Покупка участка у государства: дёшево и сердито
Привлекательный для ИЖС земельный участок, принадлежащий государству, можно купить. Придётся пообщаться 2-4 месяца с местными органами власти или принять участие в аукционе. Это реально, более того, если нет других претендентов, то цена может оказаться ниже, чем вы ожидали.
Правила для покупателей
Участки бывают двух категорий: с кадастровым номером и бесхозные. Земельный надел с номером легко купить, если он принадлежит частному лицу или компании. Сложнее, если земля неучтённая или числится за государством.
Участок продаётся только, если есть:
- кадастровый номер, если речь о наделе для ИЖС;
- кадастровый номер и отказ от преимущественного права арендатора, если участок арендуется.
Если участок бесхозный, сначала происходит процедура межевания и постановки его на кадастровый учёт. Только после получения кадастрового номера государство выставляет землю на продажу.
Где искать участок
Если не обращаться за помощью к посредникам, то найти участок можно в зоне открытого доступа: в интернете либо при личном поиске прямо на месте.
Обратите внимание на:
- Публичную Кадастровую карту РФ: rosreestrmap.ru. На карте представлены участки с кадастровыми номерами. Отображаются только наделы, по которым проведено межевание с 2006 года, но не позднее 1-2 месяцев назад. Узнав номер интересного участка, можно запросить о нём информацию в ЕГРН, а затем уже общаться с владельцами напрямую.
- Сайты местных властей (сел, поселков, городов), а также министерств и фондов по управлению госимуществом области. На них часто предлагаются земли под промышленные объекты, а также публикуются сообщения о возможности приобретения муниципальной или государственной земельной доли (по сути списки участков на продажу).
На сайтах torgi.gov.ru и roseltorg.ru представлены лоты для участников электронных аукционов, у которых есть электронная цифровая подпись.
Земли для ИЖС или ЛПХ через электронные торги не продаются, только через очные и с личным участием заявителя.
Однако на сайт torgi.gov.ru стекается информация о назначенных датах аукционов местных властей со всей России, в том числе по участкам для ИЖС. Вы можете ознакомиться с предложением и даже прочитать образец договора купли-продажи.
Пошаговая процедура
Допустим, вы находите на публичной кадастровой карте участок для ИЖС, у которого нет собственника. Необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением. Этот этап называется предварительное согласование. Администрация в течение месяца должна сделать публикацию о том, что участок выставляется на торги – на официальном сайте и в СМИ.
Далее необходимо:
- Получить решение о согласовании участка от администрации (выдаётся в течение месяца).
- Провести межевание и кадастровые работы, если участок бесхозный.
- Подать второе заявление о предоставлении земельного участка.
- Если желающих принять участие в торгах нет, оформить договор купли-продажи с администрацией, а если есть – стать участником аукциона, а затем оформить покупку (в течение 10 дней после подписания протокола торгов или с даты их проведения).
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
При наличии у участка номера, процедура та же, только короче (поскольку кадастровые работы не нужны). В среднем же на процедуру выкупа уйдёт не менее 2-4 месяцев. Для участия в торгах придётся предварительно подать документы, удостоверяющие личность и заплатить задаток (например, 20%). Если не станете победителем, деньги вернут.
Основные риски
Можно потратить время и деньги, а в результате так и не стать победителем аукциона. Просто найдётся человек, который предложит большую цену и землю продадут ему. «Земля может просто не достаться тому заявителю, который тратил деньги на формирование и подготовку участка, в том числе и её освоение», – подтверждает гендиректор и кадастровый инженер ООО «ГРАУНД ХАУС» Марина Красавина.
Ещё одна проблема: государственные ограничения. Закон устанавливает, что без торгов разрешается покупать землю для ИЖС только в черте населённых пунктов, дачного или фермерского хозяйства. Согласитесь внутри крупных городов или дачных посёлков сложно будет найти неучтённый участок или землю, которую государство готово отдать под ИЖС, а не под коммерческие цели. Но в регионах такое вполне возможно.
Чтобы сэкономить многие сначала арендуют участок, строят дом, а затем выкупают в собственность за мизерный процент от кадастровой стоимости. Такие схемы официально разрешены государством даже без торгов. Но только при одном условии: если арендатор готов вложить деньги в капитальное строительство. Землю реально купить в этом случае по 1,5-15% кадастровой стоимости.
Однако, к примеру, в Свердловской области такие сделки недавно обернулись скандалом. После выкупа участка арендаторами местные власти пошли на попятную и начали через суд требовать признания договоров недействительными. Причина: не возведённые капитальные дома на участках (арендаторы ограничились формальным выполнением требований и построили абы что для выкупа по сниженной цене).
Проблемы могут возникнуть и если на проданной земле окажется постройка, на которую начнут претендовать другие люди или государство. Всё это, увы, реальные риски при выкупе участков под ИЖС у местных властей. Чтобы их избежать, лучше проконсультироваться с юристом и детально изучить историю выбранного надела и строений на нём.
Цена вопроса
Ключевой вопрос: цена. Если торги проводятся, то победителем признаётся участник, предложивший цену выше, чем остальные.
При отсутствии желающих заявителю участок предлагается в собственность без торгов и по рыночной стоимости. «В таких сделках в основном оперируют рыночной, а не кадастровой стоимостью. Цену устанавливает оценщик, который изучает рынок продаж подобных участков в такой локации за последний квартал, или за последний год. Если сделок в этой местности не было, то берут локацию пошире», – поясняет сооснователь юридической компании «ЕкаРус» Екатерина Наумова.
Необходимо знать, что:
- Законодательно устанавливается ограничение относительно верхнего уровня цены при покупке участка без торгов (не более кадастровой стоимости земли). В этом отличие от аукционной продажи, где цена выше за счёт предложений участников.
- Чтобы получить право выкупа участка по кадастровой цене придётся выполнить ряд условий. Например, если земля арендуется давно, то на ней нужно построить здание и быть добросовестным арендатором в течение не менее трёх лет (вовремя вносить арендные платежи, не нарушать договор).
Согласно ст. 39.5 ЗК РФ землю без торгов под ИЖС можно получить и бесплатно. Но льготы предоставляются только многодетным семьям и ветеранам-чернобыльцам. Для инвалидов и семей с детьми-инвалидами, предусмотрена процедура передачи земель в собственность по рыночной стоимости, но без проведения торгов.
Читайте также
- Дельные советы
«Помощник ОСАГО»: зачем устанавливать приложение?