Зачем нужна оценка недвижимости при ипотечном кредитовании
При оформлении банковского кредита на покупку недвижимости необходима оценка предмета ипотеки в согласованной (аккредитованной) залогодержателем компании. Зачем нужна такая оценка, как она проводится и как влияет на параметры ипотечного займа, расскажем в этой статье.
2557
Зачем оценивать объект недвижимости
Необходимость оценки недвижимости, передаваемой в залог, установлена пунктами 1 и 3 статьи 9 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.
Выдавая ипотечный кредит, банк получает в залог недвижимость. Этот залог – обеспечение по кредиту. Если заёмщик перестаёт погашать долг, финучреждение может обратить взыскание на заложенное имущество и выставить его на продажу для компенсации убытков.
При определении суммы ипотечного кредита банк руководствуется результатами кредитной оценки заёмщика, а также стоимостью принимаемых в залог квадратных метров. Она должна быть такой, чтобы при наступлении неблагоприятной ситуации убытки были возмещены в полном объёме. Поэтому финучреждение заинтересовано в том, чтобы оценка была объективной и показатель не завышался.
Оценка стоимости недвижимости важна и для заявителя. Она отражает адекватность цены, установленной продавцом, и может являться основанием для торга.
Будущий заёмщик получает подтверждение суммы кредита, на которую он может претендовать. Кроме того, он будет знать, на какую цену ему можно рассчитывать, если по каким-то причинам решит продать заложенный объект и рассчитаться с банком по взятой ипотеке.
Кто проводит оценку
Стоимость недвижимости обычно оценивают специализированные оценочные компании или физические лица, имеющие право заниматься этой деятельностью.
Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, а его профессиональная деятельность страхуется.
Банк может предложить претенденту на ипотечный кредит воспользоваться услугами его доверенных (аккредитованных) оценщиков. Таковые имеются у многих банков. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке клиенту предложат ознакомиться с перечнем из 4000+ оценочных организаций.
У заёмщика есть право самостоятельного выбора оценщика, но правильным будет согласовать его с финучреждением, чтобы впоследствии избежать проблем при подаче документов.
Порядок оценки
Заказчик заключает с оценщиком договор, производит оплату, предоставляет пакет правоустанавливающих и технических документов по объекту недвижимости, на основании которых производится оценка:
- правоустанавливающий документ либо договор долевого участия;
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт и иные бумаги, если они требуются.
В ходе исследования оценщик осматривает объект, фиксирует его параметры и состояние, особенности инфраструктуры местности, где расположена недвижимость. На основе анализа этих материалов и используя специальные методики (рыночные, затратные, доходные), специалист производит оценку стоимости имущества и составляет отчёт.
Сроки процедуры не регламентированы, на практике она занимает от одного до нескольких дней.
Расходы по оплате оценочных услуг, как правило, берёт на себя покупатель недвижимости, он же будущий заёмщик.
Но не исключена ситуация, когда заказ оплачивает и продавец, если, например, он заинтересован в скорейшей продаже объекта или готов на такой бонус покупателю. Стоимость услуг по оценке колеблется в диапазоне 2-3 тыс. руб. в регионах, 3-5 тыс. руб. в столицах.
Отчёт об оценке
Отчёт об оценке – документ из нескольких десятков страниц, прошнурованный, заверенный подписью и печатью. В типовом варианте он содержит несколько блоков сведений:
- дату составления;
- сведения о заказчике и оценщике;
- описание объекта и прилегающей территории;
- анализ рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту;
- методики оценки стоимости;
- итоговая оценка (рыночная и ликвидная);
- приложения (документы на объект недвижимости, фото).
Если заказчик работ выбрал оценщика самостоятельно, то к отчёту, который представляется в банк, прилагаются копии документов оценщика (свидетельство о членстве в СРО, полис страхования ответственности).
Отчёт об оценке действует в течение 6 месяцев с момента его составления.
Этот срок достаточен для того, чтобы собрать полный пакет документов для оформления ипотечного кредита.
Как влияет оценка стоимости недвижимости на параметры кредита
Предоставленный в банк отчёт об оценке недвижимости – одно из ключевых оснований для определения параметров ипотечного кредита. Он принимается во внимание наряду с уровнем доходов заёмщика, его социальным и семейным статусом, возрастом, качеством кредитной истории и другими обстоятельствами.
Общее правило – чем выше оценочная стоимость объекта недвижимости, тем на большую сумму кредита может рассчитывать заявитель. Кроме того, этот показатель может повлиять на размер первоначального взноса, процентную ставку и стоимость страхования предмета залога.
Заказывая оценку недвижимости для получения ипотечного кредита, не стоит просить оценщика о завышении стоимости объекта, чтобы получить побольше денег от банка. Объективная оценка покажет реальную стоимость недвижимости и поможет избежать дополнительных финансовых проблем, если заёмщик не сможет погашать долг по кредиту.
