В 2026 году условия программы могут быть пересмотрены: ставка по семейной ипотеке станет дифференцированной и будет зависеть от количества детей в семье.

Инициатива пока обсуждается, но уже сейчас понятно, что она затронет не только заемщиков, но и рынок жилья в целом. Разбираемся, в чем суть предлагаемых изменений, кого они поддержат, а для кого условия могут стать жестче.

В январе 2026 года семейная ипотека работает по единому принципу: при соблюдении условий программы человек получает кредит под 6% годовых независимо от того, сколько детей в семье. То, что сейчас обсуждают, предполагает отказ от такого универсального подхода.

Суть изменений заключается в том, чтобы привязать процентную ставку к количеству детей. Чем больше детей в семье, тем ниже ставка по ипотеке. Такой подход, по мнению законодателей, должен усилить демографический эффект программы и сделать господдержку более адресной.

Модель программы выглядит так:

• Если в семье один ребенок, ставка может вырасти до 10–12% годовых.
• Семья с двумя детьми — ставка сохранится на уровне около 6%.
• Семья с тремя и более детьми — ставка может снизиться до 4%.
• В дальнейшем ставки могут дополнительно корректироваться по мере снижения ключевой ставки.

Семейная ипотека стала самой массовой льготной программой. Она решает сразу две задачи: поддерживает спрос на жилье и помогает семьям с детьми улучшать жилищные условия. Однако со временем стало очевидно, что в текущем виде программа не в полной мере решает демографические цели.

Единая ставка означает, что семья с одним ребенком получает те же условия, что и многодетная. При этом бюджетные расходы на субсидирование остаются высокими, а эффект для рождаемости — ограниченным. Дифференциация ставок позволяет перераспределить поддержку в пользу тех семей, для которых ипотечная нагрузка объективно выше, и одновременно сократить давление на бюджет.

Именно этим аргументом обосновывается инициатива, о которой говорил Анатолий Аксаков: привязка ставки к количеству детей должна создать дополнительные стимулы и сделать программу более целевой.

Семьи с одним ребенком

Для этой категории заемщиков изменения могут оказаться самыми чувствительными. Повышение ставки автоматически увеличивает ежемесячный платеж и общую стоимость кредита. На практике это даст два важных последствия.

Во-первых, часть семей может перестать проходить банковскую проверку по уровню долговой нагрузки. Даже если формально доход позволяет обслуживать ипотеку, рост платежа снижает запас прочности.

Во-вторых, покупка жилья становится менее доступной без увеличения первоначального взноса. Семьям с одним ребенком придется либо искать более дешевое жилье, либо дольше копить собственные средства.

Семьи с двумя детьми

Для семей с двумя детьми принципиальных изменений, скорее всего, не произойдет. Ставка сохранится на уровне около 6%, а сама программа останется одной из самых выгодных на рынке.

При этом важно учитывать общее ужесточение правил: с 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека», а значит, использовать программу для инвестиционных целей или покупки второго жилья не получится. Подробнее прочитать об этом можно тут.

Многодетные семьи

Для семей с тремя и более детьми реформа может стать существенным плюсом. Снижение ставки до 4% заметно уменьшает кредитную нагрузку. Это либо снижает ежемесячный платеж при той же сумме кредита, либо позволяет взять большую площадь без резкого роста расходов.

Эксперты ожидают, что рынок отреагирует на изменения неравномерно. На первом этапе возможен всплеск спроса — часть семей постарается оформить ипотеку до вступления новых правил. Это особенно актуально для семей с одним ребенком, которые хотят зафиксировать ставку 6% на длительный срок.

После этого вероятно снижение активности, прежде всего, в сегменте массовых новостроек. В некоторых регионах до 90% сделок в новостройках совершается с использованием семейной ипотеки, и ужесточение условий для самой массовой категории заемщиков неизбежно отразится на продажах.

В более долгосрочной перспективе рынок может адаптироваться. Застройщики будут активнее развивать проекты, ориентированные на многодетные семьи: с большими квартирами, продуманной инфраструктурой и социальной средой. Банкам, в свою очередь, придется перестраивать системы оценки заемщиков под более сложную структуру ставок и рисков.

Даже при росте ставки для семей с одним ребенком семейная ипотека, вероятнее всего, останется привлекательнее рыночных предложений. Рыночные ставки по ипотеке по-прежнему значительно выше, а господдержка сохраняется.

Однако программа перестает быть универсальным инструментом «для всех семей с детьми». Она становится более адресной и требует более взвешенного подхода к планированию покупки жилья.

Тем, кто планирует покупку жилья в 2026 году и далее, стоит заранее оценить несколько факторов:

• Состав семьи и возможные изменения в будущем.
• Влияние ставки на ежемесячный платеж и долговую нагрузку.
• Ограничения по количеству льготных ипотек на семью.
• Альтернативы — рыночную ипотеку, комбинированные схемы, покупку меньшей площади.

Дифференцированная ставка по семейной ипотеке — это попытка изменить саму философию программы. Льготная ипотека остается, но перестает быть одинаковой для всех. Государственная поддержка все больше ориентируется на реальные демографические приоритеты, а не просто на факт наличия ребенка.

Для семей это означает необходимость планировать покупку жилья с учетом новых правил и понимать, что условия программы будут зависеть не только от рынка, но и от структуры семьи.