Квартира, купленная в ипотеку, является собственностью заемщика. Но одновременно она находится в залоге у банка, то есть выступает гарантией возврата кредита. Это называется обременением. Оно зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Такое жилье можно продать, только заручившись согласием банка.

Самый простой способ продажи ипотечной квартиры — это досрочно погасить долг за нее и снять обременение с жилья.

Где взять деньги, если своих накоплений не хватает? Можно занять у родственников или знакомых. Вариант с потребительским кредитом менее выгоден из-за высоких ставок. Но его тоже можно рассмотреть. Занятыми деньгами можно погасить ипотеку, продать квартиру и вернуть дополнительно занятые деньги.

Если участники сделки не возражают, то можно погасить ипотеку в ходе продажи квартиры. Схема выглядит так:

• Составляется предварительный договор, в котором прописывается условие внесения задатка покупателем. Предварительный договор означает, что стороны готовы заключить сделку. Продавец использует задаток для погашения ипотеки.
• Продавец сообщает банку о желании досрочно погасить ипотеку, пишет заявление и вносит деньги. После того как кредит выплачен, он берет в банке справку о закрытии кредита. Обременение банк снимет сам: в течение двух дней после погашения кредита он подготовит все нужные документы и отправит их в Росреестр. Если ипотека оформлялась с бумажной закладной, банк закажет ее в архиве и передаст в МФЦ с остальными документами для снятия обременения. Если бумажной закладной не было, документы на снятие обременения сразу уйдут в Росреестр — так процедура завершится быстрее. В среднем она занимает три-пять дней.
• Квартира без залога продается покупателю по стандартному договору купли-продажи.

Чтобы получить подтверждение о том, что квартира не находится в залоге у банка, можно заказать справку из ЕГРН через МФЦ или Госуслуги.

Также возможен вариант, когда покупатель отправляет задолженность по кредиту в банк, а остаток стоимости жилья — продавцу. После этого сделка регистрируется.

Такое возможно. Обойти препятствие никак не получится, потому что квартира находится в залоге у банка. Тогда придется искать деньги для того, чтобы досрочно погасить банковский кредит и вывести квартиру из-под обременения. В кредитном договоре написано, в какие сроки нужно оповестить банк о желании закрыть ипотечный кредит — обычно максимум за 30 дней, но бывают и иные варианты.

Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения банка. Если банк возражает, то необходимо погасить ипотечный кредит досрочно. Для этого придется получить еще один кредит. Если банк и покупатель не возражают, то погасить ипотеку можно во время сделки по купле-продаже жилья.