Это значит, что банк дает деньги, а заемщик в качестве обеспечения предоставляет квартиру или дом. Если не вернуть долг, банк заберет недвижимость.

Банк регистрирует право на недвижимость в Росреестре, продать заложенное жилье без его согласия нельзя. Когда долг выплачен, право переходит обратно к собственнику.

Главные преимущества кредита под залог недвижимости — возможность крупной суммы займа и сниженная процентная ставка. Вместо 1–2 млн рублей по потребкредиту можно получить до 30 млн рублей на срок до 30 лет. При этом ставка будет на 8–10 пунктов ниже потребительского кредита.

Оба вида кредитования используют недвижимость как залог, но работают по-разному. При ипотеке вы покупаете конкретную квартиру, при залоговом кредите получаете деньги под уже имеющееся жилье. Разберем основные отличия.

Сумма кредита ограничена — банки выдают не больше 70-80% от оценочной стоимости недвижимости. Если квартира стоит 10 млн ₽, получится взять максимум 7–8 млн ₽. Например, Газпромбанк может выдать до 30 млн ₽, но не больше 70% от цены жилья.

Ставки в 2025 году колеблются от 20 до 35% годовых. На конкретный процент влияют кредитная история заемщика, наличие страховки, доля залога от стоимости квартиры и другие факторы.

Срок кредитования составляет от 5 до 30 лет. Это классический диапазон для залоговых программ.

Что может изменить условия:

• Показатель долговой нагрузки свыше 50% — банк повысит ставку или уменьшит сумму.
• Плохая кредитная история — откажут или ухудшат условия.
• Отказ от страховки — повысят ставку на 1–2 процентных пункта.

Возраст заемщика должен быть от 18 до 75 лет на дату полного погашения кредита. Трудовой стаж — минимум три месяца на текущем месте работы. Это стандартные требования большинства банков.

Гражданство и регистрация. Нужно российское гражданство и постоянная регистрация в РФ. Для иностранных граждан с видом на жительство банки предлагают специальные программы.

Кредитная история. Просрочка свыше 30 дней в последние 12 месяцев почти гарантирует отказ. Банки тщательно проверяют, как вы расплачивались по предыдущим кредитам.

Требования к недвижимости

• Объект не может быть ветхим или аварийным.
• Не должно быть обременений и арестов.
• Отсутствие долей несовершеннолетних детей.
• Некоторые банки не принимают жилье, купленное с помощью материнского капитала.

Залог от третьих лиц допускается, но собственник недвижимости должен подписать нотариальное согласие. В случае реструктуризации кредита потребуется повторное письменное подтверждение от залогодателя.

Топ-3 причины отказов в кредите под залог недвижимости:

• Плохая кредитная история.
• Высокий показатель долговой нагрузки.
• Юридические проблемы объекта — самострой, арест или спорное наследство.

ПДН (показатель долговой нагрузки) — ключевой критерий одобрения кредита под залог. Это доля всех кредитных платежей от официального дохода заемщика. Банки рассчитывают показатель по простой формуле: сумма ежемесячных платежей по всем кредитам делится на подтвержденную зарплату.

Лимит в 50% установлен по требованию Центробанка. Если ПДН выше, банк обязан уведомить заемщика в письменной форме и может отказать в кредите или ухудшить условия — повысить ставку, уменьшить сумму или сократить срок займа.

Пример. Зарплата заемщика 120 000 ₽, а платежи по кредитам — 50 000 ₽.

ПДН = 50 000 / 120 000 * 100% = 41,7%.

Банк, скорее всего, одобрит кредит, но может предложить ставку в верхней части диапазона.

Что учитывается в расчете ПДН

• Потребительские кредиты
• Автокредиты
• Ипотека
• Займы в МФО
• Задолженность по кредитным картам

Как улучшить ПДН

Досрочно погасите небольшие кредиты и займы, закройте неиспользуемые кредитные карты. Если есть подработка или пассивный доход, предоставьте в банк подтверждение. Некоторые банки учитывают доходы супруга при совместной заявке.

