Как понять, одобрят ли вам ипотеку

Для оценки заемщика банки используют данные анкеты, документы о доходе и сведения из кредитных историй. Из этого складывается несколько основных критериев.

Возраст. Возрастные рамки различаются в зависимости от банка и программы. Например, Совкомбанк готов выдать ипотеку заемщику от 20 лет. При этом возраст на момент погашения не должен превышать 85 лет. У Т-Банка пороги ниже: от 18 до 70 лет.

Доход и долговая нагрузка. Банки смотрят, хватает ли дохода на кредитные платежи с учетом уже имеющихся обязательств. Для этого рассчитывают показатель долговой нагрузки (ПДН): отношение суммы среднемесячных платежей по всем кредитам и займам, включая новый кредит, к среднемесячному доходу. При ПДН выше 50% кредитор обязан письменно предупредить заемщика о рисках: при таком показателе шансы отказа велики.

Трудовой стаж. Чаще всего нужно иметь не менее трех месяцев стажа на текущем месте работы и не менее года общего стажа. Для ИП и самозанятых могут быть отдельные требования.

Кредитная история. Банки запрашивают отчет в бюро кредитных историй: были ли просрочки, сколько активных кредитов открыто и нет ли текущих задолженностей.

Первоначальный взнос. Минимальный первоначальный взнос зависит от программы, банка и объекта недвижимости. Часто — 15–20% от основной суммы. Чем больше готов внести заемщик, тем выше шансы одобрения заявки.

Ликвидность залога. Приобретаемая квартира или дом становятся залогом по кредиту, и банк оценивает, насколько легко ее можно будет продать в случае, если платежи прекратятся.

Факторы, которые существенно ухудшают шансы на одобрение:

• Высокий ПДН — банк оценивает его по собственной риск-модели, единый порог отказа законом не установлен. По рекомендациям ЦБ РФ, 50% — критичный показатель, сигнализирующий о повышенных рисках.
• Длительные или повторяющиеся просрочки в кредитной истории. Не говоря уже о действующих — с ними шансы получить ипотеку сводятся к нулю.
• Недостоверные данные в анкете — банк сопоставляет их с документами и расхождение снижает доверие ко всей заявке.
• Неподходящий объект недвижимости. Если жилье неликвидное или есть юридические проблемы, банк может отказать.

Второстепенные факторы — сами по себе редко становятся причиной отказа, но влияют на решение в сумме с другими:

• Небольшой стаж на текущем месте работы.
• Маленький первоначальный взнос.
• Много поданных заявок в разные банки за короткий срок.

Формальные причины отказа, которые встречаются реже, но закрывают заявку сразу: несоответствие требованиям банка по возрасту или гражданству, действующие исполнительные производства, признаки мошенничества с документами.

Наличие кредита не закрывает путь к ипотеке автоматически — банк просто пересчитывает долговую нагрузку с учетом новых платежей.

Например, при доходе 100 000 ₽ в месяц и платеже по действующему кредиту 10 000 ₽ ПДН составляет 10%. Если добавить платеж по ипотеке 30 000 ₽, ПДН вырастет до 40% — это высокий, но не критичный уровень.

Дальше все зависит от кредитной политики банка. Если совокупная долговая нагрузка укладывается в допустимый уровень, заявку могут одобрить на изначальных условиях. Если нет — банк вправе предложить меньшую сумму, другой срок или отказать.

Почему банк отказывает, если квартира передается в залог

Частый вопрос: если квартира все равно становится залогом, почему банк все равно может отказать. Отвечаем: взыскание залога — долгий и затратный процесс, на который кредитор идет только в крайнем случае, когда все остальные варианты исчерпаны.

Прежде чем выдать деньги, банк оценивает вероятность того, что платежи будут поступать регулярно. Поэтому кредитная история и ПДН проверяются так же строго, как если бы залога не было вовсе.

• Проверьте свою кредитную историю заранее — нет ли текущих просрочек, ошибок или неиспользуемых кредиток с открытыми лимитами.
• Погасите или сократите действующие кредиты, если платежи по ним заметно повышают долговую нагрузку.
• Подготовьте максимум документов, которыми можно подтвердить доход, включая подработки и сдачу квартиры в аренду.
• Не подавайте заявки в несколько банков одновременно без необходимости — лучше сузить список до двух-трех подходящих предложений.
• Не указывайте недостоверные сведения: банк сопоставляет анкету с документами, кредитной историей и другими данными, доступными ему в рамках проверки.

Чтобы сравнить условия ипотеки в разных банках и посчитать примерный платеж, можно воспользоваться сервисами Финуслуг. Это удобно — не нужно заходить на сайт каждого банка в отдельности.

Как одобряют ипотеку?

Банк оценивает несколько факторов в совокупности: доход, стаж, кредитную историю и долговую нагрузку. Итоговое решение — результат анализа, который сопоставляет все эти данные.

Кому не дадут ипотеку?

Чаще всего отказывают при высокой кредитной нагрузке, длительных просрочках в кредитной истории и недостоверных данных в заявке.

Влияет ли размер дохода на решение банка по ипотеке?

Влияет не сам по себе размер дохода, а его соотношение с суммой платежей по всем обязательствам — показатель долговой нагрузки.

Может ли кредитная история повлиять на решение банка по ипотеке?

Да, кредитная история — один из ключевых критериев: банк смотрит на просрочки, количество активных кредитов и общую дисциплину платежей.

Одобрят ли ипотеку, если есть кредит в этом же или другом банке?

Действующий кредит не исключает одобрение — банк пересчитывает совокупную долговую нагрузку и принимает решение на основании совокупности факторов.

Что еще может повлиять на решение банка, кроме долговой нагрузки?

Возраст на момент погашения кредита, наличие созаемщиков или поручителей, ликвидность приобретаемой недвижимости, а также соответствие документов требованиям конкретной программы.