Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

Когда человек получает зарплату, работодатель удерживает с нее НДФЛ и переводит эту сумму в бюджет. Имущественный вычет — это право уменьшить доход, с которого считают налог, на сумму расходов на покупку жилья. По сути, часть уже уплаченного налога государство возвращает обратно.

Вычет не назначают автоматически. Право на него нужно подтвердить документами и оформить — через налоговую или работодателя.

Вычет доступен, если одновременно выполняются условия:

• Человек официально работает и платит НДФЛ. Самозанятые и ИП на спецрежимах вычет обычно не получают.
• Налоговым резидентам РФ, которые провели в стране не менее 183 дней в течение года.
• Жилье куплено на собственные деньги или в ипотеку, а не получено в подарок или по наследству.
• Право собственности на квартиру уже оформлено либо продавцом или застройщиком передан акт приема-передачи.
• Сделка совершена не с близким родственником (взаимозависимым лицом)  — вычет за покупку у супруга, родителя, ребенка, брата или сестры не положен.

Вычет считают не от полной цены квартиры, а от лимита расходов, который установлен законом:

• 2 млн ₽ — за саму покупку жилья
• 3 млн ₽ — дополнительно за уплаченные проценты по ипотеке.

​Налоговые вычеты за покупку жилья и ипотеку суммируются — можно получить деньги по обоим основаниям одновременно.​

Важная оговорка: это верхние границы для случая, когда вся сумма вычета уменьшает доход, обложенный именно по указанной ставке. На практике расчет идет нарастающим итогом по всем ступеням шкалы сразу, поэтому итоговая сумма возврата у конкретного человека может получаться комбинированной — часть вычета попадает на доход, обложенный по 13%, часть — по более высокой ставке

Подать налоговую декларацию и приложенные к ней документы можно:

• Через Госуслуги.
• В личном кабинете на сайте ФНС.
• Лично в отделении налоговой или в МФЦ.
• Отправить документы в налоговую по почте с описью вложения.

Упрощенный порядок появился позже двух остальных и работает не для всех сделок: участие банков в информационном обмене с ФНС добровольное, поэтому если предзаполненное заявление в личном кабинете не появилось, придется подавать декларацию или обращаться к работодателю обычным способом.

Набор документов отличается в зависимости от способа подачи.

Для декларации 3-НДФЛ обычно нужны:

• договор купли-продажи или долевого участия;
• документ, который подтверждает право собственности — выписка из ЕГРН или акт приема-передачи;
• платежные документы: расписка продавца, платежное поручение, квитанции;
• справка о доходах (раньше называлась 2-НДФЛ);
• при ипотеке — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах от банка.

Для оформления через работодателя нужен тот же пакет документов на объект и расходы, но справка о доходах не требуется — вместо декларации подаются заявление и уведомление о праве на вычет от налоговой.

Для упрощенного порядка отдельно собирать документы обычно не нужно: ФНС формирует предзаполненное заявление на основе сведений, полученных от банка или другого участника информационного обмена.

Точный список стоит проверить в личном кабинете налогоплательщика перед подачей — иногда налоговая запрашивает не все документы из перечня.

Право на вычет по вторичному жилью возникает с даты государственной регистрации права собственности. Для квартиры в строящемся доме — с даты подписания передаточного акта, но обратиться за вычетом можно уже после регистрации права собственности. Подать декларацию можно начиная со следующего календарного года.

Если квартира куплена в ипотеку, дата возникновения права на вычет не связана с датой оформления кредита — важен именно момент возникновения права на основной имущественный вычет. Заявить вычет по процентам можно после этого момента, и в расчет включают фактически уплаченные проценты по кредиту — в том числе уплаченные ранее, при наличии подтверждающих документов.

Вычет за покупку жилья — в пределах лимита расходов 2 млн ₽ — можно использовать не за одну сделку, а за несколько, если право на вычет впервые возникло начиная с 2014 года и общая сумма расходов не превышает лимит. Например, если по первой квартире вычет получен не полностью, остаток можно дозаявить при покупке следующей.

А вот вычет по ипотечным процентам — в пределах лимита расходов 3 млн ₽ для кредитов, полученных начиная с 2014 года, — привязан к одному объекту: если по первой ипотеке этот лимит уже использован, по второй квартире вернуть проценты повторно не получится.

Если квартиру покупают в браке, оба супруга вправе заявить вычет независимо друг от друга — даже если документы на собственность оформлены только на одного. Для этого нужно подать в налоговую заявление о распределении расходов между супругами. Пропорцию можно указать любую — например, 50/50 или 100/0, в зависимости от того, у кого из супругов больше размер официального дохода. При этом каждый супруг остается самостоятельным налогоплательщиком: передать другому супругу уже использованный лично остаток вычета нельзя.

Это особенно полезно, если у одного супруга доход небольшой или его нет вовсе: тогда весь вычет логичнее заявить на того, кто платит больше НДФЛ.

• Подавать документы до того, как оформлено право собственности — если право на вычет еще не возникло, ФНС откажет.
• Забывать про справку об уплаченных процентах при ипотеке — без нее вычет не посчитают.
• Не распределять вычет между супругами письменным заявлением, если это выгоднее.
• Ждать вычет за покупку у взаимозависимого лица — в таких сделках налоговая отказывает.
• Путать года: декларацию подают за календарный год, в котором возникло право на вычет (зарегистрировано право собственности или подписан акт), а не за год подписания договора.

Полученные деньги можно приумножить — открыть вклад, накопительный счет или вложить в инвестиционные инструменты. Один из вариантов — Финподушка — инвестиционная копилка, которая сочетает преимущества накопительного счета и фонда денежного рынка.

Пополнить Финподушку можно от 100 ₽ — через СБП или кошелек Финуслуг, без комиссии и без необходимости открывать отдельный брокерский счет.

Проверьте основные моменты: у вас есть доход, облагаемый НДФЛ, право собственности на жилье уже оформлено и вы не использовали соответствующий лимит ранее.

Подать декларацию можно только начиная со следующего календарного года после оформления права собственности. Через работодателя оформить вычет можно быстрее — уже в текущем году.

По тем же правилам, что и для обычной покупки: после возникновения права на вычет. Проценты по ипотеке включают в расчет по мере их фактической уплаты.

Вычет за покупку можно использовать по нескольким сделкам, пока не исчерпан лимит расходов в 2 млн ₽ (для права, возникшего начиная с 2014 года). Вычет по ипотечным процентам привязан к одному кредиту и второй раз не предоставляется.

Упрощенное заявление автоматически формируется в личном кабинете ФНС, если налоговая получила и проверила сведения от банка. Через Госуслуги также можно направить самостоятельно подготовленную декларацию 3-НДФЛ — это не то же самое, что упрощенный порядок.