Для объективности мы рассматриваем только льготную семейную ипотеку — рыночная под 19–28% годовых очевидно проигрывает по всем параметрам. При этом:

• Расчеты сделаны без учета доплаты сверх лимита программы.

• Срок ипотеки — 25 лет.

• Взнос — минимальный, остальная сумма — кредит.

• Тип жилья — только квартиры, подходящие под лимит: до 6 млн ₽ в регионах и до 12 млн ₽ в Москве и области.

• Аренда сравнивается с реальными предложениями в том же районе и сопоставимого качества.

Программа льготной ипотеки в 2025 году доступна тем, кто соответствует хотя бы одному из условий:

• В семье есть ребенок, которому меньше шести лет.

• Двое детей до 18 лет, если семья живет в небольшом населенном пункте (до 50 000 человек).

• Двое детей до 18 лет, если регион с низкими темпами строительства.

• Есть ребенок с инвалидностью.

Программа рассчитана не только на официальные семьи. Получить такую ипотеку могут и родители-одиночки, и те, кто не состоит в браке. Не имеет значения, были ли дети рождены в первом или втором браке.

Формальные возрастные ограничения выглядят так: минимальный возраст заемщика — от 18 до 21 года, а максимальный — не старше 75 лет на момент последнего платежа. Банки могут устанавливать возрастной ценз на свое усмотрение.

Семейная ипотека распространяется не только на квартиры в новостройках. При выполнении условий программы под льготную ставку можно приобрести:

• Жилье в строящихся или недавно сданных домах.

• Частный дом, как готовый от застройщика, так и построенный самостоятельно (при этом можно включить в сделку покупку земельного участка).

• Квартиру на вторичном рынке — но только при соблюдении дополнительных требований, которые устанавливаются правилами программы и банком.

Мы берем в расчет только льготную ипотеку, потому что рыночная ипотека проиграет в этой битве даже при поверхностном расчете.

Еще один нюанс: для сравнения брались «чистые» суммы льготной семейной ипотеки, без доплат «сверху», потому что в реальной жизни у людей не так много сбережений, и их хотелось бы потратить на обустройство, а не на банковские платежи.

Напомним, что для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области по семейной ипотеке лимит составляет 12 млн ₽. В остальных регионах — 6 млн ₽. Цена недвижимости может быть и выше, но весь «излишек» будет рассчитываться по рыночной ставке. В июне 2025 года она составляет 19–28% годовых.

Итак:

В Ростове-на-Дону в рамках 6 млн ₽ по семейной ипотеке можно купить двухкомнатную квартиру в 38 кв. м в строящемся доме со сдачей в четвертом квартале 2025 года за 5,5 млн ₽ (142 000 ₽ за квадратный метр) в спальном районе. 

При ипотеке на 25 лет и первоначальном взносе в 1 млн ₽ ежемесячный платеж составит 38 658 ₽, начисленные проценты за весь срок — 5 597 427 ₽. 

Это новостройка, в которой еще надо будет сделать ремонт. В среднем на него уйдет 0,5–2 млн ₽. Значит, ежемесячные расходы заемщика будут еще выше.

В этом же городе за 38 000 ₽ можно снять однушку в тихом центре за 35 000 ₽ плюс примерно 1000 ₽ в месяц составят траты на коммунальные платежи. Чисто, новый ремонт, никакой суеты и лишних расходов. 

В Сургуте за 6 млн ₽ можно купить однокомнатную квартиру в среднем ЖК в 41 кв. м (111 650 ₽ за квадратный метр). Дом уже сдан, ничего ждать не надо. 

Стоимость ипотеки будет примерно такая же, как в Ростове, если вводные будут теми же.

В том же районе можно снять однокомнатную квартиру в 44 кв. м с прекрасным ремонтом за 35 000 ₽, причем коммунальные платежи уже включены в эту цену. 

Москва

За 12 млн ₽ у станции МЦД «Мичуринец» (Новомосковский административный округ, 10 км от МКАД) можно купить однокомнатную квартиру в 43 кв. м (264 263 ₽ за квадратный метр). Дом будет сдан только в 2028 году. Транспортная доступность 4,4 балла из 10.

При льготной ипотеке под 6% ежемесячный платеж составит 77 316 ₽. Начисленные проценты — 11 194 849 ₽, а вся квартира в итоге — 23 193 849 ₽.

В этом районе однокомнатную квартиру со свежим ремонтом можно снять за 65 000 ₽ в месяц, а двушку – за 90 000 ₽.

У метро «Филатов луг» продается двухкомнатная квартира в 53,6 кв. м за 11 652 737 ₽ (это 217 402 ₽ за кв. м). Транспортная доступность 5,3 балла из 10. 

Ипотека будет выглядеть примерно так же, как и в прошлом примере.

В этом районе, между метро «Филатов луг» и «Саларьево», можно снять однокомнатную квартиру в 37 кв. м за 60 000 ₽, причем счетчики уже будут включены в аренду. Чистая двухкомнатная квартира здесь же обойдется в аренду в 83 500 ₽ (счетчики также включены). 

Нюанс аренды во всех обозначенных городах — депозитный взнос, который считается хозяевами как страховка от возможных повреждений имущества. Он возвращается в полном объеме, когда жильцы выезжают. Еще одна разовая трата — оплата агенту, если пользовались его услугами. В регионах это стоит примерно 50% от цены аренды квартиры в месяц. Если поискать арендные предложения напрямую от хозяев в соцсетях, можно сэкономить на агентских.

Если исходить только из суммы ежемесячных платежей, аренда выглядит привлекательнее. Особенно это заметно в регионах — Ростове-на-Дону и Сургуте. Там аренда комфортной квартиры обойдется в 35 000 – 38 000 ₽, тогда как ипотека на те же метры с учетом процентов — в два раза дороже, не считая затрат на ремонт и обслуживание.

В Москве разница в платеже уже не так велика. Аренда и ипотека находятся на одном уровне или с небольшим перевесом в пользу аренды. Но покупка квартиры здесь предполагает долгий срок ожидания новостройки, слабую транспортную доступность и существенные переплаты по процентам.

Когда выгоднее снимать квартиру:

• Если нет накоплений на первоначальный взнос.

• Если планируется переезд или нет уверенности в стабильности доходов.

• Если не хочется брать на себя дополнительные расходы на ремонт и обслуживание.

• Если важна гибкость — возможность сменить район, город или страну.

Когда разумнее покупать квартиру:

• При наличии стабильного дохода и уверенности, что получится платить ипотеку 20–25 лет.

• Если хочется закрепиться в конкретном месте (школа, бизнес).

• Если важно получить свое жилье, даже с переплатой.

• Если удается найти квартиру, которую можно сразу сдать или жить без ремонта.