира, где доля ребенка может быть больше.

Для того, чтобы переговоры с опекой шли быстрее, желательно иметь «на примете» жилье для приобретения. Список документов стоит уточнить в МФЦ, потому что в разных опеках он может отличаться. Срок выдачи решения — 14 дней. Заключение выдадут в МФЦ.

3. Поиск покупателя.

Наличие в недвижимости детских долей может «отпугнуть» некоторых потенциальных покупателей, но по закону разрешение от опеки должно снять любые вопросы.

Сделки с долями часто идут по альтернативному сценарию — то есть в момент продажи одной квартиры покупается другая. Это сложная схема, которая требует внимательности и знания деталей, к ней имеет смысл привлечь риелтора.

В документе купли-продажи можно не указывать предыдущее применение материнского капитала. В качестве приложения к документу стоит прикрепить разрешение опеки на продажу долей детей. Однако по закону сделки с участием детей заверяются нотариально.

В трех случаях налог не начисляется:

• Если квартира была в собственности более пяти лет.
• Если квартира была в собственности более трех лет и она единственное жилье.
• Если в семье двое или более детей до 18 лет (для учащихся очно — до 24 лет), а в течение календарного года или до 30 апреля следующего после сделки года было куплено новое жилье больше предыдущего.

Стоит внимательно отнестись к сроку собственности с момента выделения долей. Если для них безналоговый период еще не настал, после продажи придется уплатить налог. Будет выгоднее, если размер доли небольшой.

Во всех остальных случаях налог при продаже квартиры составит 13% с полученного дохода.

Продать квартиру, часть стоимости которой была оплачена материнским капиталом, можно — но придется сначала выделить доли каждому из членов семьи, получить разрешение опеки, а затем найти покупателя, который согласится купить жилье.