Ипотека — это целевой кредит строго на покупку жилья. У него есть обязательный первоначальный взнос, жестко заданные условия и право на налоговые льготы. Потребительский кредит под залог недвижимости формально менее ограничен: деньги можно использовать по своему усмотрению, а требования к сделке проще.

Для наглядности сравним два варианта кредита на сумму 5 млн ₽ на примере рыночных условий.

Ипотека

• Сумма кредита: 5 млн ₽
• Первоначальный взнос: 1 005 000 ₽
• Срок: 30 лет
• Процентная ставка: 21,7%
• Ежемесячный платеж: 73 628 ₽
• Необходимый доход: 94 064 ₽
• Налоговый вычет: до 650 000 ₽ за весь срок

Ипотека дает право вернуть часть уплаченного НДФЛ — как с самой покупки, так и с процентов по кредиту. Эти деньги можно направить на досрочное погашение и снизить общую переплату.

Потребительский кредит под залог недвижимости

• Сумма кредита: 5 млн ₽
• Срок: 30 лет
• Процентная ставка: от 17,7%
• Ежемесячный платеж (Москва, под залог квартиры): 71 131 ₽
• Налоговых вычетов нет
  

Ипотека обычно выигрывает, когда кредит — это именно способ купить жилье, а не просто получить крупную сумму денег. Главное преимущество здесь даже не в ставке, а в совокупности условий на длинной дистанции.

Во-первых, ипотека дает право на налоговый вычет. Если заемщик официально платит НДФЛ, часть расходов по кредиту возвращается — до 650 000 ₽ за весь срок. Это не абстрактная выгода, а реальные деньги, которые можно направить на досрочное погашение и снизить переплату.

Во-вторых, ипотека лучше подходит для долгосрочного планирования. Платеж понятен, условия фиксированы договором, а банки реже меняют правила по уже выданным ипотечным кредитам. Это снижает риск неприятных сюрпризов через несколько лет, когда финансовая ситуация может измениться.

В-третьих, ипотека логичнее при покупке жилья «для себя». Если квартира — не временное решение, а долгосрочный актив, ипотека позволяет выстроить более устойчивую финансовую модель, даже если ежемесячный платеж немного выше.

Потребительский кредит под залог недвижимости — не ошибка и не «плохая» ипотека. Это другой инструмент, который может прекрасно работать в конкретных ситуациях.

Такой вариант может быть удобен, если, например, нет денег на первоначальный взнос. В ипотеке он обязателен, а в потребительском кредите под залог квартиры можно обойтись без него и сразу получить нужную сумму.

Потребкредит также выигрывает в гибкости. Деньги можно использовать не только на покупку жилья, но и на ремонт, переезд, объединение долгов или другие задачи. Для заемщиков, которым важна свобода распоряжения средствами, это может быть решающим фактором.

Еще один сценарий — активное досрочное погашение. Если заемщик планирует быстро сокращать долг и не рассчитывает держать кредит 20–30 лет, разница в налоговых льготах становится менее значимой. В этом случае более низкий стартовый платеж и простота оформления могут перевесить долгосрочные преимущества ипотеки.

Перед оформлением кредита важно оценить не только ставку, но и общую финансовую картину:

• есть ли возможность внести первоначальный взнос;
• планируется ли длительный срок кредита или досрочное погашение;
• используется ли официальная зарплата и доступен ли налоговый вычет;
• нужна ли жесткая привязка кредита к покупке жилья или важна гибкость.

«Выбор между ипотекой на рыночных условиях и потребительским кредитом — задача нетривиальная и неоднозначная, — говорит управляющий партнер агентства ВМТ Консалт Екатерина Косарева. — Все зависит от ситуации: сколько не хватает до нужной суммы, какова кредитная нагрузка заемщика, в каком состоянии его финансы/доходы».

Специалист объясняет так: по сравнению с потребительским кредитом ипотека — это инструмент, который позволяет сэкономить на процентах (сейчас в районе 20-22% годовых), в то время как потребительский кредит выдают по ставкам 18-53% годовых. Также ипотеку одобрят и в размере нескольких, а то и десятков, миллионов рублей (сумма для потребительского практически нереальная). Срок ипотеки в среднем — 20-30 лет, что позволяет дробить сумму на посильные ежемесячные платежи, в то время как средний срок в потребительском кредитовании — 2-7 лет.

«В то же время ипотечное кредитование означает, что ваша недвижимость будет в залоге у банка, что, с одной стороны, дисциплинирует, а с другой множит тревожность, так как есть риск потери жилья в случае потери контроля над платежами. Оформление ипотеки занимает до нескольких недель, в зависимости от комплектации пакета документов.

Банки при управлении рисками, в свою очередь, скорее откажут в потребительском кредите, чем в ипотеке, при прочих равных и на ту же сумму. Во втором случае требования для одобрения заявки будут жестче, так как кредит необеспеченный».

«Таким образом, — отмечает Косарева, — ипотеку стоит предпочесть, когда нужна крупная сумма, в которой как в потребительском кредите могут отказать; когда часть суммы на покупку жилья уже есть; когда есть возможность собрать документы; и когда важен невысокий ежемесячный платеж, и доходы позволяют его делать.

Потребительский кредит лучше взять, когда большая часть суммы на покупку жилья уже собрана, и не хватает, к примеру, 20%, и предполагается закрыть кредит досрочно, не переплачивая большие проценты. Либо деньги не планируется потратить на жилье. При этом на первый план выходит срочность. Например, подвернулся очень хороший вариант, который не застоится на рынке, и времени на оформление ипотеки нет».

Ипотека и потребительский кредит на ту же сумму — это не вопрос «что дешевле», а вопрос цели. Ипотека выгоднее для покупки жилья на долгий срок, к тому же можно воспользоваться налоговыми льготами. Потребительский кредит под залог недвижимости может подойти тем, кому важны гибкость, отсутствие первоначального взноса и быстрый доступ к деньгам.

Оптимальный вариант — тот, который вписывается в текущую финансовую ситуацию и не создает избыточной нагрузки через несколько лет.

А если хотите больше разбираться в кредитах и займах, то Школа Московской биржи подготовила для вас уникальный курс «Кредитная история и кредитный рейтинг». Из него можно узнать, как формируются кредитный рейтинг и кредитная история, легально улучшить свой кредитный рейтинг и научиться планировать бюджет с учетом текущих и будущих платежей по кредитам, чтобы избежать финансовых дыр. Пока курс доступен бесплатно для всех желающих улучшить свое финансовое положение.