Ставки ниже 19%: стоит ли брать ипотеку сейчас или подождать изменений в октябре

В 2026 году в России наблюдается существенный рост ипотечных выдач. По данным ЦБ РФ, в январе-июне жители страны оформили 490,7 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 2,2 трлн ₽. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 44% по количеству и 48% по объему.

Столь существенный скачок был обусловлен несколькими факторами. Главным драйвером стало резкое восстановление рыночной ипотеки: объем выдач в данном сегменте взлетел почти в 4 раза — до 797 млрд ₽. На это повлияло относительно быстрое снижением рыночных ипотечных ставок. По данным Дом.РФ по состоянию на конец июня ставки по ипотеке опустились ниже 19% годовых. Напомним, что в конце 2024 года — начале 2025 уровень этого показателя был в районе 29%.

Помимо этого, свою роль сыграло повышение спроса на льготные программу, прежде всего на «семейную ипотеку» в ожидании ужесточения условий по ней. Льготные программы по-прежнему доминировали в общих выдачах с долей 64%.

Я ожидаю, что Банк России продолжит смягчение монетарной политики во втором полугодии, хотя и более медленными, чем предполагалось ранее, темпами. В базовом сценарии я ожидаю, что к концу года ключевая ставка опустится до 13,5% годовых, что приведет к снижению рыночных ипотечных ставок в район 16-16,5%.

Это будет способствовать дальнейшему постепенному оживлению выдач в данном сегменте на фоне реализации отложенного спроса, в том числе со стороны заемщиков, не удовлетворяющих условиям программ с господдержкой. Кроме того, стоит ожидать увеличения спроса на рефинансирование рыночных ипотечных кредитов, взятых ранее под очень высокие проценты.

Между тем существенное влияние на ипотечный рынок должно оказать перенесенное на октябрь изменение условий по «семейной ипотеке».

Основными новациями, как ожидается, станут дифференциация льготных ставок и ограничение срока действия ипотеки. Предполагается, что семьям с одним ребенком ипотеку будут выдавать под 10-12%. В текущих условиях программы — 6%. Эксперты говорят, что на данный момент это самая массовая категория заемщиков — около 60% всех участников программы. Зато для семей с четырьмя и более детьми ставка, скорее всего, снизится до 4%.

Что же касается срока выплаты ипотеки, то его могут ограничить 15 годами. После этого финансовая нагрузка заемщиков, которые не уложатся в это время, может вырасти кратно за счет пересчета остатка долга по рыночной ставке.

Коррекция может заметно снизить доступность «семейной ипотеки» для граждан и в наиболее жестком варианте может привести к падению выдач по ней вплоть до 30-35%. Хотя надо отметить, что параметры предстоящих изменений пока не определены окончательно, и итоговый вариант может оказаться более мягким.

Тем не менее в ближайшие месяцы стоит ожидать сохранения повышенного спроса на «семейную ипотеку», многие потенциальные заемщики будут стремиться оформить ее еще по прежним условиям. Поэтому я по-прежнему рассчитываю, что общий объем ипотечных выдач в 2026 году достигнет 5 трлн ₽ против 4,5 трлн ₽ в 2025 году. 

Давайте рассмотрим возможные варианты развития событий с ипотекой при разных вариантах роста или снижения ключевой ставки ЦБ.

В позитивном сценарии, если представленный Минфином проект бюджета на ближайшие годы окажется менее проинфляционным, чем ожидается, Центробанк может понизить ключевую ставку до 13% к концу года, а рыночные ипотечные ставки снизятся до 15-15,5%.

Это будет способствовать более существенному увеличению выдач рыночной ипотеки, во второй половине 2026 года, и по итогам года общие ипотечные выдачи могу оказаться выше 5 трлн ₽ — в районе 5,1−5,2 трлн ₽.

Негативный сценарий. Если же ЦБ решит оставить ключевую ставку неизменной до конца года или даже ее немного повысить в случае дальнейшего усиления инфляционных ожиданий, выдачи по рыночной ипотеке могут заметно замедлиться, и общий объем годовых ипотечных выдач, скорее всего, не дотянет до отметки в 5 трлн ₽.

Ипотечный рынок в первом полугодии 2026 года заметно оживился: объем выдач достиг 2,2 трлн ₽. Однако дальнейшая динамика будет зависеть от решений Банка России и параметров обновленной программы «Семейная ипотека».

До октября спрос на льготные кредиты, вероятно, останется повышенным: заемщики будут стремиться оформить ипотеку на действующих условиях. Наиболее вероятным выглядит сценарий постепенного восстановления рынка при дальнейшем снижении ключевой ставки и рыночных ипотечных ставок до 16–16,5% годовых.

А если хотите больше разбираться в ипотеке и иных кредитах, то Школа Московской биржи подготовила для вас уникальный курс «Кредитная история и кредитный рейтинг». Из него можно узнать, как формируются кредитный рейтинг и кредитная история, легально улучшить свой кредитный рейтинг и научиться планировать бюджет с учетом текущих и будущих платежей по кредитам, чтобы избежать финансовых дыр. Пока курс доступен бесплатно для всех желающих улучшить свое финансовое положение.