Покупка‌ ‌участка‌ ‌у‌ ‌государства:‌ ‌дёшево‌ ‌и‌ ‌сердито

Привлекательный для ИЖС земельный участок, принадлежащий государству, можно купить. Придётся пообщаться 2-4 месяца с местными органами власти или принять участие в аукционе. Это реально, более того, если нет других претендентов, то цена может оказаться ниже, чем вы ожидали.

Правила для покупателей

Участки бывают двух категорий: с кадастровым номером и бесхозные. Земельный надел с номером легко купить, если он принадлежит частному лицу или компании. Сложнее, если земля неучтённая или числится за государством.

Участок продаётся только, если есть:

  • кадастровый номер, если речь о наделе для ИЖС;
  • кадастровый номер и отказ от преимущественного права арендатора, если участок арендуется.

Если участок бесхозный, сначала происходит процедура межевания и постановки его на кадастровый учёт. Только после получения кадастрового номера государство выставляет землю на продажу.

Где искать участок

Если не обращаться за помощью к посредникам, то найти участок можно в зоне открытого доступа: в интернете либо при личном поиске прямо на месте.

Обратите внимание на:

  • Публичную Кадастровую карту РФ: rosreestrmap.ru. На карте представлены участки с кадастровыми номерами. Отображаются только наделы, по которым проведено межевание с 2006 года, но не позднее 1-2 месяцев назад. Узнав номер интересного участка, можно запросить о нём информацию в ЕГРН, а затем уже общаться с владельцами напрямую.
  • Сайты местных властей (сел, поселков, городов), а также министерств и фондов по управлению госимуществом области. На них часто предлагаются земли под промышленные объекты, а также публикуются сообщения о возможности приобретения муниципальной или государственной земельной доли (по сути списки участков на продажу).

На сайтах torgi.gov.ru и roseltorg.ru представлены лоты для участников электронных аукционов, у которых есть электронная цифровая подпись.

Земли для ИЖС или ЛПХ через электронные торги не продаются, только через очные и с личным участием заявителя.

Однако на сайт torgi.gov.ru стекается информация о назначенных датах аукционов местных властей со всей России, в том числе по участкам для ИЖС. Вы можете ознакомиться с предложением и даже прочитать образец договора купли-продажи.

Пошаговая процедура

Допустим, вы находите на публичной кадастровой карте участок для ИЖС, у которого нет собственника. Необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением. Этот этап называется предварительное согласование. Администрация в течение месяца должна сделать публикацию о том, что участок выставляется на торги – на официальном сайте и в СМИ.

Далее необходимо:

  1. Получить решение о согласовании участка от администрации (выдаётся в течение месяца).
  2. Провести межевание и кадастровые работы, если участок бесхозный.
  3. Подать второе заявление о предоставлении земельного участка.
  4. Если желающих принять участие в торгах нет, оформить договор купли-продажи с администрацией, а если есть – стать участником аукциона, а затем оформить покупку (в течение 10 дней после подписания протокола торгов или с даты их проведения).
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При наличии у участка номера, процедура та же, только короче (поскольку кадастровые работы не нужны). В среднем же на процедуру выкупа уйдёт не менее 2-4 месяцев. Для участия в торгах придётся предварительно подать документы, удостоверяющие личность и заплатить задаток (например, 20%). Если не станете победителем, деньги вернут.

Основные риски

Можно потратить время и деньги, а в результате так и не стать победителем аукциона. Просто найдётся человек, который предложит большую цену и землю продадут ему. «Земля может просто не достаться тому заявителю, который тратил деньги на формирование и подготовку участка, в том числе и её освоение», – подтверждает гендиректор и кадастровый инженер ООО «ГРАУНД ХАУС» Марина Красавина.

Ещё одна проблема: государственные ограничения. Закон устанавливает, что без торгов разрешается покупать землю для ИЖС только в черте населённых пунктов, дачного или фермерского хозяйства. Согласитесь внутри крупных городов или дачных посёлков сложно будет найти неучтённый участок или землю, которую государство готово отдать под ИЖС, а не под коммерческие цели. Но в регионах такое вполне возможно.

Чтобы сэкономить многие сначала арендуют участок, строят дом, а затем выкупают в собственность за мизерный процент от кадастровой стоимости. Такие схемы официально разрешены государством даже без торгов. Но только при одном условии: если арендатор готов вложить деньги в капитальное строительство. Землю реально купить в этом случае по 1,5-15% кадастровой стоимости.

Однако, к примеру, в Свердловской области такие сделки недавно обернулись скандалом. После выкупа участка арендаторами местные власти пошли на попятную и начали через суд требовать признания договоров недействительными. Причина: не возведённые капитальные дома на участках (арендаторы ограничились формальным выполнением требований и построили абы что для выкупа по сниженной цене).

Проблемы могут возникнуть и если на проданной земле окажется постройка, на которую начнут претендовать другие люди или государство. Всё это, увы, реальные риски при выкупе участков под ИЖС у местных властей. Чтобы их избежать, лучше проконсультироваться с юристом и детально изучить историю выбранного надела и строений на нём.

Цена вопроса

Ключевой вопрос: цена. Если торги проводятся, то победителем признаётся участник, предложивший цену выше, чем остальные.

При отсутствии желающих заявителю участок предлагается в собственность без торгов и по рыночной стоимости. «В таких сделках в основном оперируют рыночной, а не кадастровой стоимостью. Цену устанавливает оценщик, который изучает рынок продаж подобных участков в такой локации за последний квартал, или за последний год. Если сделок в этой местности не было, то берут локацию пошире», – поясняет сооснователь юридической компании «ЕкаРус» Екатерина Наумова.

Необходимо знать, что:

  1. Законодательно устанавливается ограничение относительно верхнего уровня цены при покупке участка без торгов (не более кадастровой стоимости земли). В этом отличие от аукционной продажи, где цена выше за счёт предложений участников.
  2. Чтобы получить право выкупа участка по кадастровой цене придётся выполнить ряд условий. Например, если земля арендуется давно, то на ней нужно построить здание и быть добросовестным арендатором в течение не менее трёх лет (вовремя вносить арендные платежи, не нарушать договор).

Согласно ст. 39.5 ЗК РФ землю без торгов под ИЖС можно получить и бесплатно. Но льготы предоставляются только многодетным семьям и ветеранам-чернобыльцам. Для инвалидов и семей с детьми-инвалидами, предусмотрена процедура передачи земель в собственность по рыночной стоимости, но без проведения торгов.