Термином «коммерческая ипотека» зачастую обозначают кредитование покупки любой недвижимости для последующего извлечения дохода. Например, когда квартира приобретается с целью последующей перепродажи или сдачи в наём.

К таким объектам относятся производственные, складские, офисные, торгово-развлекательные, иные здания, находящиеся в них помещения и земельные участки под ними. При этом передаваться в залог может как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в собственности заёмщика.

Коммерческая ипотека доступна любым категориям заёмщиков – физлицам, юрлицам и индивидуальным предпринимателям.

Сфера ипотечного кредитования регламентируется законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нежилым объектам посвящена XII глава. В ней определено, что ипотека здания (сооружения) возможна только вместе с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.

Если участок арендуется, то залогом становится право его аренды. Не передаётся в залог право постоянного пользования участком, но при этом на него может быть обращено взыскание.

Если ипотека оформляется на предприятие-имущественный комплекс, то предмет залога – не только объект(ы) недвижимости и земельный участок (участки), но и другие активы. К ним относятся оборудование, исходные материалы, готовая продукция, права требования и исключительные права.

Нежилая недвижимость, в отличие от жилой, обладает специфическими свойствами, которые, в свою очередь, обуславливают особенности коммерческой ипотеки:

• нежилые объекты покупаются для ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли;
• коммерческая недвижимость – вещь «штучная», поэтому её сложнее оценивать и реализовывать;
• платёжеспособность потенциального заёмщика, если в этом качестве выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, сложнее оценить, чем доходы физлица.

Далее рассмотрим параметры нескольких тарифных планов ипотеки на покупку нежилых помещений для частных лиц.

Из данных таблицы видно, что процентные ставки и первоначальный взнос по коммерческой ипотеке несколько выше, чем по жилой. К примеру, минимальные процентные ставки по ипотеке Сбербанка для приобретения жилья располагаются в районе 9-10%, а минимальный первоначальный взнос – 15%. Исключение – программа «Под ключ» МИнБанка, которая отличается минимальной ставкой. Минусы тарифного плана: значительный размер первоначального взноса и ограниченный выбор объектов недвижимости, на которые распространяется предложение.

Процедура оформления ипотечных кредитов для приобретения жилья давно отработана. Для коммерческой же ипотеки определённый порядок тоже имеется, но он дополняется и значительным элементом творчества. В секторе коммерческой ипотеки набирает обороты борьба за клиентов, и получение кредита с каждым годом становится быстрее и проще.