3 года рассрочки на квартиру: что изменится для покупателя, если закон примут

Пока это не действующие правила, а законопроект. Его параметры еще могут измениться. Предполагаемая дата вступления новых норм в силу — 1 сентября 2027 года.

Для покупателя важен не только трехлетний срок. Рассрочка должна стать заметнее для банков: сведения о финансовых обязательствах будут отражаться в кредитной истории, и кредитор сможет учитывать их по своим правилам при рассмотрении новой заявки.

Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» считает, что сокращение максимального срока погашения рассрочек после ввода дома в эксплуатацию, как ни парадоксально, может увеличить востребованность данной опции.

«А вот включение рассрочек в кредитную историю, напротив, приведет к ощутимому снижению популярности рассрочек. Многие потенциальные покупатели не смогут оформить заем из-за плохого скорингового рейтинга. Также практически невозможно будет совмещать приобретение разных квартир с помощью ипотеки и рассрочек, что сегодня практикуют некоторые клиенты, преимущественно инвесторы», — добавляет она.

Задолженность по рассрочкам уже измеряется триллионами рублей. По данным Банка России, задолженность граждан по рассрочкам при покупке строящегося жилья достигла 1,5 трлн ₽. Это около 17% стоимости заключенных договоров долевого участия.

Риск возникает, когда покупатель берет длинную рассрочку с небольшим первоначальным платежом и рассчитывает через несколько лет закрыть оставшийся долг ипотекой. Какими будут ключевая ставка, ипотечные условия и требования банков к тому моменту, заранее неизвестно. Одобрение кредита тоже нельзя считать автоматическим.

Юлия Иванова напоминает, что сегодня законодательных ограничений на продолжительность действия рассрочек нет. Однако девелоперы редко предлагают продление действия займа после завершения строительства. Это связано именно с отсутствием четких механизмов регулирования.

«Совершенствование нормативно-правовой базы уменьшит риски потребительского экстремизма со стороны собственников, что будет стимулировать застройщиков чаще применять такой инструмент продаж в готовых жилых комплексах», — обращает внимание эксперт.

По опубликованным материалам законопроекта, остаток цены квартиры нужно будет выплатить не позднее чем за три годас плановой даты ввода дома в эксплуатацию.

Это не значит, что любой договор рассрочки целиком будет рассчитан только на три года. Часть платежей покупатель может внести еще во время строительства. Ограничение касается той части графика, которая остается после ввода объекта.

Для бюджета важны и срок, и размер остатка.

Допустим, к моменту сдачи дома покупателю остается заплатить 3 млн ₽. Если этот остаток распределить на 36 месяцев без процентов, получится:

3 000 000 / 36 = 83 333 ₽ в месяц.

Это условный пример, но он показывает механику. При покупке квартиры в рассрочку имеет смысл смотреть не только на первоначальный взнос и первый платеж, но и на сумму, которая останется после получения ключей.

«Несмотря на увеличение срока, три года — все равно достаточно небольшой период для сделки с недвижимостью. При небольшом первоначальном взносе ежемесячные платежи по-прежнему будут довольно высокими. В противном случае покупателю нужно заранее понимать, за счет каких средств он погасит остаток по окончании этого периода, в том числе рассчитывать на возможный переход в ипотеку», — комментирует Дмитрий Польской, Руководитель цифрового развития продаж «Ташир Эстейт».

То есть преимущества такой модели, в первую очередь, будут распространяться на высокодоходную часть спроса, для которой рассрочка становится инструментом управления собственными средствами. Для менее доходного сегмента без инвестиционной цели рыночная ситуация остается сложной и по-прежнему несет существенные риски.

Еще одно заметное изменение — сведения о рассрочке предполагается передавать в бюро кредитных историй.

Само наличие рассрочки не означает автоматического снижения кредитного рейтинга и тем более автоматического отказа по новому кредиту. Банк принимает решение по собственным правилам и смотрит на доход, действующие обязательства, кредитную историю и другие параметры.

Поэтому сценарий «возьму квартиру в рассрочку, а через два года оформлю ипотеку на остаток» требует отдельного расчета. При рассмотрении новой заявки банк сможет увидеть существующее обязательство в кредитной истории и учесть его по своим правилам.

Старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст» Валерия Попова считает, что: «Это существенно меняет подход к оценке заемщиков: прежде рассрочка фактически оставалась вне поля зрения банков и считалась «серой зоной» — кредитные организации не учитывали такой долг и могли неверно полагать, что клиент менее закредитован. Теперь же кредитор будет принимать во внимание эти обязательства, что напрямую скажется на итоговом решении по последующим кредитным заявкам».

