Поделиться
Особенности коммерческой ипотеки
В отличие от кредитов на покупку жилья, которые стали обыденным явлением, ипотека на коммерческую недвижимость появилась на рынке сравнительно недавно. Это направление интенсивно развивается, банки разрабатывают новые программы коммерческой ипотеки. О ней и расскажем в этой статье.
Что такое коммерческая ипотека
Термином «коммерческая ипотека» зачастую обозначают кредитование покупки любой недвижимости для последующего извлечения дохода. Например, когда квартира приобретается с целью последующей перепродажи или сдачи в наём.
Мы будем рассматривать коммерческую ипотеку, как форму кредитования покупателей объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих целях.
К таким объектам относятся производственные, складские, офисные, торгово-развлекательные, иные здания, находящиеся в них помещения и земельные участки под ними. При этом передаваться в залог может как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в собственности заёмщика.
Коммерческая ипотека доступна любым категориям заёмщиков – физлицам, юрлицам и индивидуальным предпринимателям.
Законодательное регулирование
Сфера ипотечного кредитования регламентируется законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нежилым объектам посвящена XII глава. В ней определено, что ипотека здания (сооружения) возможна только вместе с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.
Если участок арендуется, то залогом становится право его аренды. Не передаётся в залог право постоянного пользования участком, но при этом на него может быть обращено взыскание.
Если ипотека оформляется на предприятие-имущественный комплекс, то предмет залога – не только объект(ы) недвижимости и земельный участок (участки), но и другие активы. К ним относятся оборудование, исходные материалы, готовая продукция, права требования и исключительные права.
Особенности ипотеки на коммерческую недвижимость
Нежилая недвижимость, в отличие от жилой, обладает специфическими свойствами, которые, в свою очередь, обуславливают особенности коммерческой ипотеки:
- нежилые объекты покупаются для ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли;
- коммерческая недвижимость – вещь «штучная», поэтому её сложнее оценивать и реализовывать;
- платёжеспособность потенциального заёмщика, если в этом качестве выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, сложнее оценить, чем доходы физлица.
Далее рассмотрим параметры нескольких тарифных планов ипотеки на покупку нежилых помещений для частных лиц.
Примеры ипотечных программ
| Банк | Программа | Сумма, руб. | Срок | Процентная ставка | Первый взнос |
|---|---|---|---|---|---|
| Абсолют Банк | Коммерческая недвижимость | до 15 млн | до 15 лет | от 13,25% | от 20% |
| Московский Индустриальный Банк | Под ключ | до 10 млн | до 30 лет | от 6,2% | от 50% |
| Банк Санкт-Петербург | Коммерческая недвижимость на вторичном рынке | до 20 млн | до 25 лет | от 12,5% | от 30% |
| СМП Банк | Нежилая недвижимость | до 50 млн | до 15 лет | от 12,99% | от 30% |
| СНГБ | Покупка нежилых помещений | до 15 млн | до 20 лет | от 13% | от 10% |
Из данных таблицы видно, что процентные ставки и первоначальный взнос по коммерческой ипотеке несколько выше, чем по жилой. К примеру, минимальные процентные ставки по ипотеке Сбербанка для приобретения жилья располагаются в районе 9-10%, а минимальный первоначальный взнос – 15%. Исключение – программа «Под ключ» МИнБанка, которая отличается минимальной ставкой. Минусы тарифного плана: значительный размер первоначального взноса и ограниченный выбор объектов недвижимости, на которые распространяется предложение.
Резюме
Процедура оформления ипотечных кредитов для приобретения жилья давно отработана. Для коммерческой же ипотеки определённый порядок тоже имеется, но он дополняется и значительным элементом творчества. В секторе коммерческой ипотеки набирает обороты борьба за клиентов, и получение кредита с каждым годом становится быстрее и проще.