Как выселить проблемного квартиранта

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), досрочно расторгнуть договор найма жилья и выселить нанимателя можно только в суде в случаях, когда жилец:

• Не платит за помещение. Если у вас краткосрочный договор до года, считается просрочка более двух платежей подряд. Если долгосрочный, на год и более, — неуплата в течение шести месяцев.
• Испортил имущество. Считаются любые повреждения квартиры, мебели или техники, вызванные действиями нанимателя или его гостей.
• Использует квартиру не по назначению. Например, организовал там офис или хостел или взялся сдавать жилье в субаренду без вашего согласия.
• Систематически нарушает права соседей: шумит ночью, развел антисанитарию или агрессивно себя ведет.
• Довел помещение до состояния непригодного для постоянного проживания или если оно оказалось в аварийном состоянии.

Для начала нужно собрать доказательства того, что жилец нарушает условия договора найма. Это:

1.  Договор найма — основной документ, в котором должны быть четко прописаны условия его расторжения.

2.  Письменные претензии, которые вы направляли квартиросъемщику с требованием устранить нарушения договора.

3.  Доказательства нарушений:

• Банковские выписки об отсутствии платежей.
• Фотографии и видео, фиксирующие порчу имущества.
• Письменные показания соседей.
• Акт осмотра квартиры при участии свидетелей.

Когда соберете доказательства, выполните следующие шаги, чтобы выселить жильца из квартиры:

Шаг 1. Попробуйте мирное урегулирование. Сначала попытайтесь решить вопрос переговорами — предложите нанимателю добровольно освободить помещение в обмен на отказ от претензий. Это самый быстрый и наименее затратный вариант.

Шаг 2 — напишите официальную претензию. Если переговоры не удались, направьте жильцу письменную претензию с требованием устранить нарушения договора в разумный срок — обычно это 7–10 дней. Вручите ее под подпись или отправьте заказным письмом с описью вложений.

Шаг 3 — начните судебное разбирательство. Если все предыдущие шаги не сработали, подайте иск с требованием о выселении квартиранта в районный суд по месту нахождения квартиры. К иску приложите:

• Копию договора найма жилого помещения.
• Доказательства нарушений обязательств по договору — например, чеки, фото, показания или письма от управляющей компании.
• Копии претензий и почтовую квитанцию о ее отправки.
• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности на жилое помещение.

О том, как рассчитать госпошлину за рассмотрение искового заявления в суде, читайте в материале по ссылке ниже.

Шаг 4. Попросите о принудительном выселении. Когда получите решение суда о выселении, обратитесь в службу судебных приставов, чтобы они исполнили это решение принудительно. Они возбудят исполнительное производство и выдадут арендатору предписание освободить квартиру. Если наниматель не выполнит требование, приставы проведут выселение сами — прибудут на объект вместе с полицией, составят опись имущества и помогут жильцу освободить помещение.

Например, если:

• Самостоятельно заменить замки — это будет нарушением права на жилище.
• Отключить коммуникации — это подпадет под статью о самоуправстве.
• Выбросить вещи арендатора — может привести к иску о возмещении ущерба.
• Применить угрозы или насилие — последует уголовное наказание.

Если между нанимателем и наймодателем отсутствует письменный договор, то выселить проблемного жильца можно тремя способами.

🟢 Самый лучший вариант — просто поговорить с жильцом. Если удастся мирно прийти к общему решению, это сэкономит ваше время, нервы и деньги на суды.

🟡 Если договориться не получается, напишите жильцу официальное требование о выселении и вручите его при свидетелях. Откажется его брать — составьте об этом акт, тоже со свидетелями. Затем идите в полицию к участковому. Он проведет беседу, предупредит жильца и составит нужные документы для суда.

🔴 Судитесь — это крайняя мера, если первые два способа не сработали. Но будьте готовы, что в суде спросят и с вас: раз не было официального договора, могут оштрафовать за неуплату налогов с квартирных платежей.

Прежде чем инициировать выселение, соберите доказательства того, что вы сдаете квартиру в наём. К ним можно отнести:

• Расписки о получении денег.
• Показания свидетелей.
• Переписку с квартирантом.

1️⃣ Тщательно проверяйте нанимателей — запрашивайте паспорта, справки о доходах, рекомендации с предыдущих мест жительства.

2️⃣ Составляйте подробный договор — включите пункты о запрете субаренды, содержании животных, штрафах за просрочку платежей и подробные условия, которые при необходимости позволят вам расторгнуть договор.

3️⃣ Регулярно проверяйте квартиру — раз в месяц осматривайте состояние жилья, сверяйте показания счетчиков. Обязательно предусмотрите это условие в договоре.

4️⃣ Берите гарантийный депозит. Нормальная практика — в размере одного-двух месячных арендных платежей.

Иногда выселить недобросовестного квартиранта непросто, но, что бы он ни делал, важно строго соблюдать закон. Лучше заранее грамотно составить договор найма, оперативно реагировать на нарушения и фиксировать их. А если вы уже столкнулись с сопротивлением нанимателя, не рискуйте — обратитесь к юристу, который специализируется на жилищных спорах.