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» поддерживает свою коллегу: «Часть клиентов, которые использовали рассрочку именно для обхода ограничений по кредитной нагрузке, действительно может уйти с этого сегмента. Для рынка это скорее переход к более прозрачной модели, чем отказ от рассрочки как инструмента».

Никита Кулагин, начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка, отмечает, что прозрачность в данном случае работает прежде всего и в интересах самого заёмщика: она снижает риск чрезмерного кредитования и ситуации, когда человек берет на себя обязательства, которые впоследствии не сможет обслуживать.

«Однако отметим, что отражение рассрочки в кредитной истории может усложнить ее оформление для заемщика, сделать этот механизм недоступным  для лиц с высоким ПДН. Дополнительную поддержку в таком случае создаёт рост доходов населения. По нашим прогнозам, заработные платы в 2026 году вырастут на 10,9% г/г, в 2027 году — примерно на 9%, что делает обслуживание рассрочки (или же оформление ипотеки для погашения рассрочки) более комфортным», — добавляет он.

По проекту закона, после сдачи дома квартиру можно будет сразу оформить в собственность покупателя, даже если рассрочка еще не выплачена полностью. Но до окончательного расчета недвижимость будет находиться в залоге у застройщика.

Собственность и отсутствие обременений — не одно и то же. Покупатель будет владельцем квартиры, но наличие залога может ограничивать распоряжение объектом. Конкретные возможности продажи, дарения или использования такой квартиры для новой сделки будут зависеть от окончательной редакции закона и условий договора.

Поэтому при покупке жилья с расчетом после сдачи дома нужно смотреть не только на график платежей, но и на условия залога.

«Для оформления рассрочки важно проверить надежность застройщика, а также корректность указания в ДДУ информации о дате и размерах внесения платежей и момента перехода права собственности. Не смотря на водимые изменения в законе пока не указаны ограничения по возможности привязывать стоимость объекта недвижимости к способу оплаты», — отмечает руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго банка Дмитрий Долженко.

В материалах к законопроекту указан еще один лимит: без согласия банка, который финансирует строительство, застройщик сможет использовать рассрочку только в пределах лимита 25%.

На покупателя этот показатель влияет косвенно. Если ограничение сохранится, застройщики могут строже определять, на какие объекты и на каких условиях предоставлять длинную рассрочку. Сам факт наличия программы рассрочки еще не будет означать, что она доступна для любой квартиры.

«Купить в рассрочку любую квартиру не получится. Конкретные условия зависят от программы девелопера и проекта, а новый механизм дополнительно будет ограничен законодательными требованиями. Поэтому покупателю важно не исходить из предположения, что рассрочка является универсальной альтернативой ипотеке», — говорит Давид Худоян, генеральный директор Optima Development.

Перед подписанием договора эксперты рекомендуют, в первую очередь, проверить следующие пункты:

• Полную стоимость сделки и все предусмотренные договором платежи.
• График и размер финального платежа: именно крупный остаток после ввода дома может стать одним из ключевых рисков, если источник его погашения не определен заранее.
• Последствия просрочки: в каких случаях девелопер получает право потребовать досрочного погашения задолженности и какие финансовые последствия это повлечет.
• Порядок оформления права собственности и залога после ввода объекта.

«Проверить важно не только договор, но и себя: свои реальные финансовые возможности. Как показал опыт прошлых лет, надежды на скорое снижение ставок и последующий переход с рассрочки на ипотеку с комфортным платежом себя не оправдали. Поэтому важно подходить к оценке своих финансовых возможностей с холодным расчетом, а не с оптимизмом», — комментирует Светлана Опрышко, учредитель и директор портала Всеостройке.рф.

Отсутствие процентов отвечает только на один вопрос — начисляется ли плата за пользование рассрочкой. Для семейного бюджета важны еще как минимум четыре вопроса: сколько стоит сама квартира, сколько останется заплатить после сдачи, каким будет ежемесячный платеж и что произойдет, если будущую ипотеку не одобрят.

Возможные изменения могут сделать рассрочку на новостройки более прозрачной, но одновременно повысят требования к финансовой составляющей покупателей. Для покупателя недвижимости это означает, что рассрочку нельзя рассматривать как гарантированную замену ипотеке или способ обойти ограничения по кредитной нагрузке.

Поэтому уже на этапе заключения договора необходимо заранее оценить возможность внесения платежей. Перед сделкой стоит проверить надежность застройщика, полную стоимость квартиры, график платежей, размер финального остатка, последствия просрочки, порядок оформления собственности и условия залога.