Оформление кредита происходит в несколько этапов. Вот что надо сделать:

1. Собрать документы: паспорт и СНИЛС, выписка из ЕГРН, справка о доходах. Банк может запросить и другие документы.
2. Оценить недвижимость. Банк может заказать отчет компании-партнеру или принять его от любого аккредитованного оценщика. Документ действует шесть месяцев.
3. Подать заявку. Банк проверит платежеспособность, кредитную историю и юридическую чистоту объекта. На это уйдет 1–3 дня.
4. Подписать договор, предварительно внимательно изучив его.
5. Зарегистрировать залог в Росреестре. Стандартная процедура займет 7–12 дней.
6. Получить деньги — после регистрации обременения банк переведет деньги на счет заемщика.

При планировании займа нужно заложить в бюджет дополнительные траты:

Страхование недвижимости обязательно на весь срок кредита. Без полиса банк поднимет ставку на 1–2 процентных пункта. Стоимость страховки обычно составляет 0,3–0,5% от суммы кредита в год, но может доходить и до 1%.

Оценка объекта стоит 4000–10 000 ₽ в зависимости от региона и типа недвижимости. Отчет нужен для определения рыночной стоимости и расчета максимальной суммы кредита.

Госпошлина за регистрацию ипотеки:

• Стандартная процедура — 2000 ₽.
• Ускоренная (за один день) — 6000 ₽.

У этого вида кредитования есть значительные преимущества перед потребительским кредитом без обеспечения:

• Крупная сумма. Можно получить до 30 млн ₽, тогда как потребительский кредит, как правило, ограничен 1–2 млн ₽.
• Низкая ставка делает переплату меньше. Средняя разница с потребкредитом составляет 8–10 процентных пунктов. На крупных суммах это экономия в сотни тысяч рублей за весь срок кредита.
• Рефинансирование долгов — популярный способ применения. Один залоговый кредит может закрыть несколько потребительских и существенно  снизить переплату.
• Свобода использования денег отличает залоговый кредит от ипотеки. Банк не контролирует, на что заемщик тратит деньги. Можно вложить в бизнес, оплатить лечение или образование детей.
• Длинный срок до 30 лет позволяет снизить ежемесячный платеж и снять нагрузку с семейного бюджета.

Несмотря на существенные плюсы, заём под залог жилья несет высокие риски, которые необходимо оценить до того, как принимать решение о кредитовании.

Потеря недвижимости — главный риск этого кредита. Если не платить или допускать значительные просрочки, квартиру могут продать на торгах, часто по цене ниже рыночной.

Рост процента касается кредитов с плавающей ставкой. С 1 сентября 2024 года закон ограничил рост ставки, но риск удорожания при повышении ключевой ставки ЦБ остается.

Возможное снижение стоимости залога. Если цены на недвижимость упадут, а заемщик захочет перекредитоваться на лучших условиях, новый банк может отказать из-за высокого соотношения долга к стоимости объекта.

Как защититься от рисков

• Создать резервный фонд на 3–6 ежемесячных платежей.
• Застраховать жизнь и здоровье заемщика.
• Оформить кредитные каникулы при потере дохода.
• Выбрать фиксированную ставку вместо плавающей.
• Не брать кредит на максимальную сумму. Оставить запас по доходам, чтобы не рисковать единственным жильем.

Кредит под залог недвижимости сочетает высокие лимиты и умеренную ставку, но требует строгой финансовой дисциплины. При просрочке банк заберет квартиру — это главный риск, который нужно учитывать.

Такой кредит оправдан для крупных трат — развития бизнеса, дорогостоящего лечения, образования детей или консолидации долгов. Главное правило — не рискуйте единственным жильем и всегда оставляйте финансовый резерв на случай непредвиденных ситуаций.