Прежде чем начинать процесс смены управляющей, необходимо понять, есть ли для этого веские основания. Причины для расторжения договора управления многоквартирным домом (МКД) могут быть такими: 

• Систематическое невыполнение обязательств. Например, УК не делает ремонт, не убирает подъезды и придомовую территорию.
• Коммунальные услуги оказывают с перебоями, а работы сотрудники УК выполняют не в полном объеме или ненадлежащим образом.
• Оплата услуг, которых не было. В квитанциях по оплате ЖКХ есть строки за выполнение работ или услуг, которые фактически не были оказаны или же цены на них необоснованно завышены.
• УК игнорирует обращения жильцов и не устраняет нарушения даже после повторных претензий.
• УК не предоставляет отчет о своей деятельности собственникам МКД. Такой отчет должен содержать информацию о доходах и расходах УК, а также о работах, которые были выполнены компанией по содержанию и ремонту общего имущества дома.

📌 Если УК избрали собственники жилых и нежилых помещений МКД на общем собрании, то договор с ней заключают на срок от одного года до пяти лет. Это значит, что расторгнуть его, если компания проработала меньше года, нельзя. Исключение — если собственники решат изменить способ управления МКД, например, создать товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или самостоятельно управлять домом.

Шаг 1. Создайте инициативную группу и соберите доказательства

Для начала объединитесь с соседями, которые также недовольны работой УК. Найдите других активных собственников, готовых взять на себя организационные обязанности.

Вместе соберите доказательства того, что УК действительно недобросовестно выполняет свою работу:

• Фотографии и видео, где видно, что работы выполнены некачественно — видны грязь, повреждения, плохой ремонт.
• Письменные жалобы в УК и ответы на них, если они есть.
• Акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года.

Шаг 2. Отправьте официальные жалобы в контролирующие органы

Если УК не реагирует на ваши претензии, направляйте жалобы в:

• Государственную жилищную инспекцию — для проверки соблюдения жилищного законодательства.
• Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) — для защиты прав потребителей коммунальных услуг.
• Прокуратуру — в случае серьезных нарушений или бездействия других органов.

Даже если эти жалобы не подействуют на сотрудников УК, они станут доказательством вашей правоты для будущего расторжения договора. Поэтому копии обращений в надзорные органы тоже важно сохранить. Подробнее о том, куда жаловаться на управляющую, читайте в статье по ссылке ниже.

Шаг 3. Выберите новую управляющую компанию

Параллельно со сбором доказательств начинайте поиск новой компании. Обратите внимание на следующие критерии выбора:

• УК должна иметь действующую лицензию на управление многоквартирными домами. Проверить лицензию УК можно на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
• Проверьте, нет ли у компании больших долгов или риска банкротства через единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
• Изучите отзывы жителей других домов, которые обслуживает УК. Пообщайтесь с ними лично, чтобы узнать о качестве ее работы.
• УК должна публиковать в ГИС ЖКХ протоколы собраний, перечни работ и их стоимость, данные о счетчиках. Изучить основные сведениями о деятельности управляющей можно на сайте УК или ГИС ЖКХ.
• Лучше, если офис компании находится в пешей доступности от вашего дома или в 15–20 минутах езды на общественном транспорте, если вы проживаете в большом городе.

Шаг 4. Проведите общее собрание собственников

Это ключевой этап — на собрании можно принять решение о расторжении договора с текущей УК и выборе новой. Важно соблюсти все формальности:

1️⃣ Уведомите жильцов о проведении общего собрания. Сообщите собственникам о собрании не менее чем за 10 дней до его проведения. Разместите объявление с повесткой дня, сведениями об инициаторах, датой, временем и местом проведения собрания в ГИС ЖКХ, на информационных стендах в подъездах или направьте уведомление о проведении собрания каждому собственнику заказным письмом.

В повестку дня включите вопросы о расторжении договора с текущей УК, выборе новой управляющей компании и утверждении условий нового договора управления.

2️⃣ Проведите голосование. Собственники голосуют за каждый вопрос. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от общего числа голосов собственников.

Допустим, общая площадь всех помещений в доме, жилых и нежилых, равна 10 000 м². Это значит, что общее количество голосов всех собственников = 10 000. Чтобы принять любое решение, нам всегда нужно считать проценты именно от этой цифры.

1️⃣ Определите, состоялось ли собрание. В собрании должны участвовать собственники, чьи голоса в сумме составляют более 50% от общего числа голосов.

50% от 10 000 = 5000 м².

Нужно, чтобы у всех присутствующих на собрании в общей сложности было в собственности более 5000 м², то есть как минимум 5001 м².

Например, в собрании приняли участие собственники, чьи квартиры и нежилые помещения в сумме имеют площадь 6000 м². Кворум есть, так как 6000 больше, чем 5000. Собрание состоялось и можно принимать решения.

2️⃣ Примите решение о смене УК. «За» должны проголосовать собственники, чьи голоса в сумме составляют более половины от общего числа голосов.

Снова считаем от 10 000.

Нужно больше 5000, то есть как минимум 5001 м².

Допустим, из тех владельцев 6000 м², что участвовали в собрании, за смену УК проголосовали собственники с площадью 4000 м². Считаем:

• Проголосовали «за»: 4000 м².
• Общее число голосов в доме: 10 000 м².
• Доля от общего числа: (4000 / 10 000) * 100% = 40%.

❌ Решение о смене управляющей не принято. Хотя большинство участников собрания были за, владельцы 4000 м² из 6000 м² — это 40%, поэтому  необходимый порог в 50% от всех собственников дома не пройден.

Чтобы сменить УК, нужно, чтобы в нашем примере за это проголосовали собственники, у которых площадь как минимум 5001 м². Например, участвовали в собрании собственники 6000 м², кворум есть. Из них проголосовали «за» владельцы 5200 м². Считаем: 5200 / 10 000 = 52% от общего числа голосов.

✅ Решение о смене УК принято.

3️⃣ По окончании собрания составьте протокол. Форма протокола общего собрания закреплена законом, в нем указывают результаты голосования.

4️⃣ После того как приняли положительное решение, подайте документы в государственную жилищную инспекцию: оригинал протокола, реестр собственников, уведомления о проведении собрания.

Шаг 5. Расторгните договор и подпишите новый

Сначала направьте текущей управляющей уведомление о том, что будете расторгать договор. Приложите копию протокола собрания. Сделать это нужно в течение пяти дней после собрания.

Направьте копию протокола новой УК и подпишите с ней договор управления.

Шаг 6. Передайте документацию и пройдите процесс перехода к новой УК

Бывшая управляющая обязана передать новой всю техническую документацию на дом: планы, схемы инженерных систем, акты ремонтов. Если возникнут проблемы с передачей, собственники вправе обратиться в суд.

Переход может занять около двух месяцев. В это время убедитесь, что прежняя УК продолжает выполнять свои обязанности до окончания срока договора управления.

• Текущая УК откажется расторгать договор. Если компания не признает решение собрания, обращайтесь в жилищную инспекцию или суд.
• Голосов на собрании не хватит. Активно агитируйте соседей, разъясняйте им, почему необходимо сменить УК и в чем преимущества новой компании.
• Новая УК не оправдает ожиданий. Такое тоже может быть, поэтому нужно внимательно изучить договор, условия и перечни работ, прежде чем что-либо подписывать.

Сменить управляющую компанию не всегда просто, но это вполне осуществимо. Важно соблюсти все правовые формальности — провести очное или удаленное собрание собственников, получить достаточно голосов «за» и добиться, чтобы управляющая признала решение жильцов. Наконец, расторгнуть договор. Процесс потребует времени — чтобы он завершился успешно, проконсультируйтесь по поводу вашего конкретного случая с юристом.