По данным на 2 февраля 2026 года, диапазон ипотечных ставок в российских банках сейчас составляет от 16,9 до 21,99% годовых (речь идет именно о рыночной ипотеке).

Средневзвешенные ставки по рынку выглядят так:

• Новостройки — 20,49%
• Вторичное жилье — 20,5%
• Рефинансирование — 19,22%
• Льготные программы — 6%

По индивидуальным домам ставки выше:

• Покупка — 21,72%
• Строительство — 20,99%

За неделю средние ставки немного снизились. В частности, ВТБ сократил проценты сразу на 3,2 процентного пункта, а Транскапиталбанк — на 0,5 по всем основным продуктам.

Среди самых низких ставок сейчас:

• Т-Банк — от 16,9%
• Банк Санкт-Петербург — от 18,49%
• Уралсиб — от 18,79%

На верхней границе — предложения выше 21% годовых, прежде всего, у банков с более жесткими требованиями к заемщикам.

«В феврале ожидаем от банков постепенного снижения ставок как по вкладам, так и по кредитам, включая потребительский и рыночную ипотеку, — говорит заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко. — Главный фактор влияния на скорость снижения ставок — политика финрегулятора. В своем решении в феврале по поводу ключевой ставки Банк России примет во внимание инфляцию, курс рубля, внутриэкономическую ситуацию. В общем же рынок ожидает очередного витка снижения ключевой ставки на 0,5–1 процентный пункт».

По ее словам, ставки по потребительским кредитам на текущий момент колеблются от 20 до 53% годовых (в среднем 26–28%). «Если ключевую снизят, возможно, ставки опустятся ниже психологической отметки в 20%», — подчеркивает Макаренко.

Огромный разброс объясняется жесткими требованиями Банка России, которые вынуждают банки придирчиво оценивать потенциальных заемщиков. «Чем выше персональная нагрузка клиента, больше у него параллельно открытых кредитов и хуже кредитная история, — объясняет эксперт. — Чем ниже официальный доход, чем на больший срок и на большую сумму открывается договор, тем выше риски банка, а соответственно, и ставка. Если по каким-то параметрам заемщик не удовлетворяет условиям банка, тем выше и процент неодобренных заявок (76,1% по потребкредитам в декабре 2025 года). Из-за рисков снижение ставок по потребкредитам будет идти медленнее, чем по, например, обеспеченным кредитам».

Что касается реструктуризации и рефинансирования, то эти финансовые манипуляции выгодно проводить, когда кредит взят под высокую ставку, а текущий монетарный курс позволяет сэкономить при пересчете процентов. «Полагаем рост таких заявок в 2026 году, если снижение продолжится текущими темпами, уже к середине года. Банки одобряют каждую пятую заявку на реструктуризацию долга, но ситуация может измениться, если Госдума одобрит законопроект о возможности реструктуризировать долг в банке сразу по всем кредитным обязательствам», — обращает внимание Макаренко.

Льготные ставки по-прежнему остаются самым доступным вариантом кредитования — 6% годовых, но с 1 февраля 2026 года вступили в силу новые правила по семейной ипотеке.

Теперь действует принцип «одна семья — один льготный кредит». Супруги автоматически становятся созаемщиками, а отказ от включения второго супруга приводит к повышению ставки. Исключения — военная ипотека и случаи, когда супруг является иностранным гражданином.

При этом спрос на льготные программы остается высоким. По данным рынка, ИТ-ипотека продолжает пользоваться спросом, особенно в Московской области, Татарстане, Свердловской и Новосибирской областях, а также в Краснодарском крае. К концу 2025 года ею воспользовалось более 93 000 специалистов.

На фоне плавного снижения ставок заемщики все чаще задаются вопросом: фиксировать покупку сейчас или подкопить и вернуться к ней позже.

С одной стороны, ставки все еще высокие и переплата по кредитам остается существенной. С другой — цены на жилье и товары длительного пользования не стоят на месте, а часть выгоды от ожидания может быть съедена ростом стоимости.

«Что выгоднее — купить дорогую вещь сразу в кредит или копить на нее, — зависит от нескольких моментов, — рассуждает управляющий партнер агентства ВМТ Консалт Екатерина Косарева. — Во-первых, насколько срочно нужна вещь (ноутбук для работы и учебы или новейшая мощная видеокарта для игр). Во-вторых, риск роста цен на эту группу товаров или этот товар (тут стоит прислушиваться к новостям о введении очередных санкций, пошлин и т. д.). В-третьих, уровень процентных ставок по кредиту — насколько переплата по процентам окажется выше естественного подорожания товара. В-четвертых, оценить собственные платежеспособность, уровень и постоянство дохода».

При сформированной финансовой подушке откладывать покупку нет смысла, а если доход нестабильный, проще выплачивать небольшими суммами за товар в пользовании, чем копить с риском сорваться и потратиться на что-то еще, подчеркивает Косарева.

Вот как выглядит краткий список практических моментов:

• Рассчитывайте комфортный платеж, а не максимальный возможный.
• Учитывайте полную стоимость кредита, включая страховки и комиссии.
• Крупный первоначальный взнос (30–50%) заметно снижает переплату.
• Сравнивайте предложения минимум трех–пяти банков.
• Не забывайте про налоговые вычеты и региональные меры поддержки.

Рынок кредитов в начале февраля 2026 года находится в фазе осторожной корректировки. Ставки медленно снижаются, но остаются высокими, а банки действуют выборочно — улучшая условия прежде всего для надежных заемщиков.

Для тех, кто планирует кредит в ближайшее время, ключевая задача — не угадать минимальную ставку, а зафиксировать понятные и посильные условия, учитывая все дополнительные расходы. В условиях высокой неопределенности именно это чаще всего оказывается самым выгодным решением.

А если хотите больше разбираться в кредитах и займах, то Школа Московской биржи подготовила для вас уникальный курс «Кредитная история и кредитный рейтинг». Из него можно узнать, как формируются кредитный рейтинг и кредитная история, легально улучшить свой кредитный рейтинг и научиться планировать бюджет с учетом текущих и будущих платежей по кредитам, чтобы избежать финансовых дыр. Пока курс доступен бесплатно для всех желающих улучшить свое финансовое положение.