Кредит под залог недвижимости: какие риски и как его получить?

Вслед за снижением ключевой ставки вырос спрос на кредиты. В числе самых востребованных — кредиты под залог недвижимости: так гораздо проще получить крупную сумму, даже с небольшим доходом, которую можно использовать в том числе как первоначальный взнос по ипотеке. Разбираемся с этим видом кредитов и чего стоит опасаться при оформлении.

Что такое кредит под залог недвижимости?

Это вид кредита, при котором в качестве залога в договоре заемщик указывает недвижимость (квартиру, дачу, дом), которая находится у него в собственности. Если он нарушит условия договора и не вернет деньги, банк заберет залог в счет оплаты долга.

С юридической точки зрения все кредиты, где в качестве залога выступает недвижимость, являются ипотечными. Ипотекой будет и кредит на покупку новой квартиры, и кредит на кругосветное путешествие. Но обычно ипотекой кредиты называют только в первом случае.

Что нужно учесть

  • Сумма кредита не может быть выше 70-80% от оценочной стоимости жилья (точный размер зависит от конкретного банка и заемщика).
  • Оценочная стоимость — это реальная цена данного объекта на рынке. В отличие от кадастровой, которую определяют госорганы исходя из расположения и площади, ее определяют независимые оценщики и учитывают множество факторов: в каком состоянии недвижимость, как давно был ремонт, насколько престижный район и каков реальный спрос на такие объекты на рынке. Другими словами, если прямо сейчас спрос на квартиры в вашем регионе низкий, а саму квартиру долго не ремонтировали, то и сумма кредита будет меньше.
  • Оценку придется проводить своими силами: искать независимого оценщика с лицензией и оплачивать его услуги (в среднем от 4000 рублей). Иногда банк работает только с определенными компаниями-партнерами, и выбрать более дешевый аналог не получится.
  • Иногда и оформление недвижимости в качестве залога придется взять на себя. Сделать это можно в отделении Росреестра или МФЦ.
  • Согласно Закону об ипотеке, заемщик должен оформить страховку залоговой недвижимости — на случай пожара, затопления или другого форс-мажора. Без этого вам могут повысить ставку, уменьшить сумму кредита или вовсе отказать в выдаче. При этом договор на страхование до выдачи кредита заключать необязательно: достаточно получить от страховой компании подтверждение, что они готовы предоставить вам услуги на таких-то условиях (цена, срок, покрытие).
  • Если залоговая квартира находится в долевой собственности, то кредит можно оформить далеко не во всех банках. Некоторые требуют, чтобы были выделены доли и в собственности находилась как минимум одна комната, другие — чтобы все собственники долей выступили созаемщиками и при условии, что все владельцы — совершеннолетние.
  • Если хотя бы один из собственников квартиры или доли в ней  — несовершеннолетний, придется также получить согласие органов опеки. При этом вероятность, что банк одобрит такой кредит, будет ниже. Если несовершеннолетние только прописаны в квартире, то никаких дополнительных разрешений не требуется.  
  • Если у вас уже есть кредит под залог недвижимости, то банк может отказать в новом. Важно, чтобы общая долговая нагрузка была посильной, а в кредитной истории не было непогашенных займов и крупных задолженностей (например, по штрафам или алиментам).

Какие документы нужны

Для заемщика (и созаемщика, если он есть), как правило, нужны:

  • Паспорт;
  • Справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка (некоторые банки их не требуют, но в этом случае условия по кредиту будут хуже);
  • Справка с места работы (или свидетельство о регистрации ИП, справка о постановке на учет в качестве самозанятого).

Для объекта недвижимости:

  • Подтверждение права собственности (сейчас — выписка из ЕГРН);
  • Отчет об оценке объекта от аккредитованного оценщика (с указанием оценочной стоимости);
  • Письменное согласие страховщика на страхование объекта.

В чем плюсы и минусы

Плюсы:

  • Обычно условия по таким кредитам лучше, чем по потребительским. К примеру, в «СберБанке» можно взять от 500 000 до 20 млн рублей на срок до 20 лет по ставке от 10,8%. Для сравнения: потребительский кредит можно взять под 14,9% (это ставка начиная со второго месяца) и до 8 млн рублей.
  • Не надо копить на первоначальный взнос, если собираетесь взять кредит на покупку жилья. .
  • Вероятность одобрения тоже выше: залог повышает шансы даже для заемщиков с небольшим доходом и неидеальной кредитной историей.
  • Кредит можно погасить досрочно, полностью или частично, с небольшой комиссией. Это особенно актуально для тех, кто хочет использовать эти средства в качестве первоначального взноса по ипотеке.
  • В залоговом жилье можно жить и даже сдавать его в аренду с согласия банка.

Минусы:

  • Есть риск: если вы не вернете кредит, банк заберет квартиру в счет погашения. Однако это случится в самом крайнем случае, если у вас не будет никакой возможности погасить долг. В основном банки идут навстречу в сложных ситуациях, поэтому можно договориться об отсрочке или реструктуризации.
  • Пока ваша квартира или дом находится в залоге у банка, вы не сможете продать или подарить их. Иногда банки разрешают продажу в счет погашения долга, но для этого потребуется заключить соответствующее соглашение. Сдачу в аренду тоже придется согласовывать.
  • За счет того, что нужно провести оценку объекта и оформить его в качестве залога, на подготовку всех документов и оформление кредита уйдет больше времени, чем для обычного потребительского.
  • К залоговой недвижимости часто предъявляют жесткие требования: например, только жилая, а не коммерческая недвижимость (то есть квартиры и дома, а не апартаменты); не старше определенного года постройки; в доме, который не подлежит сносу или реновации; без перепланировок и с открытым доступом ко всем коммуникациям.

Подведем итог

Кредит под залог недвижимости — хороший способ получить крупную сумму на долгий срок и на более выгодных условиях, чем потребительский. Но банк все равно будет учитывать ваши доходы, долговую нагрузку и кредитную историю.

Важно адекватно оценивать свои силы и риски. Если вы не сможете вовремя вносить платежи, то можете лишиться недвижимости и испортить кредитную историю.

В качестве залога подойдет далеко не любая недвижимость, и ее рыночная цена — не единственное, что повлияет на решение банка.

С помощью кредита под залог можно погасить другие кредиты с невыгодными ставками, чтобы вносить комфортный платеж.

Если пока не планируете отказываться от кредитов, посмотрите, на каких условиях вам одобрят кредит банки.