Доля свободных площадей в стабильно работающих торговых центрах Москвы подскочила до 13% — это максимум за восемь лет. В новых объектах показатель держится на уровне 24,6%, но их структура арендаторов резко изменилась: место магазинов одежды заняли кинотеатры и детские комнаты.

По данным Commonwealth Partnership (CMWP), общая доля пустующих помещений во всех форматных ТЦ столицы за второй квартал 2026 года составила 11,6% — на 2,8 процентного пункта выше, чем год назад. Рост зафиксирован во всех категориях, но главные перемены происходят в сегменте новых объектов.

Новые центры меняют профиль

Объекты, открытые в течение последних двух лет, занимают всего 3% рынка, но служат индикатором спроса. Доля свободных площадей в них почти не изменилась за год: 24,6% против 25%. Однако состав арендаторов стал другим.

За год доля магазинов одежды и обуви в новых ТЦ сократилась с 22 до 13%, детских товаров — с 7 до 2%. При этом категория «Развлечения» выросла с 7 до 14% и стала самой представленной. Кинотеатры, игровые зоны, кафе и зоны отдыха теперь занимают больше места, чем любой другой тип арендаторов.

Это делается намеренно: развлекательная функция даtт посетителям повод приехать и задержаться, даже если они не планируют крупных покупок. Для семей с детьми такой формат становится решающим.

Старые центры бьют рекорд

На стабилизированные ТЦ (площадью до 100 тыс. кв. м, открытые более двух лет) приходится 69% всего предложения Москвы. Именно здесь зафиксирован самый сильный рост пустующих площадей — с 8 до 13% за год. Это максимальное значение за весь период наблюдений с 2019 года.

Даже объекты с устоявшимся пулом арендаторов теряют заполняемость. По словам руководителя департамента исследований CMWP Полины Афанасьевой, «накопленное давление на рынок торговой недвижимости выходит за пределы новых торговых центров: рост доли свободных площадей фиксируется в стабилизированных объектах». Среди причин — жесткая денежно-кредитная политика, снижение потребительского спроса и рост налогов.

Ключевые центры (от 100 тыс. кв. м, с широкой зоной охвата) и прайм-объекты (внутри Садового кольца, с самыми высокими ставками) показывают более низкую долю свободных площадей. В ключевых — 9,4% (год назад было 7%), в прайм — 7,1% (против 6%). Они занимают около 25% рынка и сохраняют заполняемость выше среднего, хотя и здесь рост вакантности заметен.

Прогноз: до конца года свободных мест станет еще больше

CMWP ожидает, что к концу 2026 года общая доля свободных площадей в Москве может вырасти с 11,6 до 12,3% за счет открытия новых объектов с неполной загрузкой. Но в 2027 году, по мере заполнения этих центров арендаторами, показатель может снизиться до 11%.

Для обычного посетителя перемены означают, что в новых ТЦ все меньше магазинов и все больше мест для досуга. Шопинг перестает быть главной причиной визита — его заменяют развлечения.

Пока торговые центры ищут новые форматы, рынок коллективных инвестиций в недвижимость продолжает расти. По данным Parus Asset Management, объем рынка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости к концу 2026 года может составить 1,3 трлн ₽. За первое полугодие 2026 года активы фондов уже выросли на 16% и достигли 1,04 трлн ₽. К 2030 году, по прогнозам, рынок может вырасти до 5 трлн ₽, писали Финуслуги 26 августа.

ЗПИФ — это не покупка квартиры, а покупка паев фонда, который владеет объектами недвижимости. При оценке важны площадь объектов, их рыночная стоимость, доходность аренды, регулярность выплат и доступность торгов на бирже. На сайте Финуслуг можно рассмотреть ЗПИФы разных управляющих компаний.

Материал не является инвестиционной рекомендацией. